论文最严贷款新政下的加拿大房价走势是关于房价方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关房价论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
2018年1月1日,加拿大实施号称史上最严的房地产贷款新政,这将对加拿大的房价走势有何影响?
近两年,加拿大房地产全国普升,涨幅巨大,温哥华和多伦多甚至先后出台了15%的海外买家税,希望抑制过热的房地产投资需求,投资人在加拿大置业时,应关注政策带来的结构性变化,适当选取投资目标.
B-20法令出台的背景、法案和内容
2017年10月17日,加拿大联邦金融监管局（Office of the Superintendent of Financial Institutions）完成了住宅房屋贷款指引（B-20法令）的最后一次修订,再次收紧了贷款政策.B-20法令中与购房者关系最紧密的一项是压力测试.
在新规之下,首付款在20%及以上的未购买保险的房贷申请者,也必须进行压力测试.测试标准是下列二者取其一：
A.加拿大银行公布的5年贷款基准利息率目前约为4.89%.
B.银行实际批给购房者的优惠贷款利率加2%.
A和B中数值较大的一个就是贷款压力测试的标准.事实上,压力测试并不新鲜.B-20法案出台一年前,在加拿大范围内已经出台过一个类似的新政.当时政策规定,对于首次置业者来说,在2016年10月17日之前,只有两类居民在房贷时需要做压力测试：一类是房贷首付比例低于20%,且选择了浮动利率的买家；另一类是房贷首付低于20%的买家,虽然选择了固定利率,但选择固定利率的时间期限低于5年.而从2016年10月17日开始,所有房贷首付低于20%的加拿大居民,在进行房屋贷款时,都要接受贷款压力测试,而在B-20法令出台后,所有购房者都要进行贷款压力测试.
B-20法令出台后的市场影响
B-20法案的正式实施,被很多市场分析人士视之为巨大利空,主要原因就在于贷款新政的出台,使得买家的购房能力下降.
例如,假设A家庭年收入10万加元,首付20%,在贷款新政出台前不需要进行贷款压力测试,假如银行给予5年固定利率為2.83%、25年还清的房贷,那么可购买72.7万加元的房产.在2018年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时,那么该家庭就需要进行贷款压力测试.假设他们仍从银行拿到2.83%的利率,接受压力测试时要从A.央行的基准利率4.89%；B.从银行拿到的2.83%+2%等于4.83%,两者之中取高者4.89%进行测试.在首付20%及25年还清不变的情况下,其购房能力下降至大约只有57万加元.
虽然房贷新政带来了利空,但却隐含着短期内不再加息的利好.2016年,加拿大政府决定实施压力测试政策时,笔者分析认为,这是加拿大央行即将开始加息的信号.2017年7月12日,加拿大央行果然宣布加息,将隔夜贷款利率从0.5%调高至 0.75%.随后,2017年9月6日,加拿大央行又再度加息.2017年两次加息后,市场认为2017年10月25日,加拿大央行的利率决议会再度加息,结果当天没有实施.接着市场又认为2017年的第三次加息会延至2017年的12月6日宣布,结果该日加拿大央行的利率决议并没有宣布加息,而这已是加拿大央行2017年的最后一次议息决定.
由于2017年已经进行了两轮加息,加拿大政府担心,如果2017年进行第三次加息,房地产市场会剧烈波动,进而影响正渐趋繁荣的加拿大经济.2017年10月17日加拿大政府先出台贷款新政,测试市场压力,并在随后的两次利率决议中,将原定有较大可能出台的加息取消.这可以看作是B-20法案出台所带来的短期利好.
当然,贷款压力测试的最终目的是为了加息.加拿大皇家银行（RBC）预期,央行会一直等到2018年4月,通过包括本次贷款新政在内的一系列措施,来充分评估2017年两次加息的影响程度,再宣布是否继续加息.
新政出台后的房价趋势
2018年1 月1日实施的贷款新政,影响可能较为有限,原因有以下三点.
第一,前面已经提到,“压力测试”并非是新鲜内容,对于首付比例低于20%的买家而言,贷款压力测试早就存在.很多加拿大人并没有储蓄习惯,这意味着首付比例低于20%的买家并不在少数.
第二,刚性需求是存在的.就像前面提到的A家庭的例子,72.7万加元买不起,大可以买57万加元的房子.这意味高价房市场或许会萎缩,但是中低价位房产的市场需求反而会上升.
第三,对于海外买家和新移民,很多银行并不硬性要求压力测试.而加拿大本身就是一个移民国家,海外买家和新移民数量庞大.
因此,综合来看,该新政最大的影响是在诸如温哥华、多伦多这些高房价城市的独立屋市场,而对其他市场的影响较小.2017年,在已经存在15%海外买家税和两次加息的情况下,温哥华、多伦多联排房、公寓市场涨幅惊人；而以纳奈莫为代表的中小城市,独立屋、联排房和公寓更是全面上扬.
因此,贷款新政带来的影响,更多会体现在心理上,而持续时间也将较为有限.从长线来看,如果不发生战乱,加拿大房价的大趋势依然是上行.
一是通胀为加拿大房产的长期上行提供了建房成本基础.在通胀之下,人工成本和建材成本只会不断上涨.二是人口增长为加拿大房价的长期上行提供了土地需求基础.从加拿大最近的3次人口普查的情况来看,加拿大2006年、2011年、2016年的人口增长率分别为5.35%、5.90%和5.00%.15年间,加拿大人口一共增加了17.14%.而对比中国的情况,从2000年的第五次人口普查到2010年的第六次人口普查,中国人口只增长了5.84%,大约与加拿大5年的人口增长速度相当.
结语
值得注意的是,近两年来,加拿大频繁推出的房地产政策,无论是之前的BC省本地居民首次置业免息贷款、部分城市（温哥华和多伦多）15%海外买家税,还是最新推出的压力测试,都有一个共同的目标——抑制高端市场过热的现象,鼓励中低端需求.这一系列政策,带来的影响有两个方面：
一是物业类型方面,中高端独立屋市场会相对冷清,而占用资金较低的小面积独立屋、公寓、联排房,市场会更加活跃.
二是地域性方面,压力测试带来的购买力下降,会让部分本来准备在大城市购房的资金分散到中小城市.在2018年,加拿大中小型城市的房地产市场,很有可能出现生气蓬勃的景象.而加拿大中小城市及乡村地区的良好基础设施,也为这种需求提供了现实的市政基础.
综上所述,压力测试政策,可能会造成房价的短期波动.但是,房地产市场的决定性因素是供求关系.在通胀、人口增长、经济健康的大环境下,加拿大房地产市场仍会稳中有升.
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参考文献：
1、 加拿大限制新移民购房贷款停止留学生贷款 基于对多伦多和温哥华两地房地产市场过热的担忧，针对外国买家的限制政策不断出台。近日加拿大各大银行开始纷纷限制对非居民的按揭，至少两家银行已经明确。
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