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去年底,宜家家居大兴区西红门店开业.宜家的开业,“嗨翻了”整个西红门.人们从四面八方涌来,想见识一下这个号称是“亚洲最大的宜家”.
“住宅先行,商业后发”,是商业板块发展的基本规律.多年以来,西红门地区日益聚集起大量的大型居住社区.然而,商业发展相对落后、现有商业配套不足等问题,让郊区商业一直备受关注.另一方面,看中机遇的商业地产项目正在扎堆进入,未来几年是否会出现“商业过剩”的质疑声也开始出现.
究竟是空白,还是机遇；是匮乏,还是过剩,原本是处于两极的对立状态,在预测声浪中,呈现出切换的状态.
宜家来了！
宜家家居的开业,无疑是整个大兴区商业发展的标志性事件.
去年11月7日,西红门的宜家家居正式开业,对于这个已经期待了将近四年的宜家,开业的消息迅速传遍整个北京,人群和车流从四面八方涌入大兴.记者在开业当天现场体验到,在距离宜家家居卖场最近的欣宁街十字路口,四个方向基本“堵死”,三四个绿灯也不能放空排队的车队长龙；而京开高速、京良路的西红门出口也行驶缓慢.在宜家家居门店入口处,由于顾客太多,早上开业之后就采取“限流”措施.即使到了下午三四点,门口的限流队伍依然需要等候十几分钟才能进入卖场之内.卖场之内,也是人头涌动,摩肩接踵,顾客餐厅里排队等候的队伍长达百米.
如此的“开门红”,不知是否让宜家“措手不及”?今年1月初,记者致电宜家相关负责人,被告知不便透露开业至今的客流人数、经营业绩等具体数据,但是宜家对于应对较大的客流已经做了充分的准备.
宜家的入市,让在北京商业地产格局中“名不见经传”的西红门地区,一跃成为抢手的热点区域.资料显示,宜家项目是2009年拿地,已经开业的家居卖场面积为5万平米左右,而整个英特宜家购物中心面积达60万平方米,预计总投资额达50亿元,如此规模的体量和投资堪称“巨无霸”,甚至有媒体将其誉为大兴商业地产的“龙头”.
“西红门板块内的商业配套确有很大的空白.”西红门区域内某开发商人员认为,居民需求长期得不到有效释放,给了商业地产开发非常充足的空间.而宜家家居的火爆,也给了区域开发商更多的信心.
“空白”和“过剩”
对于西红门商业配套“太缺”,区域内的居民有深刻的体会.位于西红门鸿坤理想城东区内的某二手 经纪人告诉记者,在宜家开业之前,西红门居民几乎没有可以“逛街”的去处.据了解,西红门区域内至少有二十余个中型以上社区,但是长期以来只有社区底商、游商小贩等基本的商业配套,而且多集中于地铁站附近.
记者了解到,区域唯一较大规模的商业中心是2012年开业的乐家购物中心,位于西红门地铁站东侧.但是商场经营状况并不理想.此外,离此最近的购物中心是位于高米店南的绿地缤纷城,以及大兴区老牌商业聚集地黄村火神.
“所谓‘匮乏期’也是暂时的,未来几年内区域的商业项目将密集出现.”前述开发商人员认为,经过未来二三年的开发建设,西红门区域的商业气氛将形成聚集效应.记者了解到,距离宜家家居几百米之隔,就有一个数十万平米的正大购物广场在建设中,由鸿坤地产和上海正大合作开发,定位为社区级别的购物中心.
西红门的商业状态,几乎是整个大兴区的一个缩影.因为规模偏小、业态陈旧,被认为存在商业供应的“郊区空白”；而另一方面,因为在建项目数量多、开业密集、定位类似,而屡屡被质疑存在“郊区过剩”的隐忧.一份来自大兴区商务委的数据显示称,截至2013年,大兴区共有17家体量超过百万平米的综超、百货、购物中心等,商业服务业面积约190万平米.相较于其他区县,这一数据并不算大,但是大兴区商业发展有一个明显的趋势：未来近三四年中,成规模、成体量的商业体会大批涌现.
风险和机遇
“空白”和“过剩”两者相互矛盾的声音,其背后是在北京住宅日益郊区化的大背景下,郊区居住社区的商业经该如何唱好?
“郊区县已经是北京新增商业供应的主要区域.比如在大兴区的天宫院——生物医药基地板块内,已经有龙湖、凯德等知名商业地产开发商进驻,其未来规模可以称为区域商业中心.”RET睿意德执行董事张家鹏认为,建成后的英特宜家超过60万平米的体量,几乎达到城市性商业中心的规模.
全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波认为,按照一般规律,商场开业需要度过1-2年的“养商期”,如果相似竞品的入市量大、时间接近,那么郊区商场可能需要面对更长的“养商期”.同时,定位于区域中心的购物中心需要放下“高富帅”的架子,更多地引入餐饮、娱乐、超市、运动体验等功能.
“更加丰富的业态类型、更具特色、更加舒适的购物体验,是郊区新增购物中心能够差异化胜出的关键.”张家鹏认为,和城市成熟商圈相比,城市郊区拥有更加充足宽裕的土地空间.
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参考文献：
1、 电商背景下传统商场转型 摘要：电商的成熟、快递业的快速发展等因素深刻地改变了人们的购物习惯。因此，传统的商场正遭受越来越大的冲击。在这种背景下，传统商场的转型是其谋求生。
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3、 中国煤炭行业产能过剩去产能现状分析 【摘要】日益严峻的煤炭产能过剩问题亟需我国大力推行供给侧改革。本文分析了我国煤炭产能过剩的现状，以及去产能工作的现状，指出去产能已经获得的如煤炭。
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