论文在建工程抵押登记实务难点（二）是关于抵押登记方面的论文题目、论文提纲、不动产抵押登记论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
摘 要：在建工程涉及的法律关系繁多而复杂,其抵押登记遇到的复杂问题是各种不动产登记中最多的登记类型.就在建工程抵押登记的几个焦点问题,从理论和实践角度剖析解决方法,以求探索新的处理思路,希望对今后的在建工程抵押登记实施有所裨益.
关键词：在建工程；抵押登記；债权
中图分类号：F293.33文献标识码：C
文章编号：1001-9138-（2018）03-0054-57收稿日期：2017-12-18
1建筑物主体已完工可否办理在建工程抵押登记
依据《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》及《不动产登记操作规范（试行）》等相关规定,不动产登记部门受理在建工程抵押登记申请之前,应进行实地查看.在实践中,登记机构往往会遇到实地查看到的建筑物状况是：标的物主体土建工程已完工,或者单体工程已经封顶,但周边配套、绿化、道路等都未最终建成,整体工程未进行竣工验收备案.对此情况是否可以办理在建工程抵押登记,各地登记部门持两种不同观点.
一种观点认为,建筑物工程主体已经竣工完成,不具备在建工程的特性,不应办理在建工程抵押.另一种观点认为,未办理竣工验收备案证明的项目、未能申请办理不动产首次登记的,均可认定为在建工程,可以受理该登记申请的.
在建工程可以分成正在建造和已有建筑物两个概念理解.
第一,对于建筑物正在建造和建造完毕,从实证角度通过经验判断容易作出结论,但是也有两种不同的观点：一是：经过建设、勘察、设计、施工、监理“五方”竣工验收通过即为建造完毕；另一是通过竣工验收备案.前述“五方”验收不包括规划、消防、环保等项目验收,而规划、消防、环保等验收是否通过,登记部门需查验《竣工验收备案证明》才能进行判断；建筑工程的实物形态固然是建筑材料的有机组合,但作为具有法律权利意义上的“物”首先就是“合法性”,而“合法性”的前提就是政府对建设工程各项许可的实施是否予以认可,该“认可”就集中体现在建设工程的《竣工验收备案证明》之中.
第二,建筑物是建筑主体,建设工程项目还包括建筑物以外的内容.只有建造完毕经竣工验收备案能投入使用的建筑工程才能称之为房屋不动产,否则只能称之为在建工程.
笔者认为,建设工程未经政府相关部门竣工验收备案之前,仍然属于在建工程.由于建设工程在主体建筑封顶后,其他配套工程建设还需要投入大量资金.《抵押管理办法》中所指的“工程继续建造的资金”并未局限为土建工程主体.而且一般商品房在建成之前已经预售,若开发建设单位未将工程项目的各项工程建设完成,购房人即无法取得所购不动产.为保障房地产市场的稳定,保护购房人顺利取得所购不动产,不动产登记机构应本着合理、合法的原则为申请单位办理上述情况下的在建工程抵押登记.
2划拨土地上的在建工程可否办理抵押登记
划拨土地有两个特性：土地使用的无偿性和无期限性.政府为保证城市建设的整体规划布局,往往将一些利润率较低或者公益型的工程所需土地,以划拨的形式交由建设单位进行开发.该类建设工程在竣工完成之前需要筹集资金,也涉及相应的在建工程抵押登记.
根据《房地产管理法》第50条规定,设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后,抵押权人方可优先受偿.《担保法》第56条规定,拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款,在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人有优先受偿权.《房地产抵押管理办法》第45条规定,以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时,应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金款额后,抵押权人方可优先受偿.因此,划拨土地使用权是可以抵押的,只是在实现抵押权时抵押权人应当先行缴纳土地使用权出让金,才能获取土地使用权进行后续开发建设.
《划拨土地使用权管理暂行办法》第4条规定,县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权转让、出租、抵押活动进行管理和监督检查.第5条规定,未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权.最高人民法院在《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》中指出,企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权,以该土地使用权为标的物设定抵押,除依法办理抵押登记手续外,还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准.国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（〔1997〕国土〔籍〕字第2号）规定,以划拨方式取得的国有土地使用权,由抵押人委托具有土地估价资格的 机构进行地价评估,经土地管理部门确认,并批准抵押,由抵押人和抵押权人签定抵押合同.按照上述规定,土地管理部门对划拨土地抵押有监管的职权,土地管理部门批准是划拨土地上的在建工程抵押登记的前置程序.
上述法律、行政规章、司法解释之间对划拨土地使用权抵押作出了相互冲突的规定,核心问题就是政府土地管理部门的审批是否作为抵押登记必经的前置程序?
假设允许划拨土地使用权抵押,由于抵押权人在实现划拨土地在建工程抵押权时,所得价款必须先向土地部门缴纳土地使用权出让金,因此,抵押权人在评估抵押物价值时,必须先扣除土地部门核定的出让金,再以剩余的价值在一定的抵押率下设定抵押.南京市国土资源局《关于进一步规范土地使用权转让、抵押有关问题的规定》中明确,划拨土地使用权抵押,抵押双方的合同及土地登记簿等文书中,必须注有“处分抵押土地时,应首先按处分时的地价补交土地出让金”的内容.同时,抵押双方应在合同中明确“抵押权人已充分认识抵押风险,并采取了相应控制措施”.南京的划拨土地上不动产抵押登记风险的规避采取由双方自行认定的模式.
总结:这篇抵押登记论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
参考文献：
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