论文房地产企业破产重整实务问题（五）是适合不知如何写企业破产方面的相关专业大学硕士和本科毕业论文以及关于企业法律咨询论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料下载。
楼市是投资的“风向标”,近年来最受关注的楼市新闻除了房产“涨价”,还有房企“破产”.房企破产成为当前经济形势下房企生存困境的一个缩影,受到社会各界的关注.笔者作为专业律师,承办过多起房企的破产重整和破产清算案件,所获得信息和总结的经验表明,国家房地产政策的调控并非导致房企破产真正原因.实践告诉我们,某些房企的破产并不意外,房企破产不能简单地认为是国家房地产调控所致.房企破产的背后,实际上有很多问题值得我们关注.本文以MK公司、JFY公司、DZH公司破产共性问题为例,以房企融资风险和公司治理风险方面为切入点,对房企破产的成因进行分析,以期防范房企出现破产风险.
一、房企的外部原因和内部原因结合导致破产的案例
笔者认为,房企破产必然是外在原因和内在原因相结合所导致,MK公司、JFY公司、DZH公司破产案例表明,进入破产程序的房企存在一些共性的问题,类似的共性问题,实际上就是房企破产的外在原因和内在原因.
案例一：JFY公司经营范围为房地产开发、商品房销售,开发的铭楼项目地处城市核心.因公司自有资金不足、经营不善等因素影响,公司债务负担沉重,由于拖欠工程款,讨债的人络绎不绝,纠纷不断,涉及各类诉讼上百件,房产抵押未还款以及项目在建房产被多家法院查封,导致无房源可供销售.最终,项目停工,引发购房户、建筑商、材料商、农民工多个群体近500个债权人恐慌,继而群体 .在协调无果的情况下,JFY公司进入破产重整程序.
案例二：MK公司破产案件的情况和JFY项目的情况基本一致,但又有其特点,以房抵债、一房二卖、假按揭、房企的法定代表人将房屋销售的款项转移到境外等因素,成为导致楼盘烂尾的重要原因.该案件由债权人申请破产清算,同时 机关以法定代表人涉嫌挪用资金罪,贷款诈骗罪立案侦查,但法定代表人潜逃至今未归案.
案例三：DZH公司的破产除了房企破产的共性问题,还存在自有资金不足,债务负担沉重,加之经营管理不善、各类诉讼频发,法定代表人触犯挪用资金罪犯罪等等,还具有关联公司众多,涉及公司股东、管理层、公司员工、资金调度使用、场地等高度混同的特点.
上述三个案例所涉房产原来都是热销项目,楼盘地理位置相当好,有的项目毗邻当地政府行政大楼附近,有的项目周边有名校学区和成熟的商业配套,以及三甲医院,有的项目旁边就是地铁,可谓工作条件、生活条件、交通配套都非常方便.但房产项目资金链断裂,最终进入破产,都是房企的外部原因和内部原因综合爆发的结果.
二、房企的融资风险
房企开发的房产项目具有项目时间长、资金需求量大等特点.如没有畅通的融资的渠道,房企将举步维艰,防止融资风险的出现是房企需要面对的首要问题.
(一)房企的主要融资渠道和融资风险
1.银行贷款风险
信贷政策变动导致融资不能和融资不畅的以及还本付息风险是造成银行贷款风险的主要原因.众所周知,房企对于商业银行的依赖程度较高,其房地产开发资金至少有60%来自于商业银行贷款.随着土地市场竞争激烈,房企拿地金额也相应大幅上涨.有鉴于此,证监会表示房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制,再融资所募资金只能用于房地产建设,而不能用于拍地和偿还银行贷款.像这种国家政策变动风险和金融机构金融政策变动风险就是房企所面临的最大风险,对于已经获得商业银行贷款的房企来说,需要面临巨大的还本付息压力.
2.预售回款主要风险
预售回款主要风险包括合同无效风险和预售周期风险.
合同无效风险：房企未取得商品房预售许可证就对外预售房屋,会面临预售合同无效的法律风险,并且需要向购房者支付已付购房款一倍的惩罚性赔偿.未取得预售许可证的开发商以“诚意金”“排号费”“认购费”“认筹款”“预订卡”“预约卡”“贵宾卡”等销售形式都不能改变未取得商品房预售许可证的事实.《城市商品房预售管理办法》第六条规定：房地产开发企业,在未依法取得商品房预售许可证而以预订、认购、定购等方式收取房款的,均属无证违法违规售房行为.开发商未取得商品房预售许可证进行楼盘预售,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,和买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效.
预售周期风险：没有银行发放个人住房贷款的支持,房企很难把商品房預售出去,同时,也就很难获得预售回款.而这个时间段正是房企资金最为短缺的时间,预售回款的不足,会使自有资金压力更大,项目开发更加难以为继.而商业银行只对购买“主体已经封顶”住房的个人发放个人住房贷款.根据通常情况,一般的项目从开工建设,到办得“五证”,再到“主体封顶”平均周期需要一年左右,因此房企预售周期的风险的会成为融资渠道不畅的重要原因.
3.建设单位垫资风险
在房企项目开发过程中,存在施工单位垫资的情况是常态.垫资方式之一是由施工单位提供部分工程材料,方式之二是事先约定按工程进度分期支付工程款.实践中,施工单位在自身利益无法保障的前提下,即使施工单位和房企之间有垫资约定,仍然会采用停工、窝工的手段将导致周期加长,资金成本更高,从而使房企的的损失扩大.JFY破产案例就是施工单位垫资后,在利益不能确保或难以确保的情况下,施工总承包多次以停工或者窝工方式对房企施加压力,导致房企资金更加紧张,加速房企进入恶性循环的轨道,成为房企进入破产重整的重要成因.
在上述三种融资方式无法融得资金时,房企采用的融资渠道通常都是采用民间借贷融资方式.而选择以民间借贷方式除了还本付息的压力增大之外,还存在着刑事风险,房产公司或者法定代表人（或直接责任人）涉嫌“非法吸收公众存款罪”或“集资诈骗罪”的案列不在少数.
“非法吸收公众存款罪”是指向社会中的不特定对象吸收资金,以或者不以吸收公众存款的名义,出具凭证,承诺在一定期限内还本付息,扰乱金融秩序的行为,涉嫌以下三种情形中的一种,非法吸收或者变相吸收公众存款的行为将被立案侦查.1）个人非法吸收或者变相吸收公众存款,数额在20万元以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款,数额在100万元以上的；2）个人非法吸收或者变相吸收公众存款对象30人以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款对象150人以上的；3）个人非法吸收或者变相吸收公众存款,给存款人造成直接经济损失数额在10万元以上的,单位非法吸收或者变相吸收公众存款,给存款人造成直接经济损失数额在50万元以上的.
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参考文献：
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