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“第一轮淘汰刚刚开始,其实真正的竞争也才刚开始.”位于成都的分散式公寓品牌幸福居创始人王虎告诉《中国经济周刊》记者,在2017年下半年与当地另一家长租公寓Funx合并运营后,面对自如、蛋壳和魔方等行业巨头对西南地区市场的大举“进攻”,如今他总算可以稍微松一口气.目前幸福居和Funx两个品牌旗下管理的房间数量已经超过5000间,不过王虎知道,在政策红利的推动下,各巨头纷纷扩大营业规模,长租公寓的激烈竞争才刚刚拉开帷幕.
2017年7月,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》前,“机构化租赁”的市场供应量严重不足就已是经常被讨论的话题.2016年12月,链家研究院发布的《租赁崛起》称,租赁机构在整个租赁市场的租金规模占比只有7%.
据不完全统计,当前我国机构化租房占整体租赁市场比例仅为个位数的这块蛋糕中,已经挤入了超过1000家品牌公寓的运营商.贝壳研究院（原链家研究院）2018年7月发布的《2018年中国住房租赁白皮书》称,租赁业务的机构化率目前已进一步提升,一线城市新开公寓门店增长率超35%.此外,规模较大、运营范围向全国扩张的巨头格局已初现端倪：对包含超过1000家分散式长租公寓运营商的统计结果显示,估值位列第一的自如估值为200亿元,超过第二名一倍多.贝壳研究院预测,未来一段时间各种利好资源将不断向头部企业汇聚.
在各路优势资源向头部企业汇聚之时,有分析认为,长租公寓可能会面临不小的倒闭、兼并与收购压力.作为侧面的证明,长租公寓的“阵亡名单”中已经有Go窝公寓、Color公寓、好熙家公寓等诸多名字.“在对新房的竞争中,如果我们只能以2000元的价格拿房,而巨头们却可以承担2500元甚至更高的拿房成本,就到了我们该退出的时刻了.”王虎对中小租赁企业未来的预测并不是非常乐观.
行业巨头不看好兼并、收购
与市场分析相反,作为行业巨头之一的自如并不认为收购与兼并的道路能走得通.自如CEO熊林近日对《中国经济周刊》记者明确说道：“大家在长租公寓行业中对兼并收购有一个误区,其实收购兼并的模式在这个行业很难走通.最核心的问题是,各家长租公寓产品的品相、质量差距非常大.一些公寓如果在当下规模不够大、运营不够好,在到达临界点时已经亏损得很严重了,此时离与业主租约到期的时间也不远了.在这种情况下,并购来的资产还剩多大价值?是否会贬值,甚至成为负担?”
一位长租公寓企业高管接受《中国经济周刊》记者采访时分析,自如虽然也有“自如寓”这种集中式公寓,但大量房源还是在各小区中的分散式公寓.相较于集中式公寓,分散式公寓的管理半径更长、成本较高,收购者的兴趣不大.
王虎则认为,已经形成很强运营体系的巨头如果去并购一家几千间的分散式公寓,需要一套一套地实地测量,并对每间房屋进行改造,与其这样还不如按照自有的标准去扩张,这样更划算.在王虎看来,自如的标准化和一致化在业内是较为知名的,“目前巨头都在抢食政策带来的红利,在大众化和标准化的房屋上下功夫,无论是Funx这种小众产品还是幸福居,在他们眼里的价值其实并不大.”
然而,业内还是不乏整合与并购的案例.除了2017下半年Funx与幸福居的合并外,魔方公寓也入股收购了扎根于深圳的V客青年公寓.魔方生活服务集团副总裁金喆向《中国经济周刊》记者证实,魔方入股后成为V客青年公寓的大股东,V客也进入了魔方产品体系之中,成为以初入社会的青年为主要受众的产品.“青年公寓这个品类有它独特的价值,它充实了魔方的产品线,进入魔方公寓的体系后‘过得很好’.”
