论文建设用地权类型化是关于对不知道怎么写地权论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文2015农村土地确权政策论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
摘 要：建设用地和农业用地是土地的基本分类,正在修订的《土地管理法》和《城市房地产管理法》均要贯彻城乡统一原则,建立城乡统一的建设用地市场和建设用地使用权制度.这就意味着建设用地使用权将成为我国不动产物权的基本概念和制度,和之相适应,就需要发展出统一的、体系化的建设用地使用权规范体系.但《物权法》并没有完成这样的任务.为完善《物权法》,尤其是为建立规范化的建设用地使用权体系,需要我们在理论上梳理现存的建设用地使用权分类,提出未来建设用地使用权基础分类体系.
关键词：建设用地使用权；物权法；房地产管理法；土地管理法
中图分类号：DF521 文献标识码：A 文章编号：1673-8330（2012）02-0005-08
一、建设用地使用权的法律意义和规范问题
建设用地是1998年修订后的《土地管理法》确立的土地用途类型.《土地管理法》第4条规定,我国对土地实行用途管制,将土地分为农用地、建设用地和未利用土地.①2001年国土资源部依据《土地管理法》颁布了《全国土地分类》（过渡期间适用）,确立了 土地分类体系,其中建设用地包括商业用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、水利设施用地、特殊用地八类.但是2007年国家标准的《土地利用现状分类》②建立了二级土地分类体系,使得12 个一级类不受三大类型框架的限制而自成体系,统一的建设用地范畴似乎不再存在.
(一)建设用地使用权的法律意义
笔者认为,这样的变化并不能影响“建设用地”存在的重要意义,在法律上我们仍然需要标识出哪些土地用途属于建设用地.建设用地作为用于建造建造物、构筑物等人类活动场所的用地,本质上是对陆地空间的占有、利用,区别于农业用地、未利用土地,具有重要的法律意义：它是《土地管理法》的基本概念,是一个重要术语和控制指标；是实施土地用途管制的重要前提和重要内容.农业用地转为建设用地,必须经过严格的“农转非”审批,而一旦转为建设用地,即可以进行建设或进行商业开发.因而建设用地是土地的重要“标识”,是土地商业价值得以实现的门槛.通过这样的控制和土地利用规划管理可以实现土地合理、持续利用目标.另外,这样的变化也不影响建设用地的判断和识别.从理论上分析,有六类土地大致属于建设用地：商服用地（05类）、工矿仓储用地（06类）、住宅用地（07类）、公共管理和公共服务用地（08类）、特殊用地（09类）、③交通运输用地（10类）.
那么,凡是建设用途的土地使用权,是否都可以称为“建设用地使用权”呢?笔者认为,在土地管理法或土地利用规划法上,可以将各种建设用途的土地使用权（比如上述六类）合并称为建设用地使用权；或者,建设用地使用权可以宽泛地理解为所有用于建设用途的土地使用权,但这样宽泛的定义在物权法上的意义是值得怀疑的.
一般来讲,农用地流通性差,限制较多；而建设用地具有较高的流通性,限制相对较少,特别是建设用地使用权和房屋结合起来构成一个社会最主要的不动产,而且是完全财产化或商业化的财产形态,因而建设用地使用权是物权法调整的主要对象.
不过,物权法要决定权利的性质、权能等,建设用途本身对此并没有多大的影响,建设用地使用权在物权法上仅具有用途分类意义.例如,在《物权法》之前,《土地管理法》第11条第二款就规定了农民集体所有的土地可以设定建设用地使用权.④显然,该规定并没有因此赋予农村土地上的建设用地使用权多少物权法含义,仍然是以此来涵盖所有非农业建设用途的土地使用权.再如,《物权法》起草过程中,学者们曾试图通过准用的方式,将建设用地使用权扩展到农村土地.⑤即使这样的意图得以实现,建设用地使用权仍然是一个各类建设用途使用权的总括性称谓.它的意义仅在于地籍登记和土地使用权用途登记时,登记机构将土地的用途登记为建设用地,⑥向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书.⑦建设用地使用权并不当然地享有物权法规定的属性,⑧建设用地在物权法上的意义仍然仅在于标识土地（使用权）用途,以建立区别于农业用地使用权（即土地承包经营权）的建设用地使用权.这意味着,物权法需要对建设用地再进行细分,才能建立起完整的建设用地使用权体系,实现对不动产物权分类规范的目的.
