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如果说2015-2016年是政策刺激下的上升之年,2016-2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年
市场将迎来一个短期调整
2016年下半年到2017年上半年,房地产市场可能会迎来一个短期调整.持续的政策刺激与有力的制度变革的力度,将决定调整幅度以及时间的提前或者延后.调整可能迟到,但不会缺席.
市场将从“少数城市热、多数城市冷”转向两极分化进一步加剧.东部城市、一二线城市和经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三线中心城市将升温,其他三四线及以下城市将持续较冷.如果分城施策执行不到位,2016年全年市场分化将加剧.2016年全年,库存增加预计从三四线以下城市继续向二三线城市蔓延,房价上涨从一二线城市向三线城市扩散.
1.基于华房指数对房地产趋势的预测.华房价格指数最新预测预警结果显示,在整体经济趋势没有重大变化和没有重要政策出台的前提下,从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内,房价增幅或将回落（见图1）.
华房投资指数最新预测预警结果显示,房地产投资增长幅度或将趋缓,2017年或将出现调整（见图2）.
另外,2016全年（按商品住宅销售增长率至少20%的增幅推算）全国商品住宅销售面积有望达到历年的最高水平,超过13.5亿平方米.
2.基于房地产周期经验对未来趋势判断.本世纪以来,中国房地产周期时间多为2-3年,上升期1年左右（包括2009年刺激下的上升期）.受政策调控影响,加上预期相应变化,居民真实需求推迟或者提前释放,投资及投机也如影随形,房地产市场短期上下波动.
2013年是中国房地产市场的转折之年.2013年之前10多年,每次出现的调整都是在政策打压下的结果,每次出现的反弹都是市场自动反弹（除2009年外）；2013年及以后的调整是在没有任何干预的情况下房地产市场的自发调整.2015年市场无力自动反弹,是在政策刺激下的反弹.
本轮周期从2015年下半年开始转升,上升期在2016年中结束达到1年,尽管有刺激,下半年调整不可避免,到2017年下半年完成一个周期.如果说2015-2016年是政策刺激下的上升之年,2016-2017年可能是首次出现的在政策刺激下的调整之年.
3.基于影响因素变化对未来趋势预判.2015年下半年以来,房地产市场从缓慢到迅速好转,有制度变革因素作用,但政策因素是主要的.尽管政策刺激还要继续,如果在相关制度没有改变的情况下,从供给看,受市场回暖资金压力减少和预期影响,在库存大量积压的同时,新投资可能在2016年形成大规模新供给.从需求看,城市存量人口的消费需求,在2015下半年到2016年上半年得到了阶段性释放.城市内外投资投机需求将决定于未来市场形势,而城市增量人口刚性需求将决定于制度变革强度.如果没有制度变革,潜在需求难以释放,短期调整难以避免.如果实施有效的制度改革,房地产市场调整可以延迟和减缓.
调控政策总体稳妥
本轮房地产调控政策出台总体稳妥,从而使市场和投资从缓慢到快速回升,去库存成效明显.中间政策调整的时机、力度总体把握比较得当,个别城市的过热得到控制,正在趋向“软着陆”.但调控中也出现了一些问题,未来调控政策还有可改进的空间.
1.国家宏观层面政策.首先,宏观政策在先期效果不明显的情况下,连续加码力度稍大,尤其是首付下调、二套房认定等政策稍有宽松；其次,预期管理还不够成熟,相对市场预期变化显得被动；再次,宏观政策层面没有考虑到城市之间的联动关系,没有相应出台更为明确的针对一、二、三、四线城市不同的指导性政策意见；最后,有关住房供给的制度和政策意见还不够清晰.
2.一二线城市政策.首先,没有严格执行“分城施策”的宏观调控政策,故意执行去库存政策,一线城市限购执行不力,导致一二线城市出现市场投机和恐慌,也吸引了三四线城市的需求,影响了去库存；其次,市场监管没有及时跟上；最后,土地供应及住房供应政策调整较为滞后和被动.
3.三四线城市政策.首先,受财政压力和经济增长影响,没有严格执行去库存政策,在库存大幅增加的情况下,政府仍在积极供应土地,促进住房开工,导致非重点城市投资高于重点城市投资；其次,有关释放需求、调整供给的具有含金量的制度性政策出台不多.
政策建议：确保短期平稳回落
1.政策目标.未来的政策总体目标：力争住房市场短期内平稳回落,避免剧烈调整,确保住房市场长期可持续稳健发展.具体目标有五个：
（1）促进库存持续减少.尽管过去一年销售增幅加速提升,房地产去库存取得明显进展,但是库存总量仍然比较大,新增供给规模可观,去库存尤其是三四线及以下城市需要把去库存作为一个长期目标.
（2）确保房价平稳运行.房地产特性决定价量一般保持同涨同落的关系,实现去库存需要房价平稳并略有增长.尤其一二线城市把住房市场作为地价、房价的风向标,也需要保持适度增长,大起大落不利于三四线城市去库存.
（3）力争投资实现中速增长.在当前宏观经济下行压力仍然较大的背景下,保持房地产投资适度增长仍然十分重要.鉴于房地产市场整体形势和下半年投资后劲不足的趋势,未来投资应力争实现增幅在6%-10%之间,这既有利于经济增长目标实现,也为改革及转型留有空间,也能够有利于去库存长期目标实现.
（4）扭转供需空间错配.供需空间错配是导致一二线城市市场火爆,三四线及以下城市库存不降反增的主要原因.因此,需要将扭转供需空间错配作为调控的一个重要目标.
（5）防范住房金融风险.中国房地产金融风险主要在开发企业,在市场波动形势和市场出清过程中,需要防范房企资金链脆弱导致信用违约风险.
2.施策原则.实现以上目标,一方面,要继续实施逆周期的宏观调控政策,另一方面,加快相关领域的改革,以便释放更多合理的新需求,并调整供给以匹配新需求.为此,应该确立如下政策原则：
总结:这篇展望论文范文为免费优秀学术论文范文,可用于相关写作参考。
参考文献：
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