金喆所说的产品条线的互补,或许是行业整合中的关键参照标准.如今,我国大众型的租赁产品中已基本形成了4条不同受众的产品线：针对高端商务人士与精英阶层的精品公寓、主要受众为白领的白领公寓、为初入社会的青年人打造的青年公寓、为产业园区职工打造的集体宿舍（又称蓝领公寓）.“当某个企业在发展过程中需要整体补入某个之前自己不擅长或没有布局的品类时,兼并就自然而然地发生了.”王虎说.
利润被压缩,部分“二房东”改走“大房东”路线
“长租公寓项目找到我们的有很多,出于谨慎和对未来的不确定,我们一个都没投.”星瀚资本创始合伙人杨歌說,他对长租公寓“不看好”的原因在于30多年来房地产行业的宏观格局一直都是“所有权”（大房东）在欺压“运营权”（二房东）,“这种不合理的结构导致所有权这一层的利润很大,有得‘炒’,而运营权这一层的利润十分薄,没有太多人重视这块业务,更‘懒’得按照运营商的需求开发合适的物业租给他们.”
在杨歌看来,运营权目前有长租公寓、联合办公以及书店等几个分支,但大多数运营商过得都不太好,“还是因为利润太薄,大部分利润被‘所有权’拿走了.”
在“所有权”与“运营权”的关系中,由于我国租赁市场不是非常发达,对规范“所有权”与“运营权”之间的边界、约束各自行为的法律法规不够完善,大房东往往是强势一方.一位不愿具名的公寓运营商告诉《中国经济周刊》记者,大房东在与运营者关系上的强势是多方面的,比如违约成本不高、随意修改合同以及不遵守规则地断水断电等.
思源地产副总经理、首席分析师郭毅对《中国经济周刊》记者分析说,由于“二房东”模式没有所有权,一旦市场发生不可预期的变化,比如地价房价快速上扬,成本将很难控制.此外,如果“二房东”运营得好,“大房东”看了“眼红”,也可能以提高租金的方式挤压运营商的利润空间.
值得注意的是,一些“二房东”在对他们不利的市场格局中,随着自身运营权业务的规模扩大,也开始了对地产的布局,并变身为“大房东”.以连锁快餐品牌麦当劳为例,其地产业务的利润甚至已经超过了主营业务.麦当劳2016年的财报显示,其地产出租一项的利润就已经达到全财年利润的50%.
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参考文献：
1、 YOU最社交长租公寓 它的融资曾让整个公寓行业大火，还被联合办公空间鼻祖WeWork抄了。作为“一只曾在风口上的猪”，YOU+国际青年公寓受过追捧，也遭遇过质疑。2。
2、 长租公寓资本狂热和赢利困境 目前已有超过60座城市加入楼市调控行列。购房市场进入门槛的提高，让部分置业者转而选择租房。这对于长租公寓来说，意味着新的营销机会正在到来从20。
3、 2018中国长租公寓报告 中国早先的长租公寓企业起源于传统的“二房东”模式，即个人拥有大量房源，整体出租并结合品牌化运营。2010年，在消费升级的大背景下，具有更好居住体。
4、 日本长租公寓运营模式 一、日本典型的包租模式公寓运营商Leopalace21公司成立于1973年，1989年于日本JASDAQ市场挂牌，2004年在东京交易所上市。。
5、 长租公寓离不开金融，也必将走向金融 一、长租公寓的金融属性长租公寓运营商，俗称二房东。自2014年9月雷军1亿元投资YOU+公寓开始，长租公寓行业不断涌现超亿元级规模的融资。地产。
6、 5家房企共抛393亿元长租公寓融资计划 類REITs产品和专项公司债等融资渠道的拓宽，正在打破长租公寓的资金掣肘。2017年年末，多家房企抛出了以运营和扩张长租公寓为目的的融资计划。。