（二）建设用地使用权规范的现状
目前,我国规范建设用地使用权的法律法规主要有《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（简称《暂行条例》）.
《土地管理法》是土地利用规范的最高层次法律,主要目的是实施用途管制和土地利用规划、进行土地利用监督管理,保护农地资源,第二章“土地的所有权和使用权”、第五章“建设用地”确立了土地利用的方式,包括农村和城市的建设用地取得条件和方式、农村土地承包经营权等.《城市房地产管理法》的主旨在于规范商业性房地产开发和交易,第二章“房地产开发用地”主要涉及房地产开发用地规范、房地产开发用地的取得方式,包括出让和划拨两种.《物权法》创制了“建设用地使用权”概念,在物权法上对建设用地使用权进行了基本定性并对其设定、流转、房地关系等作了基本的、原则性的规范.《暂行条例》规定了城镇国有土地使用权出让和转让等事宜.
单就建设用地的规范和管理而言,现行的多部法律都是不全面的,也不尽一致.《暂行条例》为实施1988年修订后的《土地管理法》而颁布,专门确立了国有土地使用权出让和转让规则；1994年的《城市房地产管理法》吸收了《暂行条例》的主要规范,并在此基础上确立了房地产开发用地特殊规范；2007年的《物权法》则从私法角度对建设用地进行定位和规范,既有对现行制度的肯定,又有新规则的创设,但仍然是原则性规范,需要依赖其他法律配套实施.因此,《暂行条例》上接《土地管理法》,下接《城市房地产管理法》,具有重要的法律地位,甚至也是《物权法》的基础,目前仍然是最初始、最全面、最具操作性的规范.但是,《暂行条例》并非是对建设用地使用权的系统设计,甚至也不是基于物权法理论进行的制度设计.⑨因此,建设用地使用权规范的基础仍然是落后的,建设用地使用权缺乏系统的规范.在《物权法》出台之后,如何基于物权法理论和原则,对建设用地使用权进行体系化的整合和创新,是当前面临的重要任务.
二、建设用地使用权类型化分析
法律通过抽象和类型化建立规范体系,类型化是构建、完善法律体系古老而又最常用的方法.梅因曾经指出：把财产分为许多类别的想法,似乎是大多数早期社会中自发地产生的.⑩类型化为体系形成上使抽象者接近于具体,使具体者接近于抽象的方法.利用这种方法,使价值和生活容易相接.B11通过对物（客体）的分类实现对权利的抽象和分类,是物权法基本立法技术.比如,动产和不动产划分构成动产物权和不动产物权划分的基础；同样,从物的不同用途,区分出公共所有权和私人所有权.在我国,土地要么归国家所有,要么归农民集体所有,任何主体（个人、法人、其他组织）只能取得土地使用权.但是,我国土地使用权具有类似于所有权的地位.正如孙宪忠教授指出：我国现阶段的国有土地使用权,已经成为一种独立的不动产物权,从其权利人的独立支配和可为各种如所有权一样的处分的特点来看,把它学理上解释为一种“相似所有权”是完全可以成立的等B12因此,在其他国家,物的划分指向所有权,而在我国,物的划分特别是土地的划分直接指向使用权,土地的分类直接导致土地使用权的分类.对我国建设用地使用权进行体系化整合和创新,首先要对建设用地进行类型化分析.笔者认为,基于不同的因素,B13我国的建设用地使用权可以进行以下类型化分析.
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参考文献：
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