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摘 要：随着两会的召开,国家对住房供应体系提出许多政策调节,比如去库存等.房地产关系着民生,关系到经济,关系到金融,是构成整经济大厦的基石.去库存目的,是为了促进房地产平稳健康可持续的发展,要站在这个高度,对整个房地产市场进行一个长远谋划.可是,在今年三月份,深圳房价上涨625%,突破五万元每平.那这是什么原因造成深圳房价大幅上涨.下面我将从房地产现状、价格变化的原因、政策建议来分析.
关键词：房地产价格 去库存
房地产业是一项综合性产业,其在自身发展的同时还能带动煤炭、钢铁、电力、金融等多个领域的共同发展,成为促进我国经济增长、推进城市化发展的支柱性产业.近年来,我国房地产市场在迅速发展的同时,也暴露出了诸多的发展隐患,如市场运作不规范、无效供给过剩等,从而使得市场泡沫.今年我国煤炭行业、钢铁行业出现了产能过剩,产生了大量剩余库存,这对房地产行业有极大的负效应.房地产市场一直是我国居民关注的热点行业,然而,目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨,高烧不退；一边却是三、四线城市,市场需求有限、效益不高.
一、房地产价格的内容和特征
房地产包括土地、建筑物和其他地上定着物三个部分,同时又是实物、权益和区位三者的综合体.房地产作为商品同任何商品一样,是使用價值和价值的统一体.房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格,即房地产价格等于土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制.房地产价格按照不同的划分标准可以分为不同类型.按房地产权益划分可分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格,其中房地产所有权价格在市场中占据着主导地位.按照房地产总体的物质实体划分可以分为三种物质形态,即土地、单独的房屋建筑物和“连房带地”的房地产整体.和此相应的可分出土地价格、房屋建筑物价格和“连房带地”的房地产价格.此外,按房地产物质实体的种类和用途划分还可以细分为商品住宅价格、工业厂房价格、商铺价格和办公楼价格等.按照价格形成的不同方式来划分房地产价格可分为理论价格、评估价格和实际成交价格这几种类型,还可以从价格形式的角度进行划分为自由市场价格、政府指导价格和政府定价等类型.按计价单位的不同,房地产价格可分为总价和单价.
从房地产价格类型划分的结果来看,房地产价格具有许多明显的特征.首先,房地产价格具有明显的权利价格特征.由于房地产本身空间的固定性和不可移动性,房地产不像其他商品一样通过买卖可以转移到任何其他的地点使用,而实质是一种权利关系的转移,因而房地产价格实质上是一种权利价格.其次,作为房地产价格基础的价值也具有其特殊性.房地产价格是房地产价值的货币表现,因为一般商品都是人类劳动的产品,而房地产所包含的土地是非劳动产品使得房地产不完全是劳动产品,因此房地产价格也不完全是由社会必要劳动时间决定的.然后,房地产价格的形成机制具有特殊性.房地产价格受到房地产需求量的变动的影响很大.
二、深圳房地产价格暴涨的原因
深圳房地产价格在三月份暴涨,主要是因为供需不匹配,需求太大,供给不足造成的.下面主要从以下几点分析
1.首付贷的提出,人们的住房首付可以通过贷款支付,这大大增加了住房的需求,从而造成供需不足,造成房价上涨.
2.由于深圳人多地少,而且深圳又是移民城市,外来人口占据七成,造成明显的供不应求.
3.住房公积金政策的改革.住房公积金贷款利率从25%下降到3.25%,没人可以贷款40万,对于双职工家庭可以贷款80万,足够三线城市买套房子.
4.二胎政策的开放,越来越多的人想要二孩,导致原有的家庭不能够满足自己的需求,就会有换房的需求,这就造成供需不足的现象.
5.土地供应不足,商品住房供应无法满足计划预期,导致供需不匹配,房价上涨.
三、对于调控房价的建议
对于房价的控制,不能一味的服从百姓口中的调低房价,也不能说是开发商想要的房价过高.对于房价的控制,应该由政府把关,服从政府的宏观调控.那么面对这样骤增的高房价,中国又采取了哪些财政政策.
1.增加中小套房供应,补短板,多开发一些经济适用房,满足大多数的需求,让大多数人能够买得起房.
2.收紧高端楼房预售行政审批,增加高端楼房的行政审批力度,来减少高端楼房的销售,从而能增加中高端楼房的供给.
3.改变330新政的5年变2年.330新政指的是降低二套房首付,降低住房公积金贷款利率,营业税5年变2年.营业税的这一改变,使得投机商通过做平差价,甚至在两年内也可以交易免税,投资客入市,造成房价上涨.
四、中国房地产价格会造成房地产泡沫么
关于中国房地产价格的价格走势,很多人推测中国的房地产价格会造成美国2008年的房地产泡沫.可是我认为中国房地产价格不会崩盘,不会出现泡沫.深圳的房地产价格上涨是和其高收入人群相对应的,毗邻深圳的香港房价10万会有泡沫出现的机会.
房地产价格是我国财政的主要来源,国家不会允许房地产喊你工业泡沫,肯定会采取一些宏观调整措施来遏制他.所以中国房地产价格不会出现泡沫现象.
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参考文献：
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