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假离婚和阴阳合同对抗国五条
5月初,距离北京新“国五条”细则落地已一月有余.二手房据北京市住建委的网签数据显示,今年4月份,北京二手房住宅网签套数合计5212套,环比下降了88.1%.最新的5月第一周,二手住宅网签量为517套,环比下降78.6%,仅为去年同期的三分之一.另有数据显示,5月第一周均价环比上周上涨1%.
5月的第一周,记者实地走访了北京几个大型二手房交易公司.在新政影响下,北京的二手房交易量下降,市场颇为冷清.观望氛围笼罩二手房交易市场.
观望气氛浓
在朝阳区广渠路某大型 公司门店门口,几位房产经纪人聚集在一起,打量着来来往往的行人.和前几个月的忙碌相比,他们清闲了很多.“你好,请问要买房吗?我们这里有很多优质房源,进来看看吧.”小王面带笑容,向来往的行人推销着公司的房源.
“新政出台后,成交量减少了不少.新政规定,从3月31日起,对个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统,能核实房屋原值的,严格按照个人转让住房所得的20%计征.很多卖主一听说卖房子要缴税,觉得自己亏了,就把房价提高,这么一来,买房的人也会很犹豫.看房的人不少,真正掏钱买的不多.可以说,买卖双方都在观望.”小王说.
小王正说着,一位三十岁左右的男士走了进来.他姓刘,今天是想把自己的卖方信息注销掉.“房子不卖了,自己住.”他显得有些无精打采.
刘先生的孩子刚一岁,住在位于西二环一套六十多平米的房子里.今年1月把母亲接过来照顾孩子,家里显得很拥挤.刚过完年,刘先生就动了换房的念头.“二月份我就把房子挂在网上了,总价近300万,看房的人倒是不少,当时二手房市场也很火爆,我就想等等看房价能不能再涨点.”
“新政策出台了,卖房要缴税,这么一算下来扣掉我交税的钱就有些亏了；如果加上税款再卖,房子的价格高了,也不好卖了,”刘先生对记者说,“当时我急得不行,看到新闻时我正在吃饭,立马就放下筷子去找 了,当时细则未落地, 说要不然让我降价赶紧出手,但我也不宽裕,还等着换房呢,实在是舍不得降价.”刘先生说.
日子一天天地过去,据刘先生描述,看房的人不少,真正买的人没有.有时候一天都有4、5批人看房.“有个家住郊区的阿姨很想买,说是想住在市里,看病什么的都方便,但是凭空多出了一笔钱,老人犹豫了.”
那个时候,刘先生每天期待得就是自己的房子能够卖出去.他一边准备卖方的同时,也在物色自己的新房,准备一旦卖出了就买新房.北京住房公积金管理中心4月7日发布《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》,刘先生彻底打消了换房的念头.
“ 告诉我,就算我把这套房子卖掉,有过贷款记录或是因为买房提取公积金记录,再买房就算是二套,首付就不能低于60%.我们这套还没卖掉呢,我看就是卖了也未必能买得起.”
“还有 劝我假离婚买房,但我孩子才一岁,我实在是折腾不起,万一闹出个妖蛾子,弄假成真了可怎么办?唉,我们两口子商量了,不卖了,凑活住吧.”刘先生无奈地摇了摇头.
假离婚和“阴阳合同”
记者以买房的名义来到位于北京南二环的某房产经纪有限公司门店,一位梁姓经纪人热情地接待了记者.据他描述,尽管国家规定卖房要缴纳差价的20%税款,但目前北京市四环以内地理位置优越的房子是供不应求,特别是学区房,虽然有的小区十分老旧,但价格却是不降反增.
这位经纪人同时表示,实际上,20%税款基本是由买方来承担.“像这套房子,总价是320万,但实际在市场上,个税都是由买方缴纳.”
能否要求卖房者缴税?这位经纪人说,卖方也可以缴税,但如果是卖方缴税,价格就要涨到340万,如果税费由买卖双方来缴纳的话,房子的价格就是330万,“单价可以再谈,但是缴纳税款的事情没得商量.”
“你站在房主的角度上来看,税款都由卖方来缴纳,以前的装修款又怎么算呢?这个小区地段那么好,周围还都是小学和幼儿园,属于市内稀缺房源,即使不卖,租出去一个月也得6、7000,房主宁愿不卖也不会自己缴税的.”见记者犹豫,经纪人“苦口婆心”地劝了起来.
记者问道有没有方法能不出这笔钱时,这位经纪人两手一摊：“当然,如果你本事让房主夫妇假离婚的话,就可以不缴税了.”
听到此话,记者不禁笑出声来：“这个难度很大吧?”
“要是房主比较开明的话,那就没问题.又不是没有为了房子假离婚的,光我接待的客人都和十几对假离婚了.对于买方来说,以单身的名义买首套房比二套优惠得多了.能省几万,甚至十几万,对一个家庭来说这不是一笔小钱.你说这种情况你考虑不考虑离婚?”梁先生反问记者.
当记者表示不能接受,转身离去的时候,梁先生突然神秘兮兮得拉住了记者,说如果诚心买房,可以做“阴阳合同”避税.
所谓“阴阳合同”是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头.当然,“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险.
梁先生告诉记者,在不低于北京市二手房最低市场指导价的情况下,可以尽量帮客户按照最低价来少缴纳税款,这种现象很“普遍.”“比如三环至四环之间的房子,最低成交价在18000元/平方米左右,我们就可以在合同上写成最低价,这样就可以少缴纳个税,但是实际交易金额仍然是市场价.”他说,“你放心,我们做了好几个了,绝对不会被发现.”
虽然 拍着胸脯担保,但专家提醒,阴阳合同属于无效合同,还会面临巨大法律风险.记者查阅资料发现,根据我国民法通则和合同法的规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”、“违反法律、行政法规的强制性规定”和“以合法形式掩盖非法目的”的合同都是无效合同.我国税收征管法也明确规定,纳税人采取虚假的纳税申报手段不缴或者少缴应纳税款的,属于偷税,由税务机关追缴其税款,并处以5倍以下罚款.这就意味着,阴阳合同还将面临行政罚款的风险.
更严重的是,签阴阳合同还有可能被追究刑事责任.按照我国刑法规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金；数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金.
免税房涨价更高
“怎么还是那么贵?”5月3日下午,在北京市南二环陶然亭附近的一个老旧小区前, 50多岁的陈阿姨看着均价5万一平方米的房价对一位 公司的经纪人说.
“阿姨,我们这都是免税房,不用交个税.”房产 笑着对陈阿姨说.
“逃掉了税金,逃不掉涨价,怎么说都是买房人吃亏.”陈阿姨无奈地摇了摇头.
记者在采访中发现,由于受卖房要缴纳差价的20%个税的影响,满五年的免税房单价比三月份提高了10%左右.“买满5年的房子不用交税,大家都想买这种房子,水涨船高,当然价格有所上涨.”这位经纪人对记者说.北京细则落地后,不少“免税房”价格上涨的幅度几乎等同于个税金额.
根据链家地产[微博]市场研究部在媒体上公布的数据,4月北京二手房均价为每平方米27820元,和3月份持平.但5月第一周,二手住宅成交均价为26554元/平方米,环比上周上涨1%.
有专家分析,虽然当前二手房议价空间普遍比之前放大,但免税或低税房源的议价空间在缩小.
有业内人士告诉记者：“免税房目前属于优质房源,其实缴纳20%的个税很多最后都是买房买单,所以这种房源会比较抢手.”（据新华网）
总结:此文是一篇北京楼市论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
参考文献：
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