论文营改增对房地产业的影响是适合房地产业论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关房地产业开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要：我国自2016年5月1日起全面推开“营改增”试点,房地产业也包括其中,这对房地产业来说是一次重大变革.“营改增”对房地产业乃至我国经济发展的影响成了近期理论界关注的焦点.文章首先梳理了房地产业“营改增”后税收政策变化情况；然后,以江苏省房地产业的发展为例,按进项税可抵扣比例取值的不同建立了4个税负变化模型,对江苏省房地产业“营改增”前后的税负变化情况进行了分析,发现在“营改增”背景下影响房地产业税负变化的主要因素是：进项税可抵扣比例、营业成本占营业收入比重和营业利润.文章最后就“营改增”在江苏房地产业实施的难点进行了分析,并就攻克上述难点、推进“营改增”在江苏房地产业的顺利实施提出了政策建议.
关键词：“营改增”；房地产业；进项税可抵扣比例；税负变化
2016年5月1日开始,房地产业开始全面征收增值税.房地产业是我国的支柱产业,“营改增”在房地产业的实施对其发展有何影响?如何有效推进“营改增”在房地产业的顺利实施?本文以江苏省为例,对此做了探讨.
一、房地产业“营改增”前后税制变化
2016年5月1日全面实行“营改增”税收政策,对房地产业全部征收增值税,税率为11%.由于房地产业本身分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务等类别,所以各个类别之间的增值税税率有所不同.如表1所示.
其中,房地产开发经营是指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发,以及转让房地产开发项目或者销售、出售房屋等活动.本文主要就房地产开发经营企业“营改增”前后税负变化进行分析.
除上述税率变化外,在我国全面推开“营改增”试点后,国家通过了一系列政策,这与“营改增”前房地产业征收营业税时的税收环境有很大的不同.相关政策如下.
1. 扣除土地成本.在房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目时,可以扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款；而房地产业在“营改增”以前相关的土地成本是不可以作为进项税进行扣除的.
2. 预收款按照3%预缴.政策明确房地产企业采用预收款方式进行卖出自行开发的房地产项目,应在预收款得到时按3%的预征率预缴增值税,在房地产项目完成转移后,计算应纳税额并抵减已预缴税款这一规定.而在该税制改革前,这类业务的发生在预收款确认支付时就必须按照5%税率缴纳营业税.
3. 取得不动产分2年抵扣进项税额.此次税制改革将不动产纳入增值税抵扣范围,2016年5月1日后取得的不动产或者不动产在建工程的进项税额分2年进行抵扣,第一年抵扣60%,第二年抵扣40%.
此外,房地产业“营改增”还有一些如老项目选择简易计税方法、按项目选择计税方法、选择甲供工程模式等过渡政策.
二、“营改增”带来的税负变化理论分析
税制改革后,房地产企业不再遵循原有税制：按照5%税率缴纳营业税；而是按照11%税率缴纳增值税.假设,房地产业的营业收入在“营改增”前后没有发生任何改变,都记为G,营业成本记为C,能够取得购进成本的进项税可抵扣金额占营业收入的比例记为N.则“营改增”前应缴纳的营业税额为5%G；以不含增值税的金额计算应该缴纳的增值税销项税额,记为[G÷（1+11%）]×11%；以营业成本进行估算企业的进项税可抵扣金额,其中增值税进项税税率记为T,则进项税可抵扣金额为C×T×N.因为在房地产开发经营中,其成本为建筑安装成本、土地成本、银行贷款利息费用等,其中建筑安装成本占据总成本份额较高,所以本文采用简易的方式,用建筑业的增值税率作为房地产业进项税税率.2017年5月1日,我国全面推开“营改增”试点,建筑业也包括在内,规定其增值税税率为11%,所以进项税可抵扣金额为C×11%×N.则“营改增”后应交增值税为[G÷（1+11%）]×11%-C×11%×N；税负变化等于[G÷（1+11%）]×11%-C×11%×N-5%G.
