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摘 要：从古至今,“安土重迁”的思想就一直伴随着中国人,“家”或者说是住宅这个概念对于中国人来说先得尤为重要.由此,对土地和房屋的占有带给了中国人不可替代的归属感.随着时代变迁,在我国,房屋所有权和土地所有权分离有违公平原则,且土地使用权法律规定不利于房地产市场发展.我国应在总结实践经验,充分尊重当事人意思自治的基础上,因城制宜处理住宅用地使用权问题,有偿续期.
关键词：房屋所有权；土地使用权；土地使用年限续期
中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2018）02-0063-02
作者简介：刘欣（1996-）,女,汉族,浙江杭州人,嘉兴学院,学生,研究方向：土地法.
受中国传统观念影响,当下“以房养老”是中国传统的社会化养老办法,但由于现有的土地制度规定住宅土地70年使用权而难以实施.《物权法》第149条第1款规定：住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期.但是法律未规定怎样续期,“自动续期”续多久的期,是否取得永久性住宅建设用地使用权,该续期是否有偿,续期后保障国家对土地的所有权等问题的解决,相关的权利义务的明确都迫切需要法律予以规定.
一、房屋所有权和土地使用权关系的矛盾冲突
我国为农业大国,自原始社会以来实行的土地氏族公社所有制,除奴隶社会井田制以及北魏隋唐时期的均田制以外,我国奴隶社会和封建社会的土地所有制制度从本质上讲,都是私有制.新中国建立以后,我国进行了土地制度改革,确立了土地的社会主义公有制,明确将土地使用权和所有权分离.当遇到土地使用权流转、房屋所有权转移以及最难以理清的土地使用权权限等实际问题,以及土地使用年限到期后,房屋私有财产的保护,房屋所有权无期限和土地使用权有期限这些冲突更是犹如针尖对麦芒一般被放大.
《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期限届满自动续期,此规定看似解决了公民取得土地使用权的对价性和国家获得房屋所有權的无偿性之间的冲突,却忽视了不想或因公益不能续期的房屋所有权人权利.学者杨立新更是认为,当下我国住宅建设用地使用权关于“自动续期”的规定,即说明该权利为永久性的住宅建设用地使用权,并且建议不足70年的延期至70年,以自动续期为永久性权利.因为现行《物权法》并没有规定此种情况发生时应该怎么处理,而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第40条对此作了这样的规定：土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得,《城市房地产管理法》第21条规定：土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公益目的需要收回该幅土地的,应当予以批准.这和《物权法》相冲突的条款仍然有效,所以当住宅土地使用权期限届满后,当事人不愿或不能继续续期时,房屋所有权仍然要收归国家无偿所有,这显然违背了民法的公平原则.
在我国,房屋所有权和土地使用权经依法登记均应受到保护,任何人不得侵犯,从实践来看,实现这两个权利的同时往往会对另一权利造成侵害.从法理来说,房屋的所有权是不存在期限限制的,在房屋所有权取得以后,不会因房屋的灭失、房屋所有权的转让等原因而发生消灭,是永远存在的.但是无论是通过出让还是转让方式取得土地使用权,它都是有期限限制的权利.而房屋又必须附着特定的土地,权利冲突由此而生.
二、现行土地使用权续期法律不利影响
在土地使用权消失而建筑物尚存的情况下,剥夺所有权人的固有永续的权利,二者的矛盾则自然不能避免.在这种情况下,“续期”似乎是唯一解决问题的方法.目前,关于土地使用权国内立法主要有国务院在1990年5月颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》.但是,随着我国经济发展,人民生活水平以及人平均寿命以及房屋使用年限的提高,《条例》规定的土地使用权最高出让年限以及按照最高年限确定的土地使用权年限已和实践脱轨,尤其是房屋所有权和土地使用权年限的矛盾影响了房地产市场健康发展.
虽然当离土地使用权期限尚远离期满,由于市场具有一定的滞后性,房屋价格受不同土地使用权剩余年限的影响的不同,并未在房地产市场的价格机制中很快地体现出来.但是当土地使用权年限接近期满时,房屋的价值或交换价值受土地使用权期限的影响将日益凸显,根据市场竞争机制,这一影响甚至会成为影响房屋价格的重要因素.对购房者来说,在购房时不仅需要确认房屋所有权的完整性,还需要特别关注房地产开发商取得土地使用年限的起算日,而相应的开发商也需要证明其土地使用权年限,这使得市场交易变得更为复杂,无疑增添了交易双方的烦恼和交易成本.而房地产市场交易的另一重要因素价格受很多因素的共同影响,当使用年限续期成为难以解决的麻烦时,更多人为了中谋利,会利用并扩大自己的房屋资源,利用市场供需的特点,进行“炒房”,随之而来的是 攀升,难以控制的房价,这更是房屋所有权和土地使用权的矛盾冲突对房地产市场的主要不利影响.
无偿的土地使用权续期,更是加剧了这一不利影响.若无偿续期,则“有房者为贵”的思想会被进一步夸大,特别是在一线城市“寸土黄金”的局面下,无偿续期无疑是对购房者的巨大诱惑,购置房产以解决自身安置问题,房产资源在此情况下会显得更为珍贵,房地产商必定逐利而上,进一步炒高房价,反过来又进一步加大了购房者的困难,不利于房地产市场健康发展.国家出于保障人民安居乐业的出发点是好,但结果却有可能适得其反.
三、有偿续期,因城制宜
对于国有土地使用权问题,争论的焦点之一是“有偿续期”还是“无偿续期”.很多学者都提出了不同看法.
例如,学者王新江认为建设用地使用权应当有偿续期,从国家财税角度来说,有偿续期是维持国家和土地使用者之间经济关系的延续,按照土地市场规律征收相应的税费是理所当然的,其次,土地使用权的有偿转让有利于充分发挥土地资源的价值,推动社会财富的创造,激励后辈依靠自己的力量去取得使用权,这也是社会公平理念的体现.今年上半年两会召开,关于建设用地使用权年限和续期问题不可避免地成为两会关注焦点.国土资源部巡视员董祚继建议住宅用地使用权有偿续期.他认为,有偿续期本质上是对土地公有制的维护,利于化解贫富分化社会矛盾,利于国有土地出让市场良性运行,维护社会公平正义.
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参考文献：
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