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摘 要：绿色住宅是近年来国内新兴的适应经济社会可持续发展的住宅模式,因其具有节能环保、高舒适性等优点受到很多购房者的青睐.基于北京市住宅交易市场近几年的销售数据,利用显示性偏好法计算出北京市绿色住宅和其他特征完全相同的普通住宅相比溢价为1136元/m2；通过问卷调查得到的消费者对绿色住宅的支付意愿为459元/m2.同时,还对两种方法得到的绿色住宅溢价的差异性进行了更进一步的分析和讨论.
关键词：绿色住宅,市场溢价,显示性偏好法,意愿调查法
中图分类号：F293.3文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）07-0021-27收稿日期：2015-03-10
绿色住宅是一种节能减排、舒适健康的住宅模式,目前中国住房市场上的绿色住宅主要分为以下三类：一是获得政府等机构绿色认证（如我国绿色建筑评价标识、美国绿色建筑委员会LEED认证等）的住宅；二是开发商在销售时宣传的生态宜居、节能环保的科技住宅等；三是由一些长期专注于绿色地产的开发商（如万科、朗诗、当代置业等）开发的住宅.
由于绿色技术的采用,绿色住宅和普通住宅相比之下有一定的增量成本,因此,只有当绿色住宅在住房市场上享有足够溢价的时候,才能有足够的动力激励开发商从事绿色住宅的开发.
1 相关研究综述
国内外的许多研究均表明,获得绿色认证的住宅存在显著的市场溢价,即其他住房特征完全相同的情况下,仅因为“绿色”而高于普通住宅的价格.Heinzle等（2013）从购房者支付意愿的角度研究发现,新加坡购房者对不同认证级别的绿色住宅愿意支付的溢价分别为认证级3.78%和白金级7.98%.Deng等（2014）从开发商的角度研究得出,新加坡的绿色住宅在预售阶段存在4%的溢价,而再销售时则会产生10%的溢价.Zheng等（2012）通过建立Google绿色指数以表征住宅项目的绿色营销强度,对北京住房市场进行分析发现绿色营销越多的住宅在预售时享有显著市场溢价,但再销售时却遭受了价格贬损.张莉等（2013）的实证分析表明获得绿标或LEED认证的住宅在中国住房市场上存在6.4%的溢价.
对于这些研究发现的绿色住宅存在显著溢价这一现象,本文从显示性偏好法（Revealed Preference）和意愿调查法（Contingent Valuation）的对比进一步探究目前中国住房市场上绿色住宅存在溢价的原因.所谓显示性偏好法,是指通过市场交易所反映出来的市场价值,反推人们对于交易产品或者交易产品的某一个特征（在这里就是指住宅的“绿色”特征）的实际支付额,从而分析其支付意愿.
2 显示性偏好法
2.1 数据说明和模型建立
本文采用了中指数据库从2009年1月至2014年12月北京市771个住宅项目的交易信息.其 有29个项目得到了绿色住宅认证,包括25个绿标认证的项目以及4个LEED认证的项目.项目各特征变量的定义以及绿色住宅和非绿色住宅各特征比较如表1所示.
由表1结果可以看出,绿色住宅的环线位置相比于非绿色住宅偏高,即绿色住宅的区位更加偏远,这可能是因为开发商为弥补区位劣势而将该项目定位成绿色住宅以增强项目的吸引力和竞争力.另外,绿色住宅的开发商普遍更为知名,可能是知名房地产企业出于企业形象和社会责任感的考虑,并且知名企业技术相对成熟,开发绿色住宅的增量成本较低.这和曾华华（2013）问卷调查的结果相符,房地产开发企业规模对其开发绿色住宅的意愿有显著正向影响.我们还可以发现,绿色住宅的容积率相对更低,意味着更高的居住舒适度和更好的采光条件.绿色住宅精装交付的比例较高,因为统一装修也是减少污染的重要措施.绿色住宅项目的单月成交面积比非绿色住宅高出很多,可见绿色住宅在住房市场上有很强的竞争力,销售情况更优.
以北京市各住宅项目成交价格的对数形式Ln（HP）为被解释变量建立Hedonic特征价格模型,如式（1）、式（2）所示.
（1）
（2）
式中,cons为常数项；为随机误差项；其余为解释变量及其相应系数.为项目的n个特征,包括是否进行绿色营销（ADVER）、是否由绿色开发商开发（GREEN_DEV）、是否由知名开发商开发（FAME）、容积率（FAR）、绿化率（GREENRATE）、是否精装（DECORATION）、是否为学区房（SCHOOL）、是否临近地铁（SUBWAY）、环线位置（RING）、总建筑面积的对数形式（Ln（FLOOR_AREA））、成交面积的对数形式（Ln（AREA））；T为各住宅项目的交易时间向量,为其系数向量；D为各住宅项目所处区县的17个指示变量（北京市18个行政区县,缺省1个避免多重共线性）,为其系数向量.本文主要关注是否获得绿色认证（CERT）、是否为绿标认证（LABEL）、是否为LEED认证（LEED）这三个变量的系数.
2.2 结果分析
利用STATA对上述特征价格模型的回归结果如表2所示.其中第（1）列对应式（1）,研究“是否获得绿色认证”对成交价格的影响；第（2）列对应式（2）,研究“是否获得绿标认证”及“是否获得LEED认证”对成交价格的影响.
从回归结果来看,“是否获得绿色认证”“是否进行绿色营销”“是否由绿色开发商开发”三个变量的系数均为正,且均在1%水平下显著,说明这些和“绿色”特征相关的变量都会使住宅项目产生溢价.由表2中第（2）列可以得到绿标认证和LEED认证的溢价.但是LEED认证的溢价仅在5%水平下显著,可能是由于国内获得该认证的住宅较少,还未被社会广泛认识和接受.
除上述变量以外,其余各变量的回归结果也符合预期.“是否由知名开发商开发”的系数为正,且在1%的水平下显著,表明住房市场上存在显著的品牌效应.绿化率越高,住宅价格越高；精装交付的住宅比毛坯房价格高17%左右；小区规模越大,价格越低；楼盘越畅销,价格越高.学区房和地铁沿线住宅都享有显著溢价,“环线位置”的系数显著为负,项目的区位条件对价格的影响较大.
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参考文献：
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