论文跳单问题和租金结构是关于租金结构方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关二次结构泵租赁论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：有效率的租金结构可以完善合约,减少交易各方的交易成本.现有的研究表明,不考虑经营风险时,固定租约（固定租金结构）较有效率；而考虑经营风险时,分成租约（分成租金结构）较有效率.我们研究发现,分成租约容易引发跳单问题,这对被跳单方是一种跳单风险,因而需要改进现有的经济学结论,才能更好地解释现实,并为交易各方建立更合理的租金结构.本文以“租少售多”跳单问题为例,研究跳单行为和租金结构之间的相互作用关系,以期能够丰富現有的合约理论.笔者认为,本文的研究思路和结论也适用于研究经营风险和跳单风险并存的雇佣薪酬、土地租赁和合约等涉及委托一关系的其他合约问题.
关键词：跳单问题；租金结构；“租少售多”：跳单风险
中图分类号：F062.5 文献标识码：A 文章编号：1000-176X（2017）01-0003-07
一、租金理论和跳单问题
租金理论是合约理论的重要组成部分.由于信息不对称,在签约和履约过程中往往会出现逆向选择和道德风险问题,从而降低合约效率.其中,合理完备的租金结构设计是保证合约效率的前提.在一般的租约合同中,租金结构通常是指固定租金和分成租金的构成和分成率的高低,其各种变形或组合可称为广义的租金结构.从租金原理上看,单一固定租金不过是分成率为0；而单一分成租金则是固定租金为0；两部分均不为0的便是混合租金结构.从产权角度看,租赁合约和雇佣合约等涉及委托一关系的合约在本质上是相同的,都是在所有权不变的情况下出让经营权或使用权,最终也都是产权所有者获得租金或薪酬.重要的是,根据不同条件而选择不同的租金结构,即租约条款的不同设计对签约双方的行为将产生不同的影响,并决定合约的效率.这个原则对微观个体和社会总体都是适用的.和法学研究合约所不同的是,法学研究偏重公平,经济学研究注重效率,二者的交叉学科法律经济学不仅研究微观效率,更关注社会效率,强调以有效率的方式实现公平.
现有的合约理论和广泛实践已经证明,在不考虑经营风险的情况下,一般固定租约有效率.此时的固定租约简便易行,承租人积极性高,履约的监督成本低.中国改革开放初期普遍实行的土地承包责任制,便极有说服力.在优先考虑经营风险的情况下,如果出租者和承租者都不愿独自承担经营风险.那么分成租约会更有效率,关键只在于选择合适的分成率.当然,现实中常见的情况多是混合租约.双方约定一定的基础租金,再根据经营结果（如产量、产值、销售额或利润额）实行绩效分成.典型的如上市公司高管人员的年薪制.上述三种情况经过Coase、Cheung、Stiglits、Williamson、Hart和Moore等的研究,理论体系已经比较完备.但是,以上的租金结构理论都没有涉及跳单问题.现在的问题是,当不仅存在经营风险,而且也存在跳单风险时,租金结构会出现怎样的应对或调整?本文基于对“租少售多”跳单问题的研究,试图回答这个新的租金理论问题.
跳单现象（Jump-Dealing）或“试衣间”现象（showrooming或Window Shopping）广泛存在,但最近才引起经济学者的关注.跳单一般是指在至少涉及三方主体的交易过程中,其中两方在利用第三方提供的相关信息或服务后,却合谋跳过第三方完成交易的现象.第三方为另外两方的交易提供了方便,有付出却无收益,另外两方无偿地搭第三方的便车.跳单现象本质上具有搭便车和促进竞争的二重性,不能简单否定.比如,跳单和广义的纵向限制或维持转售价格（RPM,即ResalePrice Maintenance）还具有互克作用（Offsetting）,反垄断执法机构必须慎重考虑这种互克作用,才能科学执法.
租赁合约中的“租少售多”就是一种典型的跳单现象,在租赁式商场的平台型商业模式（包括大型购物中心、百货商场和家居商场等具体商业模式）比较常见.具体而言,在租赁式商场中,商场提供店面和结算系统,租赁给经销商品的租户（包括直销厂商、经销商和商）；租户通过经销商品营利,同时按租赁合约付给商场租金.在分成租金制下,租户有时会和顾客合谋,绕开商场的结算系统,私下以较低价格达成更多交易.由于减少了租金支出,虽然价格较低,租户和顾客也都有利可图.简言之,通过跳单,租户就可以以较少的租金（租用较小的店面）完成较大或较多的交易,即所谓“租少售多”跳单.据笔者调查,在一些商场中,即使商场采取了相应的监督措施（明查暗访必然伴随着可观的监督成本）,租户通过跳单向商场隐瞒的销售额占总销售额的比重（跳单率）仍达到20%-40%,这对任何商场都是头疼之事.
商场作为被跳单者,独自面临着因跳单问题带来的跳单风险.商场无法收取足额租金,租金收益被体外循环并耗散.商场为完成交易除提供场地外,还有如店面装潢、人员配备和物业管理等服务并为此付出成本,租户和顾客在利用这些服务时并未给予商场应有的足额成本补偿.同时,面对跳单问题和租金损失,商场的对策性反应往往是想方设法加强监督,再采取严厉的管理和惩罚措施,但这无疑会提高商场的监督管理成本.更为严重的是,商场在难以分辨租户“跳”或“不跳”的情况下,可能会普遍地提高租金.这样一来,本有跳单举动的租户可能会变本加厉,本无跳单举动的租户也可能因此好人学坏.这种恶性循环的后果是,租户和商场之间基于跳单而展开的对策博弈,会进一步增加交易成本而降低租约效率.
本文主要目的是通过讨论新发现的“租少售多”跳单现象,探究引入跳单因素后原有的租金理论需要做哪些改进,才能适应新的情况.期望本文的研究思路和结论也可扩展应用于研究经营风险和跳单风险并存的雇佣薪酬、土地租赁和合约等其他合约问题.
二、跳单对租金结构的影响——以购物中心为例
考虑到跳单风险,如何在权衡经营风险和跳单风险的基础上,选择和调整租金结构就成为合约双方的共同关注点.为便于分析跳单和租金结构的相互影响,需要对租金结构的基本要素（或变量）及其要素组合形式进行设定.为此,设：总租金为R,固定租金为R1,分成租金为R2,则有：
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参考文献：
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