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人才驱动是全球科创中心建设的核心动力,而创新创业人才高地建设需要安居工程的强力支撑.近年来,大城市房价和房租高涨导致其人才住房困难愈益突出.文章根据科创人才的住房需求特征及人才住房政策出台的基本理论,以上海市为例,在深入调研的基础上,廓清了人才住房政策实施的成效和问题,阐述了人才住房政策在上海市住房供应体系中的定位,提出了上海人才住房政策的总体思路及对策建议,为上海科创中心建设提供参考依据.
上海；科创中心；人才；住房政策
F293.3A005907
人才驱动是全球科创中心建设的核心动力,而创新、创造、创业人才高地建设需要安居工程的强力保障和支撑.[17]近年来上海房价和房租高涨导致其人才住房困难问题愈益突出.特别是近十年来,上海房地产市场不断升温,住房价格连续上涨,给广大在沪工作和生活的青年人才带来了严峻的挑战.青年人才是上海科创中心建设的主力军,他们普遍具有高学历、高技能,但是受房价飙升和限购政策等诸多因素的影响,该群体普遍面临着无资格购房、无力购房的困境,这不但降低了他们现阶段的生活质量,更对其今后在沪工作和发展构成了阻碍.[8]2015年上海的房价收入比高达20.8,在全国35个大中城市中居第二位,仅次于深圳市,成为中国最难买房或租房的城市之一.[9]因此,针对科创人才的住房需求特征,寻求破解人才住房难题之策,可为上海科创中心建设提供参考依据.
一、 科创人才的住房需求特征及人才住房政策出台的理论依据
1. 科创人才的住房需求特征
科创人才大体可划分为精英型人才、研发型人才和成长型人才三大类型,其住房需求具有下列明显特征：
（1） 重视住房区位.精英型人才一般属于高知阶层,他们的收入水平通常较高,且作为各地重点引进的对象,引入条件相当优越,故其买房或租房的压力不大,他们对于住房区位、房型、周边环境等因素则尤为看重.因此,应以发展型和享受型住房政策为主,尽力满足其对于区位、房型、周边环境的要求.研发型人才和成长型人才通常学历层次也较高,他们对住房周边的文化氛围和休闲娱乐环境同样颇为关注.
（2） 租赁需求量大.科创人才中数量最多的是成长型人才或青年人才,他们收入水平并不低,但由于工作时间不长,资金积累相对较薄,如果没有家庭甚至家族的帮衬,他们更多地倾向于租房,导致其租房的需求量大.因而针对这个群体的住房政策应以货币补贴政策为主.
（3） 阶段性需求明显.人才住房往往具有就业初期需求量大的特点,故应当实施阶段性保障措施,重点针对青年人才群体,并坚持以货币补贴为主、实物支持为辅的原则.
2. 人才住房政策出台的理论依据
（1） 公共经济理论.保障性住房的基本属性是公共产品或公共服务,供给主体是政府.人才保障性住房设立的目的是为了实现人才住房权,充分发挥人才的正外部效应；人才保障性住房属于典型的准公共产品,其供给主体是政府和用人单位.然而,人才的高度流动性和住房位置的固定性及住房消费的不可或缺性之间的矛盾,迫切要求为流动性人才群体提供阶段性住房保障.但我国目前的保障性住房制度大多将保障对象限定为中低收入者,忽略了特殊的人才群体.
（2） 住房梯级消费理论.住房梯级消费是指在住房消费中,由于住房消费者的购买能力、所属社会阶层、需求偏好等方面存在差异从而导致的一种住房消费分层现象.[5]该理论实质上表明住房消费具有多层次性特征,不同的收入阶层,其住房消费需求也会迥然异样.人才自身的多样性和多层次性特征决定其住房消费需求的多样性和多层次性.
（3） 住房过滤理论.由于住房的使用时间较长,而且随着其年限延长能够提供的服务数量和质量是递减的,此时处于较高收入的群体,可能会为了追求更好的居住条件而放弃当前的住房,而被放弃的住房则可以提供给低层次收入的群体.城市经济学家将此称为“住房过滤现象”[10].人才住房市场上也存在“过滤”现象,如果人才保障性住房的供给采用分层供给的方式,则有助于用有限的资金更大程度地满足不同层次人才对住房的需求.
二、 上海市人才住房政策现状及其实施成效分析
上海市和人才住房政策密切相关的主要是公共租赁住房政策和人才公寓政策两大类.
1. 公共租赁住房发展现状
上海市的公租房包括市筹公共租赁房、区筹公共租赁房、单位租赁房.其中单位租赁房包括企事业单位宿舍、产业园区租赁房、农村集体土地租赁房.单位租赁房（企事业单位宿舍）主要用来保障人才和务工人员的住房需求.[11]其中,引进人才以整套人才公寓为主,住房条件较好,租金较高；外来务工人员以单位租赁房（集体宿舍）为主,住宿条件相对来说较为简陋,租金较低.截至2016年4月,全市单位租赁房总量达1438万套,其中已经建成并供应的约989万套,當前入住796万套,入住率为805%,当前入住户数为1878万户（表1）.其中引进人才和外来务工人员约各占一半,为上海引进人才和外来务工人员解决住房问题做出了重要贡献.
2. 人才专项住房——人才公寓建设现状
目前主要用于保障青年人才住房需求的是人才公寓.[12]它是指专项用于解决引进人才的就业和居住生活的配套性租赁公寓,旨在为引进人才提供在某地创业的短期租赁和过渡周转用房.人才公寓按照“政府引导、财政支持、市场化运作、社会化管理”、“市场价、明补贴、有期限”和“轮候补租、契约管理、只租不售”的原则进行租赁和管理,辅之以社会闲置房作为补充.通常是限定租期,高级人才入住附带政府补贴.[13]下面我们以张江人才公寓为例进行分析.
张江第一代人才公寓从1999年开始建设,初始目的是为了把更多高校人才、城区人才吸引过来.当时的张江人才公寓包括8个楼盘,补贴方式是直接补贴到个人,补贴标准是每人每月200元.
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