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[摘 要]阐述了河南省新乡市农村集体建设用地利用现状及存在的问题,从政策和实践的视角出发,提出了有利于促进新乡市农村集体建设用地合理规划流转的相关建议.
[关键词]集体建设用地；流转；新乡市
[中图分类号]F321.1 [文献标识码]A
1 农村集体建设用地流转的概念
我国农村集体建设用地主要来源有两种：一是国家以前规划过的,二是经过国家审批后由农业用地转变来的.由于我国实行的是土地公有制,我们所说的流转并不是土地本身的流转,而是指和土地相关的产权在不同的经济利益主体之间进行转让和流动的行为.集体建设用地流转主要包含土地所有权、使用权及土地利用方式的流转等.
2 新乡市农村集体建设用地流转现状
2.1 新乡市概况
新乡市地处河南省北部,位于黄河以北,临近河南省省会郑州,交通便利,土壤肥沃,该市平原达到土地总面积的78%以上,是中原城市群中的重要城市,是中原经济区的核心城市之一.新乡市辖二市六县四区,总人口达到570万,其中农业人口340万,是全国重要的粮食生产基地.新乡市农业用地（主要有耕地、园地、林地、牧草地和其他）达到569366hm2,占该市土地总面积的68%.新乡市农村集体建设用地约为183184.25hm2,占该市建设用地总面积的65%.
2.2 新乡市农村集体建设用地利用现状
目前,新乡市集体建设用地入市流转现象时有发生,特别是在经济条件较好的卫辉市城郊等地区有较多建设用地进入市场出租、转让,如城乡结合地区的洪门建材家居大世界、南环农贸市场等使用的土地,基本上都是集体建设用地.截至2012年,新乡市通过土地市场流转的集体建设土地宗数已经达到了1168宗,面积达到了600hm2.
自2011年以来,新乡市对农村集体建设用地使用权流转进行了实践研究,目前,新乡市土地市场主要是依法和非法流转共同存在的局面,其中后者逐渐发展为用地交易的一种“隐形的市场”.新乡市为了有效缓解人地之间的矛盾冲突,实行严格的土地审批制度,并在旧的相关制度上进行了革新,提出“人地挂钩”政策.目前,新乡市土地流转过程中有部分企业通过为村民提供一次性补偿款、生活保障、住房安置等方式取得该地区集体土地的综合开发权,同时办理相关合法手续将集体土地成片转换成国有土地,然后由企业统一对该区域进行开发建设、招商引资、经营管理以及基础建设.
3 新乡市农村集体建设用地流转存在的问题
3.1 缺失规范制度
由于农民利用土地的方式存在差异,所以获得的土地收益也有一定区别.种植粮食的农民会发现利用土地开办工厂或者企业,或将土地直接出租给企业能获得更多的收益,那么这部分农民可能就有意愿流转土地.但是政府将大部分的流转收益用于农村建设,使得农民能够获得的收益相对减少了.在这种情况下,农民更趋向于通过隐形市场流转土地,以期望获得更多流转收益.但是,由于集体经济组织对隐形市场缺乏有效的监管,相关规章制度缺失,操作程序没有法律保障,流转过程出现众多问题,最终损害了村民权益.
3.2 影响耕地保护工作
目前,新乡市存在一些比较严重的违法用地情况,一些地方政府和集体经济组织没有意识到耕地保护的重要性,在利益面前随意改变土地用途,将征地作为租地,混淆两者区别.有部分地方政府部门在没有得到农民同意的情况下,强制将农业种植地变为建设用地,使耕地面积大量减少,占补得不到平衡.
3.3 缺乏对流转收益的监督
目前,新乡市关于流转收益分配的制度还不完善,在收益分配管理上仍然有较多的问题.首先,由于对流转收益缺乏监督,农民个人对农村集体组织通过多种方式将不同地块转给企业能获得的收益不知情,其次,部分村领导将获得的流转收益随意进行分配,相应的利益分配机制没有建立,最终导致农民的合法权益得不到保护.
3.4 流转价格比较随意
新乡市在流转过程中价格随意确定,将土地价格和厂房价格合并计入总价的情况普遍.由于多种因素影响到集体建设用地的价格,故无法完全套用国有土地市场的土地定级估价办法.目前新乡市农村建设用地市场所涉及的关联方比较多,没有相关文件和法规明确说明国家、集体、农民三个主体分别应享有的权利以及应承担的义务,流转价格的确定受到了严重的影响,农民的基本利益得不到保障,经济补偿的依据主要是某些领导的主观意愿,流转价格过于宽泛,缺乏城乡统一的地价体系.
4 新鄉市农村集体建设用地流转存在问题的原因分析
4.1 法律法规不完善
我国现行法律不允许集体建设用地自由流转,但涉及到破产、兼并等情况,使用权可以依据法律法规进行正常转移.部分不符合条件的企业为了实现流转有意制造出“破产、兼并”的假象；由于法律还规定了“等”这样的弹性条件, 然而什么情况属于“等”的范围却没有严格的标准.在流转的实践过程中,分立、改制、股权转让都能适用该规定,同时,相关法律并没有从土地层面上提出农村集体建设用地主动流转问题.这导致农村集体建设用地的违法违纪行为频繁发生,土地流转的价格无法准确确定.
4.2 收益分配机制不合理
农村集体建设用地流转过程中所涉及的关联方包括农民自身、集体组织以及政府.农村集体建设用地流转收益远远高于国家征收土地给予农民的补偿金,然而广大的农民群众却由于自身能力水平的限制以及对法律知识了解不够,在收益分配主体中处于劣势地位,其土地权益无法得到有效保障.这正是由于缺失科学合理的流转收益分配机制,没有相应的法律、法规规定土地流转受益人以及不同关联方应当在流转受益中获得的比例.
4.3 流转市场不完善
在我国,进行农村集体土地流转的 组织发展严重滞后,提供土地咨询、评估和预测的 服务体系尚未形成.很多时候是集体经济组织充当中介组织,负责整个流转过程.集体建设用地买卖场所及相关监督管理机构发展缓慢.正规的交易场所不但可以提高交易信息传递的及时性、有效性,而且能够更好的保障政府对交易行为的监管.当前,我国缺乏农村土地买卖机构,更没有稳定的市场信息传递渠道.流转信息的不对称也是导致流转供需不平衡的原因之一.
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参考文献：
1、 广州集体建设用地开发成住宅楼盘按违建查处 据1月27日信息时报：近日，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（下称《试行办法》）正公开征求市民意见。其中规定，集体建设用地用于商品房。
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