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2016年12月,调控政策集中出台三个月之后,市场逐渐自我修复至正常运行轨迹,新增供应量开始回升,近6成城市成交量环比回升,虽然绝对量仍在相对低位,政策影响力仍在持续发酵.多数城市市场供不应求格局短期难改,整体库存仍在下降,但成交持续走低也导致消化周期普遍小幅上升.
一、供应：年末供应量低位回升,27城环比涨11%
12月,CRIC监测的27城供应量结束了此前连续下滑的态势,环比上涨11%,一方面是连续下滑后导致基数较低所致,另一方面,预售证审批等行政干预手段风头已,部分企业在年底加推回笼资金.具体而言,一线城市同、环 别下跌42%和5%.其中上海因11月基数较低导致供应量上涨超2倍,供应绝对量也和今年月平均持平,回升到正常水平.二、三线城市整体供应1771万平方米,环比上涨13%,多数城市供应量在低位迎来回升,典型的如福州、济南、青岛、重庆、无锡等城市,在11月供应量偏低的情况下,年末放量,环比涨幅较大.值得注意的是,昆明、长春、苏州等城市供应量仍在锐减,其中苏州12月供应量为年内第三低点,和前三季度市场供给充足相比 两重天.
二、成交：止跌回升环比涨6%,一线城市涨15%领先
供应放量之后,年末商品住宅市场成交止跌回升.12月,28个重点城市商品住宅成交总量环比上涨6%,六成城市成交量较上月上升,但成交绝对量仍处低位,多数城市12月成交低于2016年月平均值.
一线城市成交量环比上涨15%,同比下跌39%,仅深圳环比下跌10%,其余三城皆上涨.广州单月成交量再回升至170万平方米的高点,环比上涨25%.就全年而言,广州市场持续保持供需两旺,在一线城市中表现最亮眼.
二、三線城市整体涨多跌少,环比微涨5%,同比则下跌12%,过半数城市成交量环比上涨.多数调控城市成交同、环比齐降,典型如苏州、武汉、郑州、成都、东莞等城市.除武汉成交量在11月走高之后环比回落,其余城市四季度成交呈现递减趋势,苏州、郑州表现更为明显,两者12月成交量较今年最高点分别下滑80%和62%.非调控城市分化严重,其中宁波、青岛、重庆市场依旧“高歌猛进”,成交量同、环比皆上涨,12月三个城市成交量几乎都创下年内的第二高点.高库存城市如沈阳、长春等成交略有企稳.长沙、常州等城市12月成交惨淡,长沙同、环比跌幅均在30%以上.
三、库存：多数城市库存仍在下降,但消化周期开始有所回升
12月大部分城市市场仍然供不应求,仅有7个城市供求比大于1,存量波动较为平稳,变动幅度大部分在一成以内,上升幅度最大的为东莞,环比上涨6%,重庆跌幅11%.总体来看,库存仍呈现下降趋势.同比来看,仅深圳、贵阳、苏州、成都四城库存上涨,其余城市库存同比都有较大跌幅.
随着供应量的增加、销售量普遍低位,本月过半城市消化周期环比上涨,且上涨幅度较大,如深圳已升至18个月,无锡、苏州消化周期已大于10个月.
四、成交结构：小户型产品成交占比攀升,沪深高档产品成交占比显著回落
从价格段成交结构来看,本月中低档产品成交占比均小幅增加,北京中档产品成交占比显著回落.具体来看,上海低档产品成交占比大幅攀升11个百分点至18%,高档产品占比回落8个百分点至23%；北京中档产品成交占比回落至17%,中高档、高档、中低档产品成交占比均有不同幅度提升；深圳中高档产品成交占比攀升4个百分点至29%,高档产品成交占比下跌8个百分点至49%.
从面积段成交结构来看,小户型产品成交占比攀升.本月上海120平方米以下产品成交占比大幅上升16个百分点至54%；北京90平方米以下产品成交占比为39%,较上月增加了5个百分点；深圳144-200平方米面积段产品成交占比出现回落,较上月减少5个百分点.
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参考文献：
1、 2018年3月全国房地产市场简报 一、供应：上月基数较低使得环比激增147%、同比仍处低位3月，28个重点城市商品住宅新增供应量环比大幅增长147%，其中多数城市供应量环比均有。
2、 2018年1月全国房地产市场简报 一、供应：同、环比分别跌18%和43%，一线城市锐减近6成CRIC监测的28个城市新增供应量继续呈现下滑趋势，环比降幅为43%，仅大连、昆明、。
3、 2018年6月全国房地产市场简报 一、供应：环比低位回升17%，而同比仍下降22%6月是企业冲刺半年业绩的最后节点，推案热情普遍高涨，29个重点城市商品住宅新增供应面积环比增1。
4、 2018年7月全国房地产市场简报 一、供应：多数城市新增供应显著回落，一线城市同环比皆锐减超30%7月29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比双降，分别减少9%和19%。各线城。
5、 2018年5月全国房地产市场简报 一、供应：新增供应环比再减13%，一线城市同环比皆锐减超50%为了实现房价缓增长甚至不增长的调控目标，热点城市严控預售证审批，新增供应量持续偏。
6、 2018年9月全国房地产市场简报 一、供应：环比微升5%，一线城市再锐减31%9月乃是下半年首个供应高峰期，部分房企加快推盘节奏，新增供应量略有增加。28个重点城市商品住宅新增。