论文中小城市土地价值评估是适合中小城市论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关中小城市名单开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要：结合相关估价理论,以咸宁市D案例为研究对象,运用基准地价系数修正法和成本逼近法对土地价值进行评估.结果表明：（1）基准地价系数修正法测算的土地单价为285.35元/平方米,成本逼近法测算的土地单价为306.76元/平方米,两种方法测算的单价相差7.50%,差异在可接受范围之内,取两者的平均值,则土地单价为296.06元/平方米,土地总价为498.77万元；（2）在实际运用过程中需要及时更新基准地价以及合理确定土地还原率.
关键词：土地估价,基准地价系数修正法,成本逼近法
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）08-0055-63
1 引言
当前,学术界关于土地价值评估问题的讨论,大多是从定性角度研究其影响因素、方法等方面.我们不能完全复制西方国家的做法,应该根据实际案例,研究适合我国国情的估价方法,逐渐完善我国估价理论体系,所以土地估价的案例研究就显得尤为重要.国内土地估价的实践研究大都集中于大中城市,但是也应着眼于中小城市土地价值评估,这也是目前研究亟需完善的地方.
咸宁市地处湖北省东南部,是湖北的“南大门”,和湖南、江西接壤,北靠武汉,系“1+8”武汉城市圈之一.本文以咸宁市D案例为研究对象,运用基准地价系数修正法和成本逼近法测算该案例的土地价格,对该项目进行总结并对土地估价方法在實际运用中提出相关探讨,在一定程度上丰富了当前的土地估价研究系统,可以帮助评估参和者从专业角度评估土地价值和监督土地价值评估过程,以达到对土地价格的客观公正评估.
2 基于咸宁市D案例的分析
2.1 案例概况
估价对象位于咸宁市X区.纳入本次评估范围的估价对象土地使用权面积为16846.78平方米.土地所有权归国家所有,土地使用权人为咸宁F有限公司,咸宁市人民政府于2014年1月14日颁发了估价对象土地的《国有土地使用证》,土地利用类型为工业用地,土地使用权类型为出让,地号为无,图号为无,土地使用权终止日期为2063年9月1日,至价值时点土地剩余使用年限为46.89年.估价时点为2016年10月11日.至价值时点,根据委托方提供的资料,估价对象宗地存在抵押等法定优先受偿权,估价对象不存在租赁或占用、拖欠税费、查封和冻结等形式的限制权利情况,估价对象宗地权属清晰,产权 齐全,无其他权益状况方面的限制,估价对象没有所有权不明确或者归属有争议的情况.
2.2 估价方法选用
根据《房地产估价规范》通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价系数修正法等.估价方法的选择应按照《房地产估价规范》,结合掌握的有关资料和待估房地产的实际状况、估价目的以及待估宗地所在的房地产市场具体特点来确定的.
基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价,具有完备的基准地价修正体系的区域,且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时,一般作为一种辅助方法,所采用的基准地价应具有现势性,基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格,该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动.待估宗地的估价期日距基准地价的期日一般不超过3年.因待估宗地处于咸宁市城区基准地价覆盖范围,《咸宁市城区土地级别及基准地价更新技术报告》（2012年）未更新,但咸宁市地价监测指数完善,通过期日修正能够消除时间因素对地价的影响,所以本次评估依据《咸宁市城区土地级别及基准地价更新技术报告》（2012年）,故可采用基准地价系数修正法测算评估对象的土地价格.
成本法用于周边土地征地成本资料比较翔实的情况,适用于无收益又很少进入市场交易的不动产,也适用于单纯的建筑物估价,一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价,特别适用于土地市场不发育,缺乏交易实例.根据本文所选案例的实际情况,本案例属于工业用地,整体情况符合成本法的基本操作要求.
估价对象系已建并投入使用的房地产,而假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产的估价,故不适宜采用假设开发法.估价对象实际用途为工业用房及配套设施,市场上和估价对象类似房地产交易实例较少,故不适宜采用比较法测算.估价对象为工业及其配套用房,经实地查勘,估价对象周边无类似出租案例,出租收益不宜获取；另由于估价对象部分经营成本和收益未进行单独核算,归属于估价对象的自营收益和成本无法确指,故不适用于收益法测算.因此本文采用基准地价系数修正法和成本法.
2.3 估价方法和过程
2.3.1 基准地价系数修正法
（1）基准地价成果介绍及内涵
P等于P1b×（1±∑Ki）×Kj+D
其中：
P——宗地价格；
P1b——某一用途、某级别（均质区域）的基准地价；
∑Ki——宗地地价修正系数；
Kj-——估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；
D——土地开发程度修正值.
根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》以及湖北省国土资源厅办公室下发的《省国土资源厅关于开展第三轮基准地价更新工作的通知》（鄂土资发〔2011〕139号）规定等文件要求、湖北省国土资源厅关于咸宁市城区基准地价的批复（鄂价工服规〔2013〕143号）等文件要求,咸宁市国土资源管理局对咸宁市城区土地级别和基准地价进行了更新（见表1）.
（2）确定土地级别及基准地价
本次评估对象土地位于咸宁市X园内6-7幢,用途为工业用地.根据《咸宁市城区土地级别和基准地价更新技术报告》（简称报告）,估价对象处于III级工业用地区域,III级工业用地的基准地价为242元/平方米.
总结:本论文为免费优秀的关于中小城市论文范文资料，可用于相关论文写作参考。
参考文献：
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