论文物流地产目标成本控制关键环节（一）是关于本文可作为成本控制方面的大学硕士与本科毕业论文成本管控的四要素论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
伴随着物流地产行业的规范化和专业化发展,物流地产商的精细化管理对成本控制及管理的精细化程度提出了更高的要求.物流地产项目成本控制的重点逐渐从后期的被动控制转移到前期的主动控制,主动控制及前期控制显得尤其重要.导致这种转变的原因很简单,项目前期的投资定位、概念设计、方案设计及施工图设计对物流地产项目开发总成本的影响程度可以达到80%,而项目施工过程对成本的影响程度仅为20%.而事实上,不仅投资定位和规划设计对于物流地产项目成本控制很重要,项目开发全过程目标成本的控制需要提高全员成本意识,其中规划设计部门、成本控制部门、工程管理部门的全力配合尤为关键.
概括而言,物流地产项目开发全过程目标成本控制的关键环节主要有11个,本文将分为几部分逐一进行阐述.
一、拿地成本和相关规费
物流地产项目的拿地成本和相关规费主要包括土地出让金、土地契税、大市政配套费、供电、供水、供气、供暖配套费,以及其他政府规费等.拿地成本和相关规费的数额大小在很大程度上和政府是否给予优惠和减免紧密相关.因此,拿地成本和相关规费是物流地产商在拿地阶段应该和政府相关部门商务谈判的重点.
二、产品标准化和成本标准化
物流地产行业的发展趋势必然是要走产品标准化的道路,物流地产的产品线将会实现全面精细化.物流地产商应该针对不同区域、不同目标客户、不同市场需求研发和之相适应的产品线,并确定相应产品标准和交付标准,交付标准决定了和之相互匹配的成本投入,而客户敏感性分析又进一步决定了成本投入重点.因此,物流地产的产品标准化必然有助于推动物流地产的成本标准化.物流地产的成本标准化,一方面有利于提高物流地产项目的产品品质、缩短物流地产项目的开发周期,另一方面也有利于物流地产项目的成本标准化.
在物流地产项目的产品定位阶段,物流地产商应该通过目标客户分析和精确的客户敏感性分析决定成本分配的原则.只有进行有效的分配成本,才能实现价值最大化.通俗地说,就是钱要花在刀刃上.
三、设计全程成本管理
物流地产商应该在物流地产项目实施前期确定项目成本上限,并在产品定位和概念方案设计、建筑方案设计、扩初及施工图设计全程实行限额设计,限额设计对于确保目标成本的实现至关重要.设计全程成本管理是指物流地产项目在设计阶段的成本管理,成本管控部门应当全程参和设计管理工作,全面推行限额设计,以避免因设计原因造成的无效成本发生.
(一)项目前期执行计划
物流地产商为了提高物流地产项目的设计质量,提升专项设计单位的价值贡献（优化布局、动线、功能、预埋件等）,避免在日后施工过程中大量涉及变更而造成工期延误和无效成本发生,应当尽量推行物流地产项目“一次性设计”.
物流地产商的成本管控部门在评审物流地产项目的前期执行计划时,应该特别关注专项设计（市政管网、绿化、消防等）单位的确定时间和建筑设计单位的确定时间的有效衔接,以避免因二者的不协同而造成无效成本,以及工期延误的发生.在通常情况下,为了做好各专项设计单位和建筑设计单位的有效搭接关系,处理好各专业设计的时间衔接,物流地产商应该在建筑设计单位确定后的一个月内确定各专项设计单位.
(二)设计任务书和限额设计
为了避免物流地产项目的设计职责出现“真空地带”,物流地产商的成本管控部门在评审设计任务书时,应特别关注设计任务书中关于设计界面的合约规划,明确各设计单位的设计范围,以及和相关设计的界面划分,主要包括建筑方案设计和后续施工图设计的分工、建筑设计和专项设计的整合.另外,物流地产商应该编制各阶段目标成本,并明确限额设计指标,提供甲供及甲定乙供物料的品牌要求,签入设计合同.同时,物流地产商应该要求设计单位提供切实可行的设计概算,作为物流地产商评审设计的重要标准,超出限额设计则为不合格设计,需重新优化,达到限额标准方可通过.
物流地产项目在限额设计实施过程中,面临的最为常见的问题有两类.其一,由于物流地产项目开发周期方面的要求,使得物流地产商无法及时有效核算限额指标,最终致使无法实现限额设计.对此,通常的解决办法是分阶段设计、分阶段提供设计成果,基坑支护提前设计并进行方案认证、试桩、先基础及底板后地上、标准层抽检、结构重点抽检等措施.其二,由于设计单位提供指标的准确性不够,导致限额指标超标.对此,通常的解决办法是物流地产商在前期就应该对设计单位进行充分考核,尤其是对其业绩及已实施项目进行考核,特别是重点考核设计单位类似项目实施经验,同时,还要指定设计专业团队.除此之外,为了实现限额设计,物流地产商还应该对设计成果分阶段组织人员集中核算,充分调动咨询公司人力,重点抽查限额设计.
(三)设计单位选择和清单设计招标
物流地产商的成本管控部门在选择设计单位时,应该做好供方管理,除了要关注设计费及建筑设计的创意能力外,还需要特别关注物流地产商拟建项目的产品定位标准、设计单位已有业务饱有量及设计周期、设计单位在结构和机电设计方面的能力、设计单位在服务意识、成本意识、责任意识和图纸质量等方面的市场口碑等方面的情况.只有基于以上分析的基础之上,物流地产商的成本管控部门方能做出正确的设计供方履约评估结论.另外,在设计费的洽谈过程中,物流地产商的成本管控部门一定要向设计单位明确设计界面和分工职责.
物流地产项目扩初设计及施工图设计单位的招标,应该考虑采取清单设计招标方式,以确保实现限额设计.具体来说,物流地产商提供单价清单,参加投标的设计单位对单体设计计算出相关工程量,再根据物流地产商提供的单价清单编制设计概算,作为设计单位评标依据.在满足技术要求的前提下,最经济的方案优先中标.
(四)设计启动
物流地产商为了缩短物流地产项目的开发周期,提高资金周转率,应该将项目概念方案设计工作提前到项目可行性研究报告编制及拿地前就启动.
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参考文献：
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