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和通州、大兴、房山等区域的高关注度相比,门头沟几乎是个被人们遗忘的地方,没什么热门土地,没有大型房企的鏖战厮杀,没有日光盘吸引人眼球,低调得就像隐形一样.但这片看似不起眼的区域,房价竟然已经直逼4万,比通州、大兴几乎高出两倍.
什么时候涨起来的?谁在买?谁在卖?成为最大的疑问.
改善型房价突破3万/平米
1月初,记者在走访门头沟时,随手在微信上分享了区域在售项目的价格,“什么时候涨这么高了”、“凭啥这么贵”、“都是什么产品”逼近4万元/平米的房价,引来一片惊呼.
“目前均价36000-38000元/平米”V7·西园的销售人员告诉记者.这个和永定河一街之隔的项目,在去年8月首次开盘就创造了热销8亿元的成绩,同时也是区域内报价最高的改善型楼盘.目前在售主力户型为173-300平米的三到四居.
价格紧追V7·西园的是丽景长安和西山艺境两个项目.丽景长安位于石门营环岛附近,目前报价在30000元/平米左右.该项目由北京住总打造,2012年6月首期推盘入市,成交均价为20282元/平米,产品为124平米三居、140平米三居及四居.
沿丽景长安往北,十分钟后便能看见位于黑山大街的西山艺境.该地块是去年门头沟成交的首宗土地,由中国水电地产和金地集团21.3亿元竞得.2月拿地,12月首次开盘,推出208套120-180平米洋房产品,据了解,开盘当天两小时认购率超过八成.
“我们项目的购买人群绝大部分是改善型客群,年龄在30岁到50岁之间,客户主要来自于海淀区,占六成左右,其次是门头沟、石景山、西城区.” 西山艺境项目负责人朱成林表示.目前,该项目洋房报价已达32000元/平米.
虽然区域内高端项目报价颇高,但前来看盘的人却不少.在西山艺境看房的钱女士告诉记者,自己看中的是门头沟周边的环境,离潭柘寺、妙峰山近,老人孩子住这里一来环境好,二来出行游玩方便.“我们住在西边,过来很方便,上了阜石路,十来分钟就能到,综合起来还是门头沟最好.”
朱成林表示,阜石路二期贯通,使门头沟到中心城区时间缩短到20分钟之内,这就吸引了沿途很多在机关大院、科研单位工作的客户.
需求量不断增大,门头沟区域的新盘供应量却少,由此造成的稀缺性导致房价飙升,门头沟区域成交均价从2009年的每平米7930元,涨到2011年的每平米18347元.当时,区域内只有绿岛水岸一个普通住宅项目在售,均价为每平米22000元.
目前,京西·金泰丽湾、京汉铂寓等普通住宅项目的报价也已经达到25000元-28000元/平米.京西·金泰丽湾为纯新盘项目,计划将于1、2月开盘,项目主推91-97平米的两居,120-175平米的三居,目前报价为25000-28000元/平米.据销售人员介绍,项目共有400余套房源,目前正在排号中.“已经排了600多号了,现在正等预售证审批.”
亚豪机构市场总监郭毅表示,近期北京楼市供应紧缩,门头沟周边的石景山、丰台、房山等区域供应量极少,致使部分需求转移至门头沟区域,这给门头沟区域的众多项目以底气.
2014年供应达到高峰
“由于多是山地,门头沟的土地供应一向比较紧缺.”中国铁建梧桐苑营销负责人表示.
2007年至2012年的5年间,门头沟共成交了7块土地,这也导致了区域内项目短缺,成交量一直暗淡无光.根据亚豪机构提供的一手房成交数据显示,从2006年2011年,门头沟区域新房的年销售套数,从来没有达到过1000套,整个区域销售量,甚至低于其他区域单个项目的销售量.在2009年和2010年,整个区域没有一个新项目入市,区域全年仅有8套住宅成交.
2011年也只成交了95套住宅.当时门头沟只有一个在售的商品房项目——绿岛水岸,均价为22000元/平米.2011年下半年,丽景长安和华润润西山、润景公馆的开盘才使市场关注度有所提高,但由于楼市整体低迷,门头沟楼市仍然没有迎来销售的热潮.
而2013年以来,门头沟区域的土地放量,越来越多的品牌房企开始抢滩进驻.区域楼市的房企和项目结构发生质变,长期以来供应不足的局面也有望得到改善.
根据记者了解,门头沟区域2014年将有5个项目入市,包括华润·润西山、西山艺境、V7·西园、丽景长安、金泰丽湾,如果融创和华远2013年所获土地开发进程较快,也将会在2014年加入竞争行列.其中西山艺境春节前后,预计将推出别墅产品,而洋房产品也会在2014年继续推出.华润·润西山今年将推出洋房和别墅产品.
朱成林表示：“目前,整个区域楼市已经向以品牌房企项目为主、中高端产品和中高端改善客群为主的方向发展” .
二手房市场有价无市
受益于区域发展的利好,近年来,门头沟的二手房市场整体也呈上行趋势.目前整体均价约在21000元/平米左右,部分新建二手房项目价格更是已经达到了23000元/平米.
金城阜业房地产经纪公司的 人员告诉记者,2008年以后,随着长安街西延工程、阜石路二期工程等利好消息的出台和兑现,区域内二手房成交套数急剧增长,2009年的二手房成交套数为6895套,2010年为3144套,远远高于一手房成交套数,成交价格几乎和一手房持平.“比如2011年时,区域二手房价格在15000-16000元/平米,当时一手房的均价也才18000元/平米左右”,上述 人员介绍说.
“这和门头沟政府持续生态修复,建设城市景观体系,完善交通路网有直接关系,这些利好使很多西边的居民到门头沟来买房.”区域另一个房屋 机构平安居地产的客户经理小何告诉记者,去年年底开工建设的S1线建成通车后,从门头沟门城到城区只需8分钟,届时将带动门头沟的房价向城区房价靠近.
不过,记者走访发现,区域内二手房处于有价无市的尴尬局面.不同于其他区我爱我家、链家等二手房 门店遍布的景象,在门头沟区域,二手房 门店非常难找,而且几乎没有类似的连锁 机构,记者一行一边询问当地居民,一边用地图搜索,才在河滩路、增产路附近找到了几家 机构.
“2012年门头沟新房市场推出了好几个项目,大家都奔着新房去了.”在门头沟从事二手房买卖的 蒋平告诉记者,2012年和2013年这两年,门头沟一手市场开始放量,入市的项目多,产品类型丰富,刚需、刚改、高端产品都有,并且大多都是品牌开发商出品,吸引了很多置业者.“目前区域二手房的价格并不比新房低多少,对购房的人来说诱惑不大,他们更愿意选择新房.”
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参考文献：
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