论文房地产企业建设用地权量化动态登记是关于建设用地方面的论文题目、论文提纲、建设用地怎么才能盖房论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
长期以来,我国各地实行房地分散登记,并形成了各自的登记规范和登记习惯.不动产统一登记后,实行房地一体登记,解决了信息不共享、群众办事不方便等许多问题.但在实质性深度融合上,也出现了一些问题,诸如依据相关规则明确土地按宗,房屋按幢、层、套、间确定不动产单元,存在一宗土地对应多个房屋单元,如何确定不动产单元成为难题；特别是房地产开发企业土地整宗抵押,而小业主购买商品房后需要办理转移登记,如何解押部分已竣工房屋对应的土地使用权,为小业主登记 ；查封登记时已预售的房屋对应的土地使用权是否在查封范围也是一个困惑.
一、要解决这些问题,必须深入探讨我国建设用地使用权的本质,寻找切实可行的办法
我国房屋的所有权主体没有限制,而土地实行公有制,土地所有人只能是国家和集体,在所有权层面上土地和房屋就成了权利分开的不动产.土地所有权不能作为交易的客体,房屋所有权人虽然取得了房屋的所有权,但无法取得占用范围内的土地所有权,由此出现了房屋所有权没有正当土地权源的问题.
为解决这一问题,我国立法上借鉴了其他国家或地区的成熟立法例,在所有权和使用权或经营权两权分离方针的指导下,出现了“土地使用权”这一名词.其中,最常见的是建设用地使用权.建设用地使用权的社会机能在于调和土地和地上建筑物之间的利用关系,房屋不能脱离土地而存在,两者必须相互结合才能发挥经济效用.
建设用地土地使用权划拨或出让,划拨、出让的不是土地本身,而是土地的使用权,是一种建造和保有房屋的权利.实际上,虽然建设用地使用权是一种用益物权,但又具有类似所有权的一些权能.在处分上,我国《物权法》进一步确立了“房地一致原则”,俗称“房随地走”“地随房走”,即虽采房地分离主义立法模式,但坚持房地一体处分.
在这样的法律框架下,不动产登记工作中要把握好土地和房屋的物权关系,必须坚持以下几点：
一要遵从市场经济基本法理.我国建设用地使用权是土地使用人通过划拨或者有偿出让,取得在国家所有的土地上建造建筑物的权利,就是在国有土地上设立的建设建筑物、构筑物以及附属设施的地上权,具有世界上通行的地上权的一切特征,也是我国地上权的主要内容.同样,集体建设用地使用权、宅基地使用权也是典型的地上权,其设立、变更和消灭的规则,都適用于地上权的规则.
二要参照世界通行惯例.相较《德国民法典》而言,德国的《地上权条例》增强了对地上权人的保护,为了防止土地所有人挟经济上的优势,约定各种苛酷条款迫使地上权人接受以便获取暴利.《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）提升了地上权人的法律地位,给予地上权人充分的法律保护,同时促进了地上权的融通.地上权本质上系结合建筑物而独立的不动产物权,为增加交换价值,《条例》尽量减少地上权消灭之原因,明定建筑物具有让和性.我们也应当充分保护土地使用权人的合法权益,促进不动产的交易流通,尽可能提供转让、抵押等各类处分的登记服务,发挥不动产的效用.
三要结合我国国情处理实务.不动产登记工作要以有利于保护权利、发挥物的效用、促进经济发展为宗旨,业务开展工作中要具体情况具体分析,合理处理各类问题,要为企业、群众多做实事,让企业群众对不动产登记改革有获得感.
