论文基于新供给主义理论房地产市场改革路径抉择是关于供给方面的的相关大学硕士和相关本科毕业论文以及相关供给与供给量论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
摘 要：在凯恩斯主义的短期需求管理无法改变经济发展态势的情况下,供给侧改革上升为中央宏观调控的政策方向.从新供给主义经济理论的视角来看,中国房地产业已经进入了供给老化阶段.未来应通过建设城乡统一土地市场来放松房地产供给约束,同时加快收入分配制度和户籍制度改革来解除房地产供给抑制,并采取支持新产业新业态用地供给、大力发展住房租赁市场、加大中端住房市场支持、建立国家住房银行和推动房地产业与其他产业融合发展等政策措施以优化房地产供给结构、提升房地产供给效率.
关键词：新供给主义；去库存；城乡一体化；结构优化
一、 新供给主义经济理论概述
新供给主义经济学理论是由万博新经济研究院院长滕泰在2013年发表的《新供给主义宣言》中首先提出,随后在《更新供给结构、放松供给约束、解除供给抑制--新供给主义经济学的理论创新》一文中进行了完整系统的阐述.新供给主义经济学是在中国改革开发30多年来的实践经验基础上,将邓小平关于“解放生产力”的改革理论与欧美传统供给学派的精华相结合,创新性的提出了一整套以解决中国经济长期增长动力问题为核心的经济改革理论.
新供给主义经济学的理论指出,从供给端和供给结构的变化来看,一个完整的经济周期是由新供给形成、供给扩张、供给成熟和供给老化四个阶段所组成的.其中,供给老化是导致经济衰退的主要原因.新供给主义经济学认为,要想克服周期性的经济衰退,必须采取“刺激新供给、创造新需求”的经济结构调整政策.除此之外,各种直接或间接的供给约束（管制、垄断、税负等因素）和供给抑制（土地、人口、技术、资本等因素）也是造成供给与需求严重失衡的重要原因.
二、 我国的房地产市场已经进入供给老化阶段
1. 城镇化处于减速提质的战略转型期.尽管我国的城镇化建设已经取得了举世瞩目的成就,但行政力量主导下的“速成模式”却产生了诸多的后遗症,其中突出的表现就是土地城镇化与人口城镇化发展失衡,并由此导致了城市土地利用效率低下,经济发展模式粗放、耕地保护和粮食安全受威胁等一系列问题.根据统计数据显示,从2005年～2013年十年间,中国城市用地规模弹性系数的平均值为1.56,也远高于1.12的合理水平.2014年,我国的城镇化率达到54.77%.从国际经验来看,当城市化率达到50%左右的时,一般是城镇化的持续快速发展与城市建设各种矛盾爆发并存的时期.中国的城镇化在新的发展阶段必须要实现从重“数量增长和规模扩张”向重“质量提高、效益提升和功能完善”转变,才能解决过去城镇化进程中所积累的诸多“不平衡、不协调和不可持续”的深层次问题.
2. 房地产市场由增量交易转向存量交易.从1998年住房制度改革启动至今,房地产市场的快速发展已经基本解决了城镇居民的住房问题.根据国务院发展研究中心市场经济研究所的课题研究成果显示,“十二五末” 全国城镇家庭户的住房户均套数户均套数会达到1.08套/户.由此可见,我国住房市场长期供过于求的局面已经形成.一般而言,存量房与新房交易量之比超过1时,住房市场就从增量转为存量交易为主的阶段.根据中指数据的统计显示,从2010年～2014年五年的平均水平来看,四个一线城市存量房与新房交易量之比均超过了1,其中,深圳高达1.92,接近2.可以说,一线城市已经率先进入了存量交易为主的阶段.预计二线城市在未来5年～10年也将陆续进入存量房交易为主导的时期.三四线城市尽管有大量的新增建设用地可供开发,但考虑到人口外流、住房供应过剩和空置待消化的问题,当城镇化达到稳定阶段时,三四线城市也将进入存量时代.
3. 房地产库存高企加大经济下行风险.过去多年来房地产开发投资和建设的持续高速增长使得市场供应大幅增加,而房地产市场供求关系的逆转使得库存出清的速度远低于供应增长的速度,从而造成房地产库存不断升高.根据国家统计局的数据,2011年～2014年,我国商品房待售面积四年的平均增长速度达到30.37%,而商品房的销售面积四年的平均增速仅有3.97%,商品房库存增速是销售增速的近八倍.2015年以来,政府已经出台了一系列的诸如放开限购、取消限外令、放松信贷等宽松措施,但在市场供大于求的格局已经形成的情况下收效甚微,未来即使再加大定向宽松刺激的力度对市场需求的影响也有限,房地产市场高库存的现状在短期内很难得到缓解.此外,由于库存规模的大小反映的是市场供求关系,而供求关系直接决定价格.房地产的高库存会直接压制房价,影响房地产开发企业的经营效益.在这种情况下,房地产开发企业不可能扩大开工量,更没有积极性购置土地.这就会导致房地产开发投资增速放缓,进而加大经济下行的压力.
三、 放松房地产供给约束：建设城乡统一建设用地市场
1. 城乡土地二元制同时损害效率与公平.城乡土地二元分割是我国现行土地制度的核心症结.在这种由于土地所有权和产权制度二元分离所造成的土地市场分割情况下,政府可以通过“征收—出让”的行政配置方式使得土地这一沉淀资产在变现过程中的资本增值并迅速地投入到城市化的建设中.但与此同时,这种行政权力决定土地资源配置的方式一方面扭曲了市场机制,使得土地价格并不能正常反应土地资产的价值,并由此导致城市扩张过快、土地利用效率低下、闲置和浪费现象严重等问题.另一方面,被征地农民在获得原用途的倍数补偿后就丧失了土地未来增值收益的分享权,而政府不仅截取了土地用途转换的第一道增值收益,而且通过税收的形式获取了城镇化发展过程中土地的增值收益,从而造成了巨大的土地利益分配不公平.我国城乡二元分割的土地制度使得效率和公平两个发展目标同时受损.
2. 政府应退出垄断经营土地一级市场.由于历史的原因,我国的政府完全垄断了土地一级市场的经营和管理,集“裁判员”和“运动员”于一身.这种制度模式尽管可以提升土地价值、增加财政收入、推动“城市经营”,但同时也会导致建设用地始终处于供不应求的状态,进而拉高地价和房价.当前,中国处于在经济增长换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期“三期叠加”的关键阶段,继续实行以前的土地制度不仅不会助力经济转型,反而会使得征地拆迁矛盾、地方债务风险、环境污染等负面效应加剧.未来,政府应完全退出土地一级市场的经营,让市场机制充分发挥作用,使土地资源的供给与城市经济的转型相匹配,提高土地配置效率,降低土地交易成本,保障土地增值收益的合理分配.政府在土地市场上的职能应定位在科学制定城市土地利用发展规划、保持市场的公平交易和信息对称、监管市场主体和治理外部性上.
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参考文献：
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