论文世联行转型之路维艰是大学硕士与本科路维毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料下载，关于免费教你怎么写路维方面论文范文。
2018年3月31日,世联行（002285.SZ）發布2017年年报,公司当年实现营业收入82.12亿元,同比增长 31%;归属母公司股东的净利润为10.04亿元,同比增长34%.分业务来看,资产服务业务与金融服务业务的营业收入分别同比增长68.80%和62.26%.
4月14日,世联行发布2018年第一季度业绩预告修正公告,公司预计第一季度归属于上市公司股东的净利润为亏损1854万元到4636万元.
世联行2014-2016年的资产负债率分别为49.28%、50.74%、45.17%,2017年蹿升至61.94%.其中,世联行2017年的短期借款剧增近20亿元,主要是银行借款;公司2018年4月又申请了16.70亿元的中期票据额度.上市公司大量的资金需求,来自世联行试图发展的资产服务业务和金融服务业务.
房屋销售放缓
世联行2017年的主要营业收入仍然来自于其传统的代理销售业务以及“互联网+”业务,两者分别是通过线上线下进行房屋代理销售,合计占世联行营业收入的76.51%,相比于2016年,两项业务2017年的收入同比增长23.59%.
世联行代理销售业务2017年的前五大客户分别为恒大地产、万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、京御地产以及富力地产（2777.HK）.其中,万科、保利地产以及富力地产2017年的营业收入同比增长率分别为1.01%、-5.45%以及10.37%,均远低于世联行房屋代理销售业务的营业收入增长率.而世联行在自身发布的房地产行业的研究中表示,“2017年全国商品房销售额13.4万亿元、同比增长13.7%,商品住宅11.0万亿元、同比增长11.3%,行业站稳了10万亿的台阶;全国库存持续下行,年末待售面积5.9亿平方米,同比减少15.3%,商品住宅待售面积3.0亿平方米,比高点2015年年末下降了33%.”
各地房地产的调控措施,对房地产的营业收入产生了影响,早已意识到了这一情况的世联行试图在其他领域布局,而其目前重点的两个方向是资产管理业务中的长租公寓,以及金融服务业务.
长租公寓持续亏损
根据世联行2017年年报,其长租公寓业务--红璞公寓业务2017年实现收入2.08亿元,同比增加388%;在管运营房间约3.5万间,平均出租率81%;全国签约间数超过10万间,新进入厦门、西安、苏州三座城市,目前公寓业务已布局29个城市.
国内涉足长租公寓业务的还有链家自如寓、我爱我家的相寓等.其中,我爱我家在2017年被昆百大A（000560.SZ）收购重组,根据其交易报告书,截至2016年末我爱我家的资管业务在全国11个城市中房源保有量达近19万套,交易单数逾20万单.
世联行的红璞公寓只有3.5万间的运营房间,2017年实现超过10万间的签约间数,也就是说,平均每间运营房间一年要有超过2.86次的签约.与之相比,我爱我家的资管业务,每间房源的签约单数仅在1次左右.
通常而言,长租公寓的签约租期为1年,例如链家的长租公寓项目--自如寓,规定的最短租期为1年,我爱我家资管业务单间房源接近1的签约次数也吻合1年租期的情况,而世联行红璞公寓如此高的单间签约次数,缘何而来呢?是世联行红璞公寓的签约租期与其他同行不同吗?
世联行2016年年报中,对长租公寓经营状况的预计是第一年的税前利润率会亏损30%-40%,第二年长租公寓的出租率会稳定至90%及以上,基本达到盈亏平衡,第三年将实现盈利,并预测十年以上公寓项目的平均税前利润率可以接近15%.
