论文究竟多少钱的房价才算合理是关于本文可作为房价方面的大学硕士与本科毕业论文房价论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
前段时间,笔者写了一下关于房价的估值模型,主要是按照世界上比较通用的房价收入比来计算的,一下子引发了激烈的讨论.账是这么算的,当地平均年收入,如果不吃不喝30年,相当于一个家庭不吃不喝15年,能够买得起一套90平米的房子,这个城市的房价就属于基本合理.比如您那个地方,平均个人月入5000元,家庭月入10000元,一年就是12万元,一套90平米的房子,180万元以内,也就是均价2万元就算基本合理.而如果一个家庭不吃不喝10年就能买得起了,相当于均价1万3,那就算是很合理了甚至有点低了.
许多人认为笔者画风突变,变成了房价的多头,因为按照这个算法,很多地方的房价根本就是不高的,甚至有点低.真的是这样吗?
首先,这是按照房价收入比进行估值,仅仅是估值的一个维度而已,还有很多维度可以判断房价的标准,比如另一个重要的指标租售比,也就是你的房子一年的房租如果比上房价,不算贷款.结果高于银行现在的房贷利率,那么房价就是合理的.换句话说现在看,你一年的房租比上房价,要高于5%,房价才合理.而现在好地段的房子,租金在2-3%,一般的房子,租金一年在1%,甚至低于银行存款.这肯定是高估了.这个指标和房价收入比往往综合运用,租售比要考虑的是当地房子的实际需求,而房价收入比则考虑的是你后面还有多少人会出来接盘.当然还有很多的估值方法,这只是其中两个.
其次,任何估值都是个体系,不会是单一而存在,不同地方的房价自然也要不同的估值方法.就跟股市一样,零售业股票要用市盈率估值,银行要用净资产,周期类则要用经济周期.还有一些科技公司只能用比较法.保险公司要用业务倍数.甚至同一类公司不同时期的估值方式也不一样,比如牛市大家倾向于用市盈率增长率PEG来给公司价值股找高估值的借口,比如现在的茅台,而熊市大家更倾向于相信他的股息分红率,大不了当债券买.没有一种估值方式包罗万象.
第三,就房价收入比估值方法来说,这也是宁要模糊的正确,不要精确的错误.需要比较当地历史,以及横向比较国内国际.笔者认为一个家庭不吃不喝10-15年买一套90平米的房子,是合理的范畴,这就像指数的市盈率估值10-20倍都是合理的一样,这个合理区间本身就带有主观色彩.也许你认为7-15倍合理,有人认为12-25倍合理.这都没有什么不对,也正因为大家对于估值认知上的不同,所以才有了交易.觉得3-6年买一套房合理的,也许人家2008年就看空房价.认为10倍合理的2012年开始看空了,笔者认为10-15倍合理,所以认为2014年已经到顶,2016年再涨就看空房价.认为20年合理的,甚至有人认为穷人就该买不起房的,可能认为房价要涨到80万元.所以这才有了接盘,如果现在大家都看空,房价岂不是已经跌了.如果都看3-6年买房,那中国房价在2006年估计一线城市就见顶了.
第四,中国楼市的问题是两重天,一半海水一半火焰,一方面一线和部分二线城市房价过高,另一方面广大的三四线城市是供给过剩.很多小城市家庭都是几套房.所以前30个城市房价偏高.广大城市房价不高这是很正常的.甚至有的地方房价是偏低的,比如有朋友留言,当地收入5000元,房价7000元,你说这是不是在秀幸福呢?这地方买房有什么压力?而在这轮房价上涨之前,其实很多地方的房价都是这个水平,我们调研的河北多个地方2015年的时候就是这样.即使现在涨到2万元,基本算是涨到了合理与不合理的临界点上.所以大家看到了,基本涨到这,也就涨不动了.再涨就限购了.
第五,有人抬杠了,说按房价收入比的算法,3000元收入,对应100万房价能不高吗?这当然看上去很离谱,这虽然广泛适用,但不是绝对适用,比如贫困县一个月也就1000多元收入,你让他买30万元的房子怎么可能.毕竟还有一个经济学的术语叫做恩格尔系数,你吃饭的钱占你的收入多少.你的钱还不够吃饭,多少钱的房子也都是买不起的.所以为什么我们拿5000元举例,换句话说平均收入5000元以下的地方,不适用这个方法.
第六,大家也不用抓住15年不吃不喝买房不放,这毕竟是一个合理区间的上限,是当年日本房地产泡沫破裂的时候,圈的数据.所以笔者把它定位了上限,但很可惜很多头部城市已经超出了这个警戒线.很多城市可能永远都达不到这个数字,所以因地制宜,您认为合理就好.比如你所在的地区不是北上广深杭,可以按照笔者给出的下限10年买房来计算,或者按照中位数12年来计算.
第七,有人说,算出来我们这里的房子低估了,比如剛才说的收入5000元房价7000元,是不是要赶紧投资一套.注意,这个房价收入比,可不是判断房价是否具有投资价值的手段,他只是测试后面还有没有人买的起.你能不能投资,你要回到第一条,用租售比再算下,如果租售比超过5%,当然就是被低估了.肯定可以投资,如果根本租不出去,那么也就说明,这里的房子不是低估,而是过剩了.过剩的东西还哪有投资价值.只是如果你是刚需的话,买起来没什么压力而已.所以遇到这样的房价,刚需该买就买吧,投资就算了.因为以后肯定无法变现.
总结:本文关于房价论文范文,可以做为相关论文参考文献,与写作提纲思路参考。
参考文献：
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