以权利种类划分,不动产可以分为区分所有权和非区分所有权两类.非区分所有权是指机关事业单位建设项目、工矿仓储类建设项目等,宗地上虽然有多幢建筑物,但各个建筑物功能相互配套不宜拆分,一般应当按一个不动产单元设定.区分所有情形的主要是房地产项目,土地使用权及房屋所有权首次登记不能简单地按一个单元登记.同时,由于分期开发,开发企业一般都有土地抵押,要求整宗地上所有房屋竣工时,再做国有土地使用权抵押注销登记也是不现实的.登记实务主要有两方面问题：一是如何对开发企业的建设用地使用权进行登记来满足其抵押、预售、转让要求,这是一种动态权利的登记；二是如何对业主的土地使用权登记,保障其权利.通俗地讲,如何记载土地使用权,是否进行土地使用权分摊,这是一种静态权利的登记.
二、要解决这些问题,必须深入把握建设用地使用权在商品房全生命周期的作用体现,建立完善不动产登记管理体系
建设用地使用权,实际上就是在国有土地上进行建设房屋、保有房屋的权利.随着建设销售的进度,房地产开发企业逐步将其从土地出让时取得的建设用地使用权转化到房屋上,转移给业主,最终完全变为现实的房屋并转移给业主,由此可见,建设用地使用权作为一种具体的建设和保有房屋的权利,是可以量化的.同样,建设用地使用权在抵押时也是如此.
关于建设用地使用权量化的方式,国外（如瑞士等）有的是按照对应房屋的价值计算份额；国内有的城市（如重庆等）是按照建筑区划建筑规模分摊,有的城市（如苏州等）采用按幢设宗划分宗地的办法.笔者认为,以房屋价值计算建设用地使用权份额比较困难,并且房价变动频繁,不宜采用.按照规划确定的指标,用一幢房屋建筑面积占总建筑面积的比例,乘以宗地面积来计算其建设用地使用权,相对简单,操作可行.
这里对建设用地使用权的分割只是观念上的,并非物理上的.房屋占用范围内的土地使用权有几种不同的理解：一是房屋投影对应的土地使用权；二是房屋所在宗地的土地使用权；三是房屋对应的分摊土地使用权.目前没有统一的规定或者认识,对于如何分摊,也没有明确的规定.需要注意的是,在我国一些地方虽然开展了所谓国有土地使用权分割登记,但这并非是真正意义上的土地分割登记,而仅仅为了分摊登记房屋占用的土地使用权面积.
关于开发企业建设用地使用权的动态登记,可以根据商品房项目的建设周期,从建设用地使用权的本质内涵出发,量化宗地内的各单体建筑的土地使用权份额,建立房地一一对应关系,在商品房入网销售、转让和抵押登记等业务节点,核减开发企业建设用地使用权份额,形成地房一体变动的业务管理体系.
对于预售转让核减建设用地使用权份额易于理解,但对于设定抵押相对复杂.《物权法》第一百八十二条规定,以房屋抵押的,该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押.当该宗地上规划只有一幢房屋,且该房屋不属于区分所有,以该房屋设定抵押的,该宗地的建设用地使用权一并抵押,而不管空地占多大比例或多大面积.当该宗地上规划有数幢房屋,权利人以其中部分房屋设定抵押的,该设押房屋所占该宗地的建设用地使用权份额一并抵押.
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参考文献：
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2、 房地产企业会计成本核算中存在问题解决策略 通过房地产企业加强会计成本核算工作，加强对企业会计财务管理工作的重视与管理，有利于促进房地产企业自身良性发展，保证我国房地产行业的经济效益持续向。
3、 我国中小房地产企业财务管理转型 摘 要：近年来，随着房地产行业的迅猛发展，中小型房地产企业如雨后春笋般出现。然而这其中很大一部分企业却难以长久发展下去，究其原因，更多的是因为这。
4、 新形势下房地产企业内控管理模式 摘 要：新形势下，房地产企业内控管理的质量，对于其自身的财务管理工作具有重要意义，只有做好内控管理工作，才能有效控制成本，从而提升企业的效益，加。
5、 房地产企业筹融资管理存在问题 摘 要：伴随着中国经济三十年的高速发展，中国的房地产行业在近15年的时间里呈现了爆发式的发展，成为了中国经济的支柱产业，房地产市场发展的健康与否。