论文住宅建设用地权续期述评和展望是关于本文可作为展望方面的大学硕士与本科毕业论文展望未来论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
摘 要：住宅对于普通百姓而言,不仅是提供居住的场所,更是保障民生的恒产,因此作为载体的建设用地,其使用权的存续理所当然地引起了广泛的重视.针对住宅建设用地使用权续期的有偿性、期限、制度设计等热点问题,对国内近年来的相关文献进行了梳理和归纳.研究发现,目前国内的相关研究虽观点各异,但多是从法理和民生保障的视角出发进行阐述.未来的研究将基于土地公有制的背景,紧紧围绕《物权法》“定纷止争”和“物尽其用”这两大根本性目标展开.
关键词：住宅建设用地使用权；续期研究；述评；展望
中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-109 -04
2015年3月1日,《不动产登记暂行条例》正式实施,随后新版《不动产权证书》正式启用.然而,新版证书内页上的“使用期限”一栏却引起了一场民众热烈的讨论.争议认为居住用的房屋应该登记为“所有权”,“使用期限”这一说法本身就存在问题.虽然国土资源部已经对此事作出回应,“使用期限”栏目记载的是建设用地使用权的使用期限,并非房屋所有权的使用期限,而所有权是永久的也不存在‘使用期限’这一说法”,却再一次引发了公众对住宅建设用地使用权续期问题的关注.
当前我国正处于不断深入社会主义市场经济理论体系探索的背景下,住宅建设用地使用权续期的相关政策法规也在日益发展和完善.1990年5月,《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）颁布施行.该条例中首次规定居住用地用途的土地使用权出让最高年限为70年.而对于土地使用权期满该条例也有相应规定,第四十条：“土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得.土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定注销登记”；第四十一条：“土地使用权期满,土地使用者可以申请续期.需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并登记.”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条同样对此作出规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准.经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金.土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回.”通过比对条例和法规的措辞,可以发现虽然土地使用权期满可以续期,但前提必须是“土地使用权者申请续期”和“续期申请获得批准”,二者缺一不可,否则土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权均由国家无偿收回.这样的规定显然与“国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件”的初衷相违背.2007年3月,第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》,其中第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期.”这条规定无疑给担心因土地使用权到期而面临住宅无偿收归国有的公众吃下了一颗定心丸.但事实上住宅建设用地使用权续期问题并没有得到根本性的解决：究竟续期是有偿还是无偿?续期应以多长时间为限?有偿的应当如何进行相关制度设计?无偿的又应当如何与期限内的住宅区别开来?本文对国内相关研究从无偿续期和有偿续期的博弈、续期期限的争议、有偿续期的制度设计以及无偿续期的权利限制等方面进行述评与展望,以期为住宅建设用地使用权续期相关理论的深入研究提供必要的研究基础,为未来法律政策和社会实践的有机结合提出可行的发展方向.
一、无偿续期和有偿续期的博弈
(一)无偿续期的视角
国内学者对于住宅建设用地使用权无偿续期的观点主要集中于以下三个方面：
1.立法意图的直观反映
尽管《物权法》中规定了住宅建设用地使用权期满自动续期,却并未提及费用问题,不过按字面上的意思,“自动”意味着使用权人不采取任何行动而期限自行延续,暗含着无偿续期的意思.有关学者认为相比非住宅建设用地使用权申请续期制度而言,住宅建设用地使用权自动续期制度的独特性主要表现在续期时无需支付土地出让金,并非续期的自动性本身.
2.民生的保障需要
《物权法》第一条即规定“保护权利人的物权”,而房屋作为居民的私人财产,更应该贯彻《物权法》的立法精神,当住宅建设用地使用权期满后不再向权利人收取任何形式具有对价性质的费用.此外,由于居民对住宅建设用地本就只能享受到有限的权利,因此有偿续期的方式将进一步弱化房屋所有权人对土地所用的权利,在一定程度上加重了他们的负担,违背了国家保障民生的出发点.
3.基于比较法的分析
参照农村作为保障农民“住有所居”的宅基地,农民可以无偿获得而不用付出任何代价,那么城镇居民理应享有同等的权利,因此住宅建设用地使用权期满后应该无偿续期.当然由于城市不同于农村,普遍呈现着人多地少且人地关系愈加紧张的现实状况,无法像农村那样每个人都能分到一块土地建造住宅,但通过使每个居民拥有一套住宅从而间接实现人人享有一份土地使用权利是可行的.
(二)有偿续期的视角
国内学者对于住宅建设用地使用权有偿续期的观点主要集中于以下三个方面：
1.基于用益物权的基本法理视角
住宅建设用地使用权作为国有土地所有权上取得的权利,使用权人在期满后新的期限内使用土地,是否有偿应取决于两方的综合意愿,但应主要取决于所有权人的意愿.使用权人初始时为使用土地缴纳了相应的土地出让金,本质上只是所有权人放弃了一定年限内的使用权取得的对价形式,所以当期限届满后,使用权人继续使用土地的代价自然应是继续缴纳相应的费用.从基本法理的角度看,住宅建设用地使用权续期本质上是土地使用权的更新：原有土地使用权的灭失和新的土地使用权的设立.而《土地管理法》又明确规定了我国依法实行国有土地有偿使用制度,因此住宅建设用地使用权续期作为本质上是重新取得土地使用权的一种行为,理所应当是有偿的.倘若住宅建设用地使用权期限届满后无偿续期,无疑将造成一种变相的“土地私有化”的现象,这与我国土地的公有制制度是背道而驰的.
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参考文献：
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