论文强限购能否控房价是适合房价论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关房价开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
3月中旬,广州、北京、郑州等地发布楼市调控新政,中国楼市新一轮收紧序幕正式开启.
限购加码能否调控房价?从全国之前的数次调控情况看来,限购起到的调控效果恐怕有限.
中国的房地产市场已持续了17年的繁荣,从全面繁荣过渡到局部繁荣,其中也经历了大涨和小涨.纵观全局来看,房价经历了从人口驱动到资金驱动两个阶段.
中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的,房地产开发投资增速有过三次高点,一次是2007年,增长达到30%,另一次是2010年,达到33%,第三次是2016年,超过双位数的增长.在2000-2010这10年间,也是房价涨幅最大的10年,全国平均房价上涨4倍左右.
通过人口普查数据可知,劳动年龄人口的峰值出现在2010年,居民对房地产的需求不外乎是居住（或改善性居住）和投资这两大需求.拉动这两大需求的,从人口的角度看,一是与人口的年龄结构有关,二是与人口流动有关.从美国和日本的案例看,购房与购车的主力人群的年龄段一样,都是25-44岁.
观察美国和日本房地产市场,发现周期与人口结构密切相关.25-44岁是房地产消费的高峰期,而在45岁以后房地产消费占比会持续下降.日本则是到了1980年代出现人口老龄化,其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降,从1981年的1995万,降至1991年1573万,降幅达到21%,最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭.
根据中国指数研究院的调查结果,房地产在美国属于典型的年轻型消费品,25-34岁年轻人是购房的第一大群体,约占购房人数的50%,第二大群体是35-44岁,约占购房群体的24.5%,故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右.
中国由于计划生育的实施,人口红利的拐点已经出现,15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点,到2013年这一占比已经降至72.8%.预计到2020年这一占比将会降至70%以下.而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰,今后也将开始下降.从美日等国的经验看,伴随着25-44岁人口总数见顶,地产消费也会出现拐点,可见我国人口年龄结构已经在2010年就发出了变衰信号.
故从国际经验看,随着45岁以上中老年人口占比的上升,房地产消费会遭遇历史性拐点.但是結合中国的实际情况来看,人口年龄结构拐点并不意味着房地产行业的拐点来临,还需要考虑到影响房地产的另一个重要因素——流动人口的变化.
由于国家统计局只在近些年才公布流动人口数据,只能从外出农民工数量的增速变化来替代人口流动情况.从公布的数据看,2010年外出农民工增速达到了峰值,为5.5%,对应增加了800万左右的非农劳动力.但仅仅隔了5年,至2015年外出农民工数量只增加0.4%,接近于零增长.而且,流动人口数量也净减少560多万.这说明2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份,也是人口流动量的一个峰值年份.
人口流动的加速,不仅导致房地产业繁荣,而且还对区域板块的房价带来影响,因为人口迁徙就是城镇化的过程.
如果说2010年之前全国的房地产市场走了一轮全面普涨的大牛市的话,那么2011年以后只能说是结构性牛市了.因为随着流动人口增速的下降,房价受资金面的影响开始上升.
因此,2011年以后房价更多体现为货币现象,中国经济增长自2009年之后,广义货币M2的规模超常增长,超过美日成为全球最大.同时,M2/ GDP的比例大幅上升,即从2008年的1.58倍,迅速上升至1.9倍左右,如今已经超过2倍.
回顾2010-2015年这5年间一年期存款利率和法定准备金率的变化,可以看出,货币政策总体趋于宽松.如2010年的一年期利率为2.75%,存准率为18.5%,到2015年末,利率降至1.5%,存准率降至17%.其中,2015年分别有5次降息和降准,故房价表现大大好于2014年.
观察一下近两年各地房价的走势,发现北京、上海和深圳的房价涨幅最高,因为这三大城市均是中国的金融中心,2015和2016年A股交易量超过全球股票交易量的三分之一,给金融业带来了丰厚的收入,如资产管理、财富管理、自营业务和经纪业务等,这给三大城市的与金融服务业相关的从业人员带来可观的收入增长.
与此同时,货币政策的宽松趋势也是推高房价的重要力量.中国处于城市化进程之中,未来至少还有20年的城市化进程,这决定了中国房价本身有很强的基础支撑,这一点和美国、日本房地产泡沫破灭时的情况有根本性差异.在这种大的背景下,加上越来越宽松的货币政策,住房市场会遇到很大的向上推力.试想,发行更多货币,货币的购买力一定会下降,如此一来必然会升值.（本文作者系盘古智库研究员）
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