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2016年12月16日闭幕的 经济工作会议上明确了2017年中国楼市的发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位, 综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制.自此,构建房地产长效机制成为2017年房地产市场发展的首要目标.
就在同月30日,住建部再次公布了21家违规销售房企名单,主要涉及发布虚假房源信息和广告、捏造或者散布谣言、未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费等违法违规行为.对此,住建部强硬表态,称要将“害群之马”依法清出市场.可见,重建市场基础秩序,已经成为监管的基本内容,这也是建立长效机制的第一步.
一、我国房地产市场监管存在的“短板”
房地产行业中的环节很多,和其相关的市场监管涉及方方面面,其中包括开发企业、 企业、房屋评估企业,甚至相关媒体.尤其在房地产市场异常活跃的2016年,虚假广告、捂盘惜售、“一房多卖”等违法行为更是屡见不鲜.
自2016年10月以来,全国各地陆续开展了针对房地产市场违规行为的整治活动,多地住建部门以突击检查等方式,查处存在捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发商.
比如,一些开发企业虚假广告,恶意编造散布谣言,制造房源紧张气氛,采取违规预售、捂盘惜售等手段,以抬高房价、牟取私利等.再比如,一些 机构为了留住客源,故意制造虚假信息,煽动消费者购房；有的甚至利用网签漏洞,达到“一房多卖”的目的.加之,一些不负责任的媒体在未掌握确凿数据的情况下,用抢眼的标题或关键词夸大市场表现,更加重了购房者的恐慌心理.
然而,在现实中,多年来房地产市场监管更多地集中在上游开发和预售审批上,对中下游销售端（包括二手房）及媒体的行为监管较少.同时,近年来热点城市楼市已进入存量时代,一线和二线城市二手房交易占 别达到60%和50%, 、估价、按揭等环节牵涉的行业内人群庞大,京沪深房产 从业人员为开发企业的2倍以上.但监管重点依旧在上游开发和新房市场,二手房交易、 机构、自媒体在很大程度上处于野蛮生长的态势.随着存量房交易占比越来越大,有限的行政资源无法应对,未来行业监管链条必须重构.
二、国外值得借鉴的监管手段
基于我国房地产市场存在的上述“短板”,我们有必要借鉴发达国家的经验,健全我国房地产市场的监管体系.
在房地产市场运行过程中,发达国家或地区也十分强调对市场的监管调控,努力保持房地产市场的持续平稳发展.以美国为例,其房地产市场的监管主要表现在以下三个方面.
1.强化区域规划管理
美国政府对房地产市场进行区域规划和管理的目的,主要是通过行政强制手段限制土地开发节奏,控制房地产市场结构,包括实施分区制度、再分类制度和开发规划制度等.分区制度（Zoning Ordinance）是在统一规划的前提下,将土地划分为一系列不同的区块,分别作为居住区、商业区、工业区等,除特殊情况以外,一般不能混杂.再分类制度（Subdivision Regulation）是在分区制度的基础上,对土地的使用做出进一步的细分,如在居住区内,把不同的地块划分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区.开发规划制度（Growth Planning）是通过政府的预先规划,引导和管理房地产的开发过程,以保护有限的资源和历史风貌建筑.
2.依靠法律手段调节
美国政府为确保房地产市场行调控和管理的效果, 先后出台了一系列法律法规,为政府调控房地产市场提供依据.如1931年国会批准了《联邦住房贷款法》,1934年美国第一部《国民住宅法》宣布实施,1965年的《城市住房发展法》以及《房地产执业法》《公房管理改革法》等.各州政府也分别制定法律,对房产交易、抵押贷款、 服务等方面做出具体规定.美国联邦政府制定的房地产法规,主要侧重于土地规划、住房目标和低收入家庭的住房补贴等；州政府的房地產法规,则注重于土地分区、房地产交易和管理等.
3.注重信息整合
为准确调控房地产市场,美国政府非常注重对信息资源的搜集、分析、整理.如政府部门建立了庞大的数据库,详细掌握了房屋所有权人名单、家庭收入状况、人口状况、抵押情况、房屋性质、房屋状态、交易历史、资产评估信息等.这些基础数据为分析判断市场走势,准确调控房地产市场发挥了重要作用.
三、构建有效的房地产市场监管体系
上文已经提到房地产市场监管体系中存在多个参和主体,每个主体的行动目标不尽相同,同时左右房地产市场监管成效的因素众多,不能仅从某一因素来考虑,房地产市场有效监管应先从完善监管体系入手.在体系建设中应注重整体和局部、局部和局部、体系内部和外部监督管理的关联性.
1.成立房地产市场监管协调机构,统一各监管主体的监管行为
在房地产监管中,我们可以看到该体系有多个相关部门组成,这些成员中的某一个部门的工作成效,都会直接影响房地产市场监管的效果,在监管中必须加部门间的强横向联系,做到各部门间的信息及时沟通交流,使市场监管成合力,最终实现各部门间的协同监管,构建紧密结合的房地产监管体系.
房地产市场监管部门主要有发改、住建、土地、规划、物价、统计、金融、财政、地税、工商、银行等多个部门,这就需要有一个统一的权威机构,领导全面的工作,但这不是说要重新组建一个部门行使其他单位的所有职责.在实际工作中,可以组建相应的联合议事领导小组,成员主要包括发改、住建、土地、规划、物价、统计、金融、财政、地税、工商、银行部门的领导,并且由分管经济工作的政府副职领导组织协调各部门的监管工作,把这个领导小组当做各机构的横向联络中心,这样一来就不会发生由于政出多门而导致的执行力差等难题.如果能够实现这种多个监管单位联合决策,避免单一部门决策的专业性限制,就能够有效提升决策的针对性和执行力.
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参考文献：
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