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树欲静而风不止.在市场上出现了数个楼盘频频“日光”的同时,购房者也面临无房可买的尴尬.
尽管市场上依旧存在惜售现象,但此次“房荒”并非只是市场故意制造出来的恐慌.经历了多月的“抢房”竞赛之后,北京新建住宅库存已经告急.
供需失衡的表象之下,反映的是前几年开发商开工项目的严重不足,与对房价产生恐慌心理的购房者的爆发性增长.此时调控的无能为力之处也被展现出来.
“抢房”竞赛
买房,是刘强今年最想干成的事.
得知首开熙悦山澜庭将在7月开盘之后,刘强虽然购房登记时只拿到了900多号,但在7月18日他还是抱着试一试的心态排进了购房的队伍.
苦等了半天,刘强迎来了预想的空手而归.“就500套房源,我又没有内部关系,买不到很正常.”据了解,位于房山地铁长阳站附近的首开熙悦山澜庭,在开盘当日500套房面临一千多名购房者的争夺,而其两居 84平米160万元的报价,在市场中极具诱惑力.
买房已然演化为抢房的态势之下,刘强决定转战到另一个“战场”——大兴.
7月20日一大早,刘强乘地铁来到了大兴枣园站,这一次他是为了购买中建国际港项目.“不到上午9点,售楼处门口就排起了近百米长的队伍.”刘强当时已经感觉到,这次买房或许依旧没戏.
果不其然,当前2000名客户进入售楼处后,项目工作人员就宣布房源已全部被选完,而抱着“捡漏”心态前来的刘强再次铩羽而归.据了解,中建国际港报价在24500元/平米,当天共有6栋楼、1462套房推出,总共排了3813名客户.
“排队排多了,也就麻痹了.”刘强用这句话总结了自己的买房经历.在中建国际港项目售罄的第二天,南六环地铁边的保利春天里项目顺势开盘,相比较开售的600多套房源,拿着1000号开外选号牌的刘强,只能无奈望洋兴叹.
“既然买不到普通住宅,就买商住吧.”正是这一决定,让刘强在前不久,几乎就要感受到买到房的喜悦.“我排在500多号,又有500套房源,一旦有一些人选择放弃,就会轮到我选房了.”在11月中旬首开熙悦春天开盘当天,刘强曾如此盘算.
然而事与愿违,虽然也有少部分购房者临时决定放弃,但据传一位购房者一口气买下了十几套房子.或许也就是因为这一举动,刘强最终没买到自己的房子.
库存量告急
类似刘强这样多次买房无果的例子,在购房者群体中并不少见.最明显的印证便是,当前多数楼盘蓄客量与房源比例多超过了2：1,某些楼盘更是达到了5：1.
实际上,并不是这些楼盘有多么的天生丽质,只是今年的购房者着实没有赶上一个楼盘“丰收”的年景.根据亚豪机构统计数据显示,2013年仅有约50个新盘供应,而2012年共有69个新盘入市,2011年则高达91个新盘.
在楼盘供应趋紧的整体局面下,北京市新房库存也一再下降.截至10月31日,北京市新房库存57892套,跌破6万套的大关,成为2012年3月底至今最低点.
有业内人士表示,从以往库存与市场关系来看,库存8万套是供求均衡点,低于8万套,已表明供不应求.而不足6万套的库存,则说明市场供求矛盾非常明显,而购房者恐怕也更难以买到合适的房子.
短期看来,购房者仍将处在“无房可买”的局面之中.据中原数据显示,10月北京共有10个新建商品住宅期房取得10个预售证,推出房源2799套,推盘量36.72万平米,这一数据在近年来都属于低谷.
“一些开发商也在加快推盘速度,但远水救不了近火.”北京中原研究部总监张大伟表示,“通常从拿地到商品房销售的周期要9到10个月,哪怕从开发商手中的储备土地转开发,也需要6个月以上的时间.”
业内人士预计,从目前整体市场走势看,年内北京的新房库存减少状态很难得到彻底改变.但由于今年北京土地市场火热,一些新楼盘也在加紧施工,加之北京出台的限房价竞地价每年2万套的供应量,北京新房库有望在2014年上半年得到缓解.
面包少源于面粉少
需求旺盛但供应不足,是当前楼市的最大特征.开发商推出楼盘数量的稀少,归根结底还是缘于之前一两年拿地较少.
正是基于土地供应上的逻辑,在楼市低迷的2012年上半年,一些业内人士已经准确预言了即将发生的楼市逆转.
华远地产董事长任志强在彼时表示,如果现有调控房地产政策不变,2013年3月,中国房地产必将暴涨.他指出限购令限制了新增土地供应,导致了北京2012年出现历史上第三次土地负增长,旧土地供应库存2013年3月终止,自从1998年房改后,每次土地供应负增长之后房价都会暴涨.
2010年至2012年这3年,北京均没有完成土地供应计划.以2012年为例,全年经营性用地共372公顷,仅仅完成全市年度计划1200公顷的31%,创下了6年来的新低.
实际上,并不是开发商未能预见到土地成交数量的不足,会直接导致2013年楼市供应的走低.只是对于开发商而言,前两年的房价正处在低点,无利可图是他们不愿意拿地的重要原因.
“前几年市场相对低迷,许多开发商一度面临生存危机,更别提在北京拿地了.”在北京中原市场研究部总监张大伟看来,楼市的走向虽然具有一定的规律性,但多年的市场震荡已让当时的开发商陷入迷茫,这也导致了在拿地方面的预判不准.
此外,有业内人士指出,在2011年和2012年上半年,房价持续走低,有资格的购房者也不敢轻易出手.而前两年暂缓买房的购房者在今年井喷式的爆发,也是这轮楼市大逆转的重要推动力.
双刃“限价令”
作为一个极易受到政策影响的市场,当前楼市的局面,也源于“限价令”的实施.
根据北京今年的“限价令”,新取证项目应该符合“两个不高于”的原则：一是报价不高于该楼盘此前成交价；二是报价不能明显高于周边同质商品房的.
不可否认的是,在着眼于平抑房价的“限价令”作用下,市场也出现了少数性价比较高的楼盘.例如以24500元/平方米均价开盘的中建国际港,其所在区域二手房则普遍在27000元/平方米左右.中建国际港也成为“限价令”下,售价受到购房者认可楼盘的代表.
然而,“限价令”的另外一个效应则是直接影响到楼市的供应量,北京楼市自4、5月开始供应量连续下降.张大伟分析,政府通过控制楼盘销售卡紧发放预售证的关口,导致部分楼盘因协商开盘,一再延期开盘.同时,某些想赚取高利润的楼盘,也主动选择了“捂盘”.
“‘限价令’确实放缓了房价上涨的步伐,但其同样加长了开发商与政府之间的博弈时间,从而减少了市场的供应量.”张大伟举例,天宫院的中国水电云立方项目三期就曾多次申请预售证,但因审批未达到预期而迟迟不开盘.
一些业内人士看来,“限价令”的初衷是为了稳定市场,然而对市场供需关系的无能为力,也成为当前调控的最大败笔.
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参考文献：
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