论文城中村土地流转问题是关于对写作土地流转论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文空地出租论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
【摘 要】城中村是我国城市化进程中的一种特殊的现象.在城中村土地使用权的流转中存在着产权不明、流转不规范由而引发的大量的非法改造非法占用的现象.由于城中村土地的不合理利用,导致城市规划无法形成合理布局,造成城市土地资源浪费,不利于城市的经济发展更不利于居民正当权利的保障.文章就将从我国的土地制度开始逐步分析城中村土地流转的问题,并希望能够提出一些有助益的意见.
【关键词】城中村；土地流转制度；提议
一、土地流转的法律概况
(一)我国土地城乡二元化结构概述
我国《宪法》和《土地管理法》对城市和农村的土地的所有权归属皆有规定,城市土地的所有权归于国家所有,农村或者城市郊区的所有权除了法律特殊规定的以外所有权由集体享有；宅基地和自留地自留山的所有权也由集体所享有；国家可以对集体享有所有权的土地进行征用、征收并给予一定数额的补偿；另外,任何组织或者个人不得买卖国家或集体所有的土地,或以其他形式非法转让土地.但是土地的使用权可以依照相关法律进行转让.
我国《物权法》第135条对土地使用权作出相关规定：对建筑用享有使用权的主体依法对所有权归国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用在该土地上进行建设作业；对宅基地享有使用权的主体依照法律规定对所有权归集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权利用其享有宅基地使用权的土地建造住宅及其附属设施.此外,我国法律对土地承包经营权也作出了结合我国家庭联产承包责任制的规定,主要是限制土地的用途和规定在有限范围内的对其土地承包经营权的流转.
由以上法条的规定可以基本看出我国在土地所有权的问题上基本呈现着一种二元的公有制结构：城市土地归于国家所有；农村及城市周边土地归于农村集体所有.同时,我国对土地的使用方式进行了严格的限制,大体上将土地依照用途进行了如下分类：建筑用地、宅基地、耕地.城乡二元体制普遍存在于发展中国家,这一带的立法处于空白地带,其也是造成城乡差距扩大,制约农业、农村发展的重要原因,这种现象的存在必然带来巨大的隐患.
(二)我国土地流转的方式概述：
土地流转分为土地所有权的流转和土地用益物权的流转.无论对于何种流转我国法律均对其做了严格的限制.有必要对这两种流转方式进行分别的探讨.
1.土地所有权的流转：
接前文所述,我国的土地分为国家所有的城市土地和集体所有的农村土地.因此,我国的土地所有权的流转的主体也就仅限于国家和集体两个主体.根据《物权法》第一百三十五条仅仅对城市建设用地使用权作了规定而并没有规定城市居民享有土地的处分权,所以城市土地不能在居民手中流转.农村的土地也不可以自由流转.《国家建设征用土地条例》规定：“征用的土地,所有权属于国家,用地单位只有使用权.”《物权法》第四十一条第一款也是这样规定,而且同时明确了为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序并在进行相应补偿的情形下对集体所有的土地进行征收和征用的征收征用制度,这一规定是对《宪法》第十条第三款和十三条第三款的贯彻和落实.可见,农村集体土地的流转方式是国家对集体土地的征用.但此处值得我们关注的另一个问题是：对于国有土地如何转变为农村集体所有土地至今还是一个空白.
2.土地使用权的流转：
我国国家所有的城市土地的使用权流转比较自由.依据《物权法》和《土地管理法》的相关规定,我国建设用地使用权可以在不改变其土地用途的情形下进行流转使用.
我国对集体所有的农村土地的使用权流转就要受到比较严苛的限制,具体说来有用途的限制和转让主体的限制.如：《土地管理法》第六十二条第四款对于宅基地“一户一宅”的原则进行了明确规定.从而在农民买卖房屋涉及到宅基地使用权的转移时,必须考虑到宅基地标准的限制.此外我国相关法律上对于土地承包经营权的转让主体也设定了对于本集体经济成员适用优先权这样的限制.
二、城中村土地流转问题
(一)城中村土地的分类
城中村是一个相对模糊的概念,许多学者都对它尝试着进行着定义.如：“农村集体所有土地的部分或全部被城市市区土地合围或与城市市区土地交错的现象.”“‘城中村’是指在城市化发展的进程中,由于农村土地全部被征用,农民身份转变为居民身份后,仍然保留农村体制,使用集体土地,以村民委员会为组织形式的行政村的居住村落”.
笔者无法对城中村进行界定,但是笔者在进行实地考察和认真翻看各位学者的著作的基础上,大致可以得出城中村的如下几个特点：城中村多是城市中发展相对落后的地区、城中村土地产权不明晰、城中村的形成有着复杂的历史渊源.
基于笔者在淮南市大庙徐、小陈庄等地,以及在宿州市的调研,笔者大致可以结合前述城乡土地二元结构的论述总结出依照土地所有权的类型对城中村土地可以做以下分类：
1.国家所有的土地,主要是建设用地.
2.集体所有的土地,主要是农村集体所有的宅基地和自留地等.
(二)城中村土地流转的类型
结合前述对城乡二元化结构中流转方式的分析以及对城中村土地类型的分类我们可以得出对于城中村土地流转方式有以下几种类型：
对于国家所有土地.对于国家所有的建设用地可以直接适用《物权法》对建筑用地使用权的规定进行流转即可.
对于农村集体所有土地.由于我国农村集体所有土地的流转涉及所有权流转的限制和使用权流转的限制,在使用权中又繁杂的分为用途和转让主体的限制.其中,土地用途限制直接堵死了我国集体所有的土地进行住宅等的可能性.因此我国学者多提倡直接进行土地所有权的转移来达到土地自由利用的效果.即,推行集体土地国有化转制.具体方式是在“整体建设水平较高的城市周边地区或城市内部的村镇在城市化的过程中,以农民集体经济组织成员全部由农民转为城市居民,并实现撤村改居的过渡为前提,通过行政命令的方式,将原属农场所有的土地整体性,一次性转为国家所有.”此种方式的法律基础是1998年国务院修订的《土地管理法》所制定的《土地管理法实施条例》第二条第五款之规定——“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民,原属于其集体成员所有的国家土地即为国家所有.”在具体实践中我国大部分城市也是通过此种方式对城中村进行改造.即,通过行政手段将原集体组织所有成员的身份一次性转为城镇居民身份；以行政命令的方式,将列入城市规划范围内的集体所有的土地一次性转为国家所有的土地；或撤销原村民委员会,而由居民委员会取而代之等方式.然而上述集体土地改制的方案也存在着执行难度大、补偿成本高等不容忽视的问题.这也是近年来不断出现的“钉子户”等社会问题也是这一弊端的表现之一.
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参考文献：
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2、 农地确权和土地流转机制 摘要：以新型农业经营主体规模化经营为支撑的农业现代化建设需要打破现有的农地小规模、细碎化、低效率的生产经营格局，而农地的有序高效流转成为了实现农。
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