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佳兆业2014年年报发布之前,对所有的相关方而言都是煎熬.不管是拟投资佳兆业的股票还是债券,在无底洞的或有债务前,所有的买入策略都是错误的.在投资之前都得掂量掂量,当公司破产清算时,你是否排在偿还顺序的最后.影响此案的另一个关键因素是错综复杂的政商关系,为投资者的判断增加了难度.
2015年4月13日,佳兆业一纸公告,融创并购佳兆业一案剧情急转.郭英成重新获任佳兆业执行董事及董事会主席,郑毅获任执行董事,即日起生效.4月16日,孙宏斌要求融创团队全部从佳兆业办公室撤退.一开始,市场对此是正面的解读,郭英成的佳兆业要好过孙宏斌的佳兆业.
据称,郭英成此次回归,主要是为处理佳兆业2014年业绩审计报告一事,因为普华永道出具的审计报告称,佳兆业2014年度财务报表“多处存在漏洞以及重大报错”.审计报告于是成为各方关注焦点所在,且将决定融创并购佳兆业一案的未来走向.包括佳兆业董事会、境外债券持有人、融创并购团队等相关方,都在焦急等待着这份至今千呼万唤不出来的2014年年报,而往年佳兆业均在3月中旬发布业绩公告.年报中暗藏的“多处漏洞以及重大报错”到底是什么?
4月21日,剧情再次反复.正和债权人进行债务重组谈判的佳兆业公告称,公司并无就2017年到期的2.5亿美元债券的预定利息付款,这笔债券的1610万美元利息应在2015年3月18日支付,也无法兑付两项2018年到期债券应于3月19日支付的利息,共计3550万美元.该公司还称,未能在付息日期之后的30日内作出有关利息付款.至此,佳兆业无法支付海外债券的预定利息,已经构成正式违约.
佳兆业称,公司专注于促进发布2014年经审核财务业绩,业绩发布后将继续致力于就未偿还债务达成双方同意的重组.公司希望在切实可行的情况下尽快和若干境外债务持有人订立暂缓还款协议.分析师和律师称,鉴于佳兆业集团正和债权人开展债务重组谈判,当前利息兑付违约已在意料之中.
佳兆业债券的价格变化也反映了投资人的看法.在郭氏回归后,其价格反弹至面值的70%,而在4月21日佳兆业宣布债券违约后,债券价格又跌破了面值的60%.佳兆业的剧情还没完,海外债券持有人似乎嗅到了更大的危机.
锁盘致流动性危机,债券持有人陷恐慌
因郭英成卷入政治风波,佳兆业身陷破产边缘.
一开始是房源被锁或股权被限制转让.2014年11月28日,佳兆业在深圳的上千套房源被锁定；12月4日,佳兆业位于深圳的两家子公司被限制转让股本权益；12月8日,佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理；12月21日,佳兆业位于深圳的项目被当地房管部门锁定.
紧接着,公司管理层包括主席、副主席、行政总裁、财务总监,以及超过170名员工（约占总员工人数70%）相继离职.2014年12月28日,谭礼宁辞任执行董事及董事会副主席,张鸿光辞任CFO.12月29日佳兆业集团停牌.12月31日,郭英成辞任董事局主席一职,触发了其于汇丰银行4亿港元（约合3.2亿元人民币）贷款的违约条款,只是最终因汇丰银行的豁免而避免了违约.
2015年1月6日,“佳兆业即将破产重组”的消息四起,佳兆业随即公告否认破产重组传言.至今,佳兆业仍游走于破产的边缘.佳兆业2020年票据应在1月8日支付的2300万美元利息,由于融创介入重组,得以在一个月宽限期截止前成功支付了这笔利息.
对于一家2014年物业销售占了总销售额97%的开发商而言,销售被锁的后果不言而喻,这意味着其 流很快会枯竭,而即将到期的债务和每年的利息嗷嗷待哺.佳兆业每月的销售回款都呈下滑趋势,2014年11月通过销售物业回笼资金21亿元,至2015年2月,这一数据便下降到1.4亿元（图1）.按照德勤的预计,如果形势得不到改善,到2015年上半年佳兆业的流动性就会枯竭.
佳兆业境外债券持有人很快陷入了恐慌,其2016年、2017年、2018年、2019年、2020年票据在1月份暴跌（图2）.
融创入局,大折价接手4间优质项目公司
融创给出的接盘方案相对保守,其先是接手上海4间项目公司的优质资产,后发起股权收购,随后展开和债券持有人的谈判.
2015年1月30日,融创和佳兆业订立了两份协约.首先,是接盘佳兆业位于上海的4家项目公司的优质资产,然后,是收购郭氏于佳兆业的股权.接手的这4处优质资产包括：上海诚湾兆业51%股权、上海赢湾兆业51%股权、上海青湾兆业100%股权、上海荣湾兆业100%股权以及相关债权,总价23.75亿元.
根据2015年1月30日双方订立的股权转让协议,佳兆业全资子公司上海新湾投资将上海诚湾兆业51%股权、上海赢湾兆业51%股权及其股东贷款出售给融创,总对价为5.986亿元,其中诚湾兆业股权作价3000万元,赢湾兆业股权作价2550万元；将上海青湾兆业100%股权及股东贷款出售给融创,总对价11.67亿元,其中上海青湾兆业股权作价1元；将上海荣湾兆业100%股权及股东贷款出售给融创,总对价6.1亿元,其中荣湾兆业股权作价3000万元.
这几个项目公司的收购,于融创而言,近乎白菜价.以上海赢湾项目为例,该公司拥有佳兆业上海纯办公和商业项目—浦东金融中心.2013年5月,佳兆业以15.05亿元高价夺得该地块.但在孙宏斌的报价中,融创收购该项目51%股权代价是2550万元,加上佳兆业方面提供的股东贷款约5.43亿元,融创对这一项目收购的总代价为5.69亿元.和超过15亿元的地价款相比,孙宏斌的收购有62%的折扣,而同一时期,上海房价是上涨的,好划算的生意.
不过,这份协议中的“购回选择权”条款,似乎暴露了签署协议两个多月后郭氏回归的玄机：在卖方的控制权并无任何变动的情况下,卖方拥有选择权,以于相关协议日期起计12个月内购回买方根据相关协议向卖方收购的资产及负债.满足购回选择权须满足两个条件：一是债权人及有关利益各方做出实现有关购回选择权所需的书面批准；二是购回价在孙宏斌的收购价+合理成本（为购买事项支出的所有其他合理成本）+注资金额（买方及其关联公司自相关协议日期起对相关项目公司进行的额外注资）的基础上再溢价10%以上.如果郭氏回归,这两个条件不难满足,而对于孙宏斌来说,两个多月10%的时间价值也不算亏.据工商登记资料,截至2015年4月底,这四个项目公司的股东并未发生变化.
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参考文献：
1、 佳兆业从此不姓郭 去年以来，佳兆业爆出“房源被控”后，就一直陷入频繁的人事变动和股价连跌的漩涡中。公司易主，生命人寿替代郭氏家族全面接管佳兆业。而随着2015年。
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4、 佳兆业事件始末 从2014年12月初被媒体爆出深圳佳兆业城市广场、佳兆业前海广场等项目被锁盘开始，围绕着佳兆业的股权、破产、涉腐、前景等问题被不断放大，地产圈一。
5、 佳兆业并购迷局，郭英成为何在此刻归位 一场流动性危机将佳兆业集团推入几乎万劫不复的深渊，刚刚从融绿并购失败阴影中走出来的孙宏斌立刻转向这个新“猎物”，先是向佳兆业派出管理团队，接管公。
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