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2018元旦刚刚过去,楼市便释放出新的信号：兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策,不是进一步加紧,而是在一定程度上放松了,并实行“一城多策”的调控政策.有分析认为,之前各地推出的房地产调控措施,略显粗糙,且大多数是“一刀切”,更有甚者是照抄同级城市的调控措施.在2017年房地产调控长效机制建设取得明显进展之后,各地势必会对此前推出的调控措施进行微调、优化.因为只有实事求是、因地制宜的制定出适合当地的调控措施,才是对“房住不炒”理念不折不扣的贯彻.
优化楼市“限”字令房地产要搞精细化调控
2018年1月5日晚间,兰州市发文对部分区域取消限购,但在继续限购区域取消限购社保、纳税证明的同时,对限售进行了升级,需满3年才可交易.有人说,这是房地产调控放松的前兆.但笔者认为,这是房地产调控进入精细化阶段的必然选择.据了解,兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易,但取消部分区域住房限购,并取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策.同时,城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明.不仅如此,南京市委2018年1号文件出炉“创新10条”,调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业.而合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价.
对于兰州房地产市场来说,市场过热主要集中在市区.考虑到郊区市场去库存的导向,所以对于此类区域撤限购变限售,既去库存也防范炒房,可以说具有积极意义.有关专家分析认为,调控政策调整的城市,基本有两个主要特点：首先是2017年土地市场收入明显降低,市场库存明显分化,特别是兰州,主城区无房可买,郊区供应量大；其次房价从统计数据看,已经有所平稳,在限价下,市场价格同比降低,但前期大量的高价盘已经签约未备案,或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市.
数据显示,兰州商品房供应是主城区遇冷,新区发力.南京全市共成交新房6.2万套,和2016年“史上峰值”的12.8万套相比,整整少了一半.而2017年合肥楼市成交量同比下跌73%.从未来趋势看,在房价出现波动的情况下,调控政策过严的城市,政策加码的必要性已经不存在.不过,调整政策并不代表全面放松.和2014年时楼市取消限购不同,今年所谓的“松绑”限购是局部的、有条件的,局部体现在郊区市场,有条件体现在松绑后附加了限售的政策.和此同时,过去的目标主要是去库存,当前去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的.换而言之,楼市调控依然会继续.
过去部分城市的一刀切限购,并不利于市场平稳,预计后续还有城市会出现政策调整,并执行一城多策.那些已经出现房价、土地成交量明显下调,地王较多的城市以及部分三四线城市及縣城,均可能出现类似的政策调整.值得一提的是,此前有多城已对部分人才放开购房限制,广州、东莞、南京、武汉、郑州、长沙、济南、西安等城市出台吸引人才的政策,变相放开限购.2017年年末,广州市政府官方网址发布了《广州市人民政府 关于实施鼓励海外人才来穗创业“红棉计划”的意见》.其明确指出,“红棉计划”创业人员申领“人才绿卡”后可在购房等方面享受广州市户籍市民待遇.
“一城多策”利于完善长效机制
2017年12月18日至20日在北京举行的 经济工作会议提出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度.完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,分清 和地方事权,实行差别化调控.同年12月23日,住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房.此后, 四部门又联合印发了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,该通知的目的就是满足首套刚需,支持改善需求的具体措施.
从中央及各部门对今年房地产调控方向及推出的政策导向看,都特别强调了落实差别化调控.差别化就是要针对不同地区、不同需求制定出适合的调控政策,也就是要对此前推出的政策进行优化和精细化处理.笔者认为,房地产调控进入精细化阶段的一个特征就是对“限”字令的调整.各地采用的房地产调控“限”字令包括限购、限贷、限涨、限售、限商等措施.而兰州市的措施就是对限购和限售做出了更适合当地特征和需求的调整.预计未来会有更多地区对房地产的“限”字令进行调整.但需要明确的是,各地对房地产调控政策的微调、优化,对调控措施进行精细化处理,并不能说明房地产调控政策已经松动.这恰恰是在加强房地产调控政策的针对性,提升政策的有效性.而且,允许这种调整的存在是房地产调控长效机制的重要组成部分.
2017年,房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变,限购、限贷、限售叠加土地拍卖收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现.不用讳言,当前部分地方政府仍对房地产有较强的依赖性, 对此有清醒的认识.目前 正在加快地方税体系的建立,从2018年起环保税全归地方就是一个好的开始.地方税体系建立进程的加快,将有助于摆脱各地对土地财政的依赖,更加坚定不移地保持房地产市场调控的政策连续性和稳定性.就此业内人士分析预测,2018年房地产行业将坚持“房住不炒”定位,政策开启“一城多策”分类调控方向.在此基础上,短期调控和长效机制的衔接将更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的住房制度,推动长效机制的建立健全.
2018年,楼市分类调控政策在地方得到落实,兰州成为此轮调控以来首个松绑限购城市.针对兰州市的政策调整,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,兰州政策调整的重点在于：松绑部分非核心区域限购,对限购的认定条件进行放松；对炒房依然零容忍,推出限售政策；在去库存和防投机方面落实新政策的要求.严跃进表示,从兰州的去库存周期数据来看,维持在17个月左右的水平.一般来说,一些热点城市若是市场不错,去库存周期或存销比实际上是可以降低到12个月甚至8个月以下的水平.
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参考文献：
1、 房地产调控长效机制 【摘 要】房地产业的重要性随着我国住房制度改革的推进而日益凸显，其飞速发展的背后亦累积了大量的问题和弊端。我国对房地产市场的宏观调控始于1998。
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