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摘 要：在房地产融资受到诸多限制的情况下,房地产私募基金由于其受到监管层影响较少,获得市场青睐.通过分析房地产私募基金特点、业务流程和案例可以发现,房地产私募基金目前多采用明股实债形式.
关键词：房地产融资 房地产私募基金
近年来,房地产私募基金开始成为房地产融资一种新的渠道,并迅速成长起来.下面通过对房地产私募基金总体情况介绍和案例分析来对其进行考察.
一、房地产私募基金概念和特点
房地产私募基金是指通过非公开方式,面向少数个人或机构投资人募集资
金而设立的,从事房地产收购、开发、运营的一种基金投资方式.房地产私募基金一般具有如下三种类型：投资型、信托型以及有限合伙型.从实践过程来看,采用较多的还是有限合伙制.
从国内房地产私募基金运作来看,主要具有如下特点：第一,多固定收益,少浮动收益.由于房地产行业受政策和市场波动影响较大,所以采用固定收益模式让投资方能够减少风险,便于资金募集.第二,多采用分级结构.房地产私募基金往往会采用优先和劣汰并存的分级结构.第三,多采用夹层方式.目前,国内房地产私募基金多采用“夹层投资”方式,即多采用股东回购的形势.
二、房地产私募基金成立的业务流程
从国内实践来看,房地产私募基金属于项目融资的形势.因此,下面对业务
流程的讨论主要针对单一项目投融资模式而言.单一项目的运作模式流程如下：主要包括项目筛选、设立新基金管理公司（成立GP）、募集资金设立基金、项目投资与管理以及基金退出五个阶段.
(一)项目筛选
在房地产私募基金正式设立之前需要确定拟投项目和完成GP的设立.一般房地产基金管理公司会选择合适的投资项目,然后与合作者共同成立起新的基金管理公司,完成GP的设立.拟投项目确认大致要经历项目接洽、初步价值分析以及尽职调查等多个环节.在项目筛选方面需要有两点比较重要：一是确定项目适合的投资策略；二是确定项目投资标准.
(二)设立新基金管理公司（成立GP）
在项目获得基金管理公司确认之后,基金管理公司和项目合作方（通常为房地产开发商）成立新的基金管理公司,注册资本金在3000-5000万元左右.一般说,合伙人中的基金管理公司和项目合作方实力需较强,为市场所熟悉.这将为后面资金募集创造良好的条件.
(三)募集资金设立房地产私募基金
私募股权基金设立主要考虑两个问题：一是风险控制；二是税收优化.在风险控制方面,主要涉及股权基金注册结构设计.不同的结构安排在风险分担上存在显著的差异.与此同时,不同注册结构对于税收影响程度不同,有限合伙制结构由于其避免了二次征税,税务成本较小而受到了青睐.
房地产私募基金在资金募集过程中,主要需要考虑两个问题：一是融资渠道；二是GP-LP的定位和关系处理.房地产私募基金融资渠道包括：银行、第三方理财机构、信托计划、私人银行、企业主等.GP与LP关系的维护是基金运作成功的关键.一般来说,GP作为基金的管理人,负责基金的日常管理.LP的职责主要是对GP进行监督,关注点在于基金管理的资金安全、管理透明、收益确定等.
(四)基金投资与管理
一般来说,为了保证实现基金预期收益,会加强对项目公司本身的管理包括日常决策、财务、工程等内容.基金会委派相应的管理人员通过董事会参与重大决策,采用重大事项票否决制的机制.在财务方面,向项目公司派出财务总监,保证封闭使用资金,采用公章共管等机制；在工程管理方面,委派相关人员,参与招投标,监督工程进度、质量和预算情况等.与此同时,基金需要定期公布项目运营情况,财务状况等,以便让LP能够及时了解项目运营情况.
(五)基金退出
项目的存续实践般说来不低于1年,而不高于3年,是否续期采用投资人一票否决制决定.如果不再续期就需考虑退出机制的安排.一般来说,退出机制包括如下几种：红利分配、股权回购或转让、上市退出等.在实际操作过程中,采用回购方式的较多,这样可以保证基金收益的安全性,受到LP的欢迎.上市退出是房地产私募基金又一方式.由于房地产企业上市融资难度较大,所以上市退出在实践中发生的情况较少.
三、房地产私募基金案例——滨海发展房地产私募基金
2011年1月,津滨发展成立下属全资子公司天津津滨富通投资有限公司,由其作为投资平台参与这只房地产私募基金投资.该投资公司出资1.5亿元参与基金投资.该基金采用合作制,合伙平台为津和发展股权投资基金,由津和股权投资基金管理有限公司作为管理人,基金募资规模5亿元.基金投资模式如下
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参考文献：
1、 私募基金的身份认同困境 中国金融市场中的市场机构中，唯一整体具有较强民营背景的群体就是私募基金。然而至今为止，尽管《证券投资基金法》中已经将私募基金包括在基金范围之内，。
2、 有限合伙型私募基金节税效应的局限性 摘要：有限合伙型私募基金成为私募基金的主流组织模式，普遍认为其具有节税效应。本文通过比较分析得出，在特定条件下，有限合伙型基金的节税效应存在较大。
3、 关于私募基金管理企业现金管理 【摘 要】在投资初期，基金账户未完全使用于投资项目时，财务人员可根据基金协议，投资于银行的低风险收益，为基金闲置资金产生收益。基金项目投资回收期。
4、 我国私募基金的法律规制问题 摘要：我国私募基金发展还处在一个不断进步的阶段，相关法律也在随着时代变迁，经济局势变化。根据我国相关法律法规，在合理合法的范围内，让我国私募基金。
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6、 私募基金行业现代监管之路 2013年新《基金法》正式实施以来，特别是十九大以来，私募基金获得空前发展，行业结构不断优化，行业功能不断健全，已经成为现代金融体系中直接融资的。