本文将房地产企业进项税可抵扣比例分为40%、50%、60%、70%和80%五个等级,分别分析比较“营改增”前后企业税负变化差异.当N等于40%时,所建模型为：税负变化等于0.0491G-0.044C,假設该税制变革前后企业税负没有发生改变即该等式为零,得到C/G等于1.116,该点为税负平衡无差别点.当C/G等于1.116时,房地产业的税负才可以降低.但是在实际中,知道,C/G≤1,所以N取40%不符合实际情况.当N等于50%时,所建模型为：税负变化等于0.0491G-0.055C,同样假设该税制变革前后税负没有发生改变,得到C/G等于0.893.当C/G>0.893时,企业纳税负担降低,而当C/G<0.893时,“营改增”会加重企业的纳税负担,C/G=0.893是税负平衡无差别点.同理,当N取60%、70%和80%时,我们也可以得出税负变化模型和其税负平衡无差别点,如表2所示.
由表2可以看出,N取值不同所得到的税负平衡无差别点和“营改增”前后税负变化模型都会发生改变；由于N取40%时分析得出的结果不符合实际,所以本文在后续对江苏省房地产业“营改增”前后税负变化进行具体分析时舍弃了N取40%的情况,只对其余4种N的取值分别进行分析.
三、“营改增”对江苏省房地产业的影响状况分析
（一）“营改增”对江苏省房地产业税负影响研究
为确保数据的真实性,本文在国泰安数据库中剔除了ST类和数据不全的样本,最后确定9家江苏省房地产企业作为分析对象.从各个企业2015年的年报中搜集相关数据,并按照上述4种模型分别进行分析.分析结果如表3、表4、表5与表6所示.
从表3看出,在“营改增”政策中确定的房地产业增值税税率为11%,N为50%的情况下,所选取的江苏省9家房地产上市企业中,“营改增”后所税负总体都有所增加,增加最多的为新城控股（19237.26万元）,增加最少的为苏州高新（74.96万元）.从前面构建的模型中可以得到,当>89.27%时,企业的税负得到减少,可是在所选取的9家企业中该数据都小于89.27%,其中最大值为苏州高新,其数额为88.77%,最小值为凤凰股份的59.19%.这表明当进项税可抵扣比例为50%时,“营改增”只会加重房地产业的税收负担,与国家提出的税负“只减不增”目标背道而驰.
总结:此文是一篇房地产业论文范文,为你的毕业论文写作提供有价值的参考。
参考文献：
1、 营改增对房地产业影响 摘要：因为营业税具有全额征收、重复计征的特点，容易增加房地产业税收负担，与此同时，还形成宏观调控房价的阻力。造成难以与上下游征收增值税的产业衔接。
2、 营改增对煤炭企业影响和 摘要：“营改增”税制变革的目的是优化原有的税制结构，进一步减轻我国企业的税收负担。但“营改增”的实施增加了增值税，这就在一定程度上增加了煤炭企业。
3、 营改增对交通运输业影响 【摘要】营改增是党 、国务院为了消除营业税重复征税，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策，对交通运输业产生的巨大。
4、 营改增对地方经济影响 营改增作为结构性减税的重要举措，是一项重大的税收改革措施，营改增只对增值额征税，整体上有利于降低企业税负和成本，改善企业盈利，减税的规模取决于成。
5、 全面营改增对现代服务业影响建议 “营改增”是指将原来征收营业税的项目改征为增值税。现代服务业实行营改增之后，不仅解决了营业税所存在的重复征税的问题，还减轻了企业的税务负担，提高。
6、 施工企业营改增对会计核算影响和应对措施 【摘 要】随着我国营改增的不断推进，建筑施工企业的日常经营也受到一定影响。从营改增对建筑施工企业的影响来看，其不仅对建筑施工企业的生产结构造成一。