世联行的红璞公寓在2016年已经开始运营,但至今仍没有实现原本估计第二年能达到的盈亏平衡.2017年,世联行的资产服务业务毛利为-1.84亿元,资产服务业务中除了长租公寓的其他业务在往年毛利均为正数.而在世联行最新公布的2018年第一季度业绩预告修正公告中, 第一季度归属于上市公司股东的净利润为-1854万元至-4636万元,导致这一变动的主要原因是第一季度公司资产管理板块的资产运营业务（公寓管理、世联空间等）快速发展,加大投入造成暂时的经营亏损.从业绩变动原因说明来看,世联行2018年一季度的亏损正是来自长租公寓.
另外,世联行2018年一季度的亏损,还有一点颇为令人费解.2017年年报中,世联行的资产服务业务占营业收入的比例仅为14.51%,其余收入占比75.49%的业务均有较高的毛利率,这些业务如果在一季度的表现与之前相似,应该不至于发生亏损.
世联行在2017年度业绩说明会中提到,其在长租公寓的投入已经超过10亿元,其中包括几部分：第一部分是装修,大约在4万元/间左右;第二部分是底租和押金;第三部分是杭州、重庆等重资产收购项目的资金.另外世联行还透露,红璞公寓目前主要布局在核心二线城市,没有在一线城市做过多的布局,原因就在于目前二线城市的租金水平大概只有一线城市的三分之一到四分之一,平均租金在1000元/月左右.即使只看装修的费用,4万元/间的费用按5年直线摊销,每个月的摊销也有666.67元/间.如果再加上底租等其他费用,1000元的租金恐怕很难完全覆盖摊销费用.如此看来,在租金没有大幅上涨的情况下,长租公寓亏损的状况恐怕要持续整个摊销期.
金融业务迷雾难解
世联行的金融服务业务是同比增长仅次于资产服务业务的板块,2017年同比增长率62.26%.其中,小额贷款业务收入占比超过99%.根据世联行2017年年报披露,2017年全年放贷额114.94亿元,增长280.75%;收入达7.25亿元,增长62.26%;毛利4.61亿元,增长86.76%.截至2017年12月31日,贷款余额为49.52亿元,比上年同期增长317.71%.
根据世联行提供的数据,我们可以估算出世联行的小额贷款业务利率约为23.63%,而其小额贷款业务的成本（不止资金成本,还包括劳务及其他损耗）约为8.60%.
在世联行上,对其金融服务的描述为“通过线上线下相结合的方式,在全国范围内为有房一族提供短期资金融通的服务”.
可是奇怪的是,通过百度搜索,不论是世联小贷、世联信贷、家圆云贷,抑或是乐贷,都不能找到世联行的小贷平台,而搜索世联集金则能找到一个标题为“世联集金—世联行旗下互联网金融服务平台”的网页.但是在该平台的公司简介中,其描述又变为“世联集金归属于深圳市房联宝宝金融信息服务有限公司,是深圳世联行地产顾问股份有限公司（以下简称“世联行”）——境内首家登陆A股的房地产综合服务提供商（股票交易代码：002285）的品牌合作伙伴.”一会儿是旗下公司,一会儿是品牌合作伙伴,这两者的关系究竟是什么呢?
通过天眼查可以发现,深圳市房联宝宝金融信息服务有限公司是由两个自然人股东林爱菊和田建兰持有的公司,两人各出资2500万元,乍看之下,和世联行似乎没有任何关系.但在世联行2017年股票期权激励计划对象名单中,公司中层管理人员、核心骨干名单中,也出现了一个叫田建兰的人.
如此看来,这个房联宝宝应该是世联行的关联方,可是世联行年报中对此从未提及.
房联宝宝的平台显示,其累计成交金额约为52.21亿元,该平台的收益率在6%-7%,相比之前估计的世联行的小额贷款资金成本约有两个百分点的差距.以此估算,该P2P平台已借此赚取一笔不小的金额.而这部分收入是否原应是世联行的呢?
此外,世联行2017年年末的贷款余额为49.52亿元,计提贷款损失准备1.01亿元,计提损失比率约为2%.但是近年来,消费金融公司的不良率持续走高,根据TalkingData的数据,2016年,消费金融公司的不良率达到4.11%,远高于世联行计提的比例.
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参考文献：
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