论文房地产企业破产重整实务问题（九）是适合企业破产论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关企业破产债务怎么办开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要：以房抵债的债权人和债务人之间,形成以房抵债的关系,通常通过一系列的合同加以固定,签订的借款合同、补充合同、回购合同等.本文以房抵债合同文本表现形式加以分类总结出只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同的情况；以及除了借款合同、补充合同商品房买卖合同之外,还有回购合同的情况,并对合同条款进行证据分析,从而得出认定为普通债权的结论.进而又从实务的角度提出,处理以房抵债问题在破产案件中是一个非常棘手的问题,牵一发而动全身,案件所在当地政府和法院都会非常谨慎,对以房抵债的问题的处理,并不是证据上分析到位,法律上研究透彻就能够解决,笔者将实践中中能和解尽量和解,能不诉尽量不诉,能不采取强硬手段就不采取强硬推动的思路推荐给读者.
关键词：以房抵债；条款；实务方案
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2018）02-0069-73
在“以房抵债（上）”一文中（见《中国房地产》中旬刊2018年第1期）,笔者通过检索法律以及最高法院的司法解释、各地法院的对以房抵债的裁判口径,相应的案例,总结出近年来法院在以房抵债问题上的审判思路以及思路的变化.本文中作者着重对案例的细节内容进行剖析,细解以房抵债情况的各种表现形式,并探索找出解决问题的办法.
1以房抵债合同文本表现形式
以房抵债的债权人與债务人之间,形成以房抵债的关系,通常通过一系列的合同加以固定,签订的借款合同、补充合同、回购合同等.大致分为以下两大类：（一）只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同的情况；（二）除了借款合同、补充合同商品房买卖合同之外,还有回购合同的情况.
1.1 只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同
借款合同是形成以房抵债关系的基础,债权人和债务人之间通过签订借款合同,并将相应款项打入债务人账户,完成货币支付,形成完整的借款合同关系.在签订借款合同关系的同时或者之后签订补充合同,把双方的关系在原有的借款关系基础上叠加相对应的房屋,把借款和特定的房屋捆绑在一起的,并且以此为基础,在不动产登记机关办理网签备案登记,有些甚至办理预抵押登记.根据借款合同、补充合同,债务人向债权人借款,并以债权人开发的房屋作为借款合同的抵押担保,借款合同和补充合同签订的同时,还签订备案的商品房买卖合同.借款和房屋相互之间的关联性,以补充合同加以约定.补充合同约定：前述《商品房买卖合同》标的作为《借款合同》的抵押担保.乙方（即债务人——笔者注）按照借款合同按时足额归还甲方（即债权人——笔者注）借款本息的,甲方同意自乙方向甲方支付本息金额完毕之日起终止《商品房买卖合同》,甲方协助乙方提供资料,由乙方办理《商品房买卖合同》登记备案撤销手续,所涉税费由乙方承担.如乙方逾期七天支付借款利息的,视同乙方同意提前出售约定的商品房,商品房售价按照当时签订的《商品房买卖合同》项下的购房款的50%计算,借款本金将抵作上诉《商品房买卖合同》项下的购房款.如乙方在借款到期之日仍未足额归还甲方借款,未归还的借款本金将抵作购房款,商品房售价按当时签订的《商品房买卖合同》项下的购房款的50%计算,乙方须在二天内开具商品房销售 给甲方办理房产过户手续.逾期未归还本金的,从逾期之日起办妥房产过户手续期间,每日按本金额的0.5‰计收罚息.本合同和《借款合同》具有同等的法律效力,《商品房买卖合同》作为独立的合同.
以上文件约定具有两个特点：两份文件基本上同时签订,并且在补充合同当中约定以特定的房产作为借款合同的抵押担保.针对该种情况,笔者认为应当按照如下原则认定.
第一,债权人的抵押担保物和网签（或者预告登记）的房屋完全一致或者基本一致,即可认定债权类型为民间借贷.如以房抵债的债权人主张履行商品房买卖合同,法院可依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定进行处理,即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求.当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉.
第二,如债权人的抵押担保物和网签的房屋基本信息存在不一致的情况,应当核实区分情况认定.（1）如果不一致的原因是因为网签备案时,当时网签备案了一份商品房买卖合同,后又重新备份了一份品房买卖合同,这种情况需要核实进一步,核实当时网签备案的合同和最终备案的合同是否均指向同一套房,同一个人.如果核实之后确认只是商品房买卖合同的编号上有所区别,其实指向的均为同一套房.那么也可以对该债权予以认定,债权的类型认定为民间借贷.如果核实之后发现不仅商品房买卖合同的编号上有所区别,指的也不是同一套房,则需要核实情况,核实是抵押物的调整,还是另行购买商品房.
1.2回购
1.2.1只有回购合同
只有回购合同的情况,回购合同的条款约定：乙方（即债务人——笔者注）未按约定,每月20日前支付回购款的,如逾期30天以内,乙方按回购房屋总价未付部分回购款的日3‰向甲方（即债权人——笔者注）支付违约金；如逾期超过30天,则乙方按照回购房屋总价未付部分回购款总额的30%向甲方支付违约金,并且甲方可以解除本协议,要求乙方继续履行《商品房买卖合同》,已付款项不予归还.如乙方未安按照约定所有回购款项在某年月 前全部付清的,如逾期30天之内,乙方按回购房屋总价未付部分回购款的日3‰向甲方支付违约金；如逾期超过30天,则乙方按照回购房屋总价未付部分回购款总额的30%向甲方支付违约金,并且甲方可以解除本协议,要求乙方继续履行《商品房买卖合同》,已付款项不予归还.
以上条款可以看出,债务人的真实目的是通过签订商品房买卖合同实现融资目的,双方约定回购实际上属于对借款本息收回的约定.
总结:本文是一篇关于企业破产论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
参考文献：
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