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近期的 政治局会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”,确定了明年房地产调控的基调.
加快住房制度改革,意味着我国对于住房制度开始新一轮的顶层设计.过去20年来,我国对于住房制度改革有两个重要时点.第一次住房制度改革是1998年,当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布从1998年下半年开始,全国城镇停止住房实物分配,实行住房分配货币化,中国房地产市场就此进入一个全新时代.改革的核心内容是“建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系”,具体措施包括“高收入者购买商品房,向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三個层次”.但从随后十多年的发展来看,经济适用房显然没能成为我国最主要的住房供应体系,在1998年房改之初,我国经济适用房的比重大概为20%左右,但是到了2003年,这一比例反而下降至5%左右,商品房成为我国房地产的主导力量.
我国住房制度改革的第二个重要时点出现在2003年,当年国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,提出“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业”.明确提出加快普通商品住房发展,提高其在市场供应中的比例,“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”.这样的表述和1998年“以经济适用房为主的住房供应体系”已经发生了明显的变化.当房地产作为国民经济支柱产业的地位被确认之后,中国的房价也就此开始了波澜壮阔的上涨.
近期的 政治局会议将加快住房制度改革作为明年房地产市场的重要工作,从历史上来看,这应该是对我国房地产供应体制的又一次重大调整和重新定位,从20年前以经济适用房为主,到十多年前以商品房供应为主,这一次“购租并举”将会成为住房制度改革的新方向,在未来很长时间内深刻影响我国的房地产市场.
加快住房长效机制建设,意味着我国的房地产调控方式将发生重大转变.过去20年来,我国的房地产调控基本上是以运动式的行政调控为主,每当房价快速上涨时,政府就通过限购、限售等手段为房地产市场降温,而当房价下跌带来经济增长压力时,政府又会放松各种管制,甚至辅之以各种刺激手段,这种调控模式在短期之内可以起到立竿见影的效果,但是从长期来看反而引发了更多的矛盾,导致房价进入了越调越涨的怪圈.基本上每一次调控打压之后,房价都会迎来更大幅度的上涨,由此在房地产市场上形成了强烈的心理预期,每一次行政调控都被买房者视为逢低入场的良机.
在总结了过去多年来行政调控的教训之后,我国的房地产调控开始逐渐转移方向,去年的 经济工作会议就已经首次提出了建立长效机制,2018年在长效机制的建立上是否会有实质性突破,可能会成为明年房地产调控的最大看点.我国的长效机制究竟如何建立,从目前的各种政策文件来看,“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段”,应该会构成我国房地产调控长效机制的主要内容.
从金融手段来看,主要方向应该是限制信贷资金流向投机炒作,一是遏制购房者的投机需求,二是遏制开发商的“地王”冲动.从购房者的角度来看,目前一、二线城市对于投资和投机性购房的信贷门槛已经提升到较高的水平,二套房的首付比例以及贷款利率都远高于首套房,三套房停止贷款.这在很大程度上压缩了投机者杠杆谋利的空间,很多地方的首套房利率都出现了不同程度的上涨,刚需人群也受到一定的打压,预计在这样的背景下,对于购房者的信贷压缩继续升级的可能性不会太大,更主要的金融打压手段可能会集中在开发商一侧,尤其是在“地王”频出的背景下,通过整顿开发商购地的资金来源,禁止信贷资金进入土地市场,从源头上遏制高地价的诞生.
在金融、土地、财税、投资、立法等所有可能出台的长效机制中,最引人关注的仍然是房产税是否或者何时出台.
目前关于房地产的最权威消息来自财政部部长肖捷近期的一篇文章,在《党的十九大报告辅导 读本》一书中,财政部部长肖捷发表了《加快建立现代财政制度》一文,文中表示要“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施.对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”.这篇文章并没有明确提出何时征收房产税,不过从“立法先行”的原则来看,至少明年正式推出房产税还是小概率事件,如果2018年能够推动房产税立法,就已经算是很快的进度了.
我国房产税之所以多年来迟迟难以推出,除了利益集团的博弈之外,法理上的诸多障碍也是重要原因.我国的房地产市场是土地国有而住宅私有,居民仅对房屋拥有所有权,对于土地并无所有权,而房产税属于财产税,是对产权所有者征税,居民对自己并不拥有产权的土地缴纳财产税,首先在法律上就存在障碍.另外,我国居民在购房时已经一次性支付了70年的土地出让金,如果再次征收房产税,显然属于重复征收,理论上应该扣除土地价值,仅以房屋价值为税基.财政部部长肖捷谈到房产税推出要“立法先行”,应该也是考虑到了房产税的法律障碍,如果法律上存在先天缺陷,即使匆忙推出,后期也会给房产税带来各种隐患.
和房产税推出的时间相比,房产税征收的方式更加重要,房产税以怎样的方式征收,决定了其最终对市场和购房者的影响力.2011年,上海和重庆作为试点城市率先开征房产税.当时也设定了较高的征收门槛,对于大部分普通人并没有带来实质性影响.上海房产税的征收对象是“本市居民二套房和非本市居民新购房”,而且也设置了较高的免征门槛,家庭人均60平方米为免税住房面积,对于一个三口之家而言,这就意味着免征面积高达180平方米.重庆的征收对象是高档住房,交易单价在均价2倍以上3倍以下的住房,税率为0.5%,3倍至4倍的,税率为1%,4倍以上的税率为1.2%.无论是上海还是重庆的版本,征收的门槛都相当之高,无论从增加地方政府税收,还是调控房地产市场的角度来看,都没有太明显的影响,考虑到税收成本的存在,这两地的房产税甚至可能存在“亏本”的可能.这两地的方案在试点7年之后也没能向全国范围内推广,因此可以预计未来的房产税应该不会复制上海或者重庆的版本.如果未来房产税正式推出,其力度预计会强于上海和重庆两地,但如果力度过大乃至明显加重民众负担,这样的房产税也并不可取.
从长期来看,房地产市场的供求关系和货币政策决定了房价的涨跌,如果在一个供不应求的市场,房产税不仅无法起到降低房价的作用,反而可能被转嫁至房价之中,推升房价的进一步上涨.
总结:本文是一篇关于楼市调控论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
参考文献：
1、 梁维特:澳门特区政府密切观察楼市调控成效 澳门特区政府经济财政司司长梁维特3月1日指出，政府早前推出的楼市调控措施和立法工作是“组合拳”，希望协助更多居民首次置业；政府会不断密切观察楼市。
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