论文营改增对房地产业影响是关于对不知道怎么写房地产业论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文金融业与地产业论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
摘 要：因为营业税具有全额征收、重复计征的特点,容易增加房地产业税收负担,和此同时,还形成宏观调控房价的阻力.造成难以和上下游征收增值税的产业衔接等问题,不利于房地产市场的健康发展.“营改增”改革的实施,避免了重复计征问题,完善增值税抵扣链链条,优化税制结构,更有利于国家宏观调控.
关键词：营改增；房地产业；影响；对策
一、房地产业“营改增”的内容
(一)征税对象
房地产业的增值税纳税人为在中国境内销售自己开发的房地产项目的企业.由于房地产行业涉及的资金流量远大于其他行业,房地产业的增值税纳税人划分标准和普通增值税有所区别,划分界限为500万元.其中,年应收增值税额超过500万元的纳税人记为一般纳税人,未超过500万元的纳税人记为小规模纳税人.
(二)税率变化及进项税额抵扣
我国现行增值税适用税率为17%的标准税率以及13%的低税率.在“营改增”改革所涉及的行业中,以11%和6%计征增值税.房地产业在实施“营改增税制改革后”,税率由以往5%的营业税税率改为11%的增值税税率.
(三)计算方法
营改增前,房地产业应纳营业税额等于营业收入×5%
营改增后,房地产业应纳增值税等于增值税销项税额一增值税进项税额
不含税销售额等于销售收入/（1+11%）
销项税额等于不含税销售额×11%
进项税额等于『（基础设施费+建筑安装工程费+公共配套费）/（1+11%）×11%]+[（前期工程费+财务费用）/（1+6%）×6%]+[开发间接费/（1+3.4%）×3.4%]+[（销售费用+管理费用）/（1+.2%）×1.2%].表1具体列举了增值税的主要进项税额构成.
二、房地产业“营改增”的影响
(一)税负变化的双重效应
1.减税效应
由于房地产行业属于传统重资本行业,对于实物经济体系产生重大影响,主要产生物质资本型拉动效应.物质资本型、原材料消耗型产业受房地产影响较大,而人力资本型、技术知识型产业受影响较少.房地产业和化工行业、能源产业、钢铁行业、机械制造业等联系紧密,而这些产业均计征增值税,房地产业能够直接抵扣源于这些产业的进项税额.建筑、园林设计行业、城市规划行业则被划分到现代服务业,按照现行“营改增”试点生活服务业对应的税率计征增值税,也可抵扣进项税额.和房地产业密切相关的金融保险业适用于6%增值税税率,通过向当地税务机关代 专用 ,依据简易计税方法计征增值税,不能抵扣进项税额；建筑行业适用的11%增值税税率,依据一般计税方法计征增值税,纳入可抵扣进项税额之内.由于房地产业关联产业较多,通过相关进项税额的抵扣,能够大幅减少房地产企业的应纳税额.从长期看,随着营改增的全面铺开,房地产行业上下游产业链中绝大多数行业都计征增值税,所涉及的相关产品和服务被纳入可抵扣进项税额之内,形成实质上的减税效应.
2.增税效应
“营改增”后一般纳税人11%的名义税率和营业税5%的计征税率相比较有所增加,但因为不同地产项目所涉及的产业有所不同,房地产行业增值税可抵扣进项税额及其所占比例是不确定的,营业税改征增值税所产生的税负效应也取决于可抵扣进项税额占总税额的比例.具体而言,“营改增”对房地产一般纳税人税负的影响,在一定程度上取决于进项税额抵扣的情况.下文以房地产企业A营改、增前后的税负变化来说明营改增可能产生的增税效应.
假设A房地产企业为增值税一般纳税人,“营改增”前企业的营业收入为x.元,假定“营改增”前后企业的总营业收入（纳税前）不变.收入营业成本总额为Y1元,营业成本中能够获取用以抵扣进项税额的增值税专用 的成本含税价为a元,适用于增值税税率11%,城建税率记为7%,教育费附加税率记为3%,其他税金不纳入考虑范围.则房地产企业一般纳税人“营改增”前后流转税的税负计算对比如下：
（1）营改增前,营业税税额等于5%Xl
流轉税金及附加等于X1×5%×（1+7%+3%）等于0.055Xl
’
（2）营改增后,不含税营业收入等于X/（1+11%）等于0.9009X,
增值税销项税额等于X1/（1+1 l%）×1 1%等于0.0991X1
增值税进项税额等于[a/（1+1 1%）1×11%等于0.099la
应交增值税税额等于0.0991X1-0.0991a
流转税金及附加等于（0.0991X1-0.0991a）×（1+7%+3%）等于0.10901Xl-0.10901a
（3）“营改增”前后流转税及附加税收差额等于0.055Xl-（0.10901X1-O.10901a）等于-0.05401X1+0.10901a
由测算可以得出,当a÷X1等于49.55%（为四舍五人后的结果）,即可取得增值税专用 并抵扣的成本占营业收入的49.55%时,“营改增”前后A企业的流转税金及附加不变；当a÷X1>49.55%时,即可取得增值税专用 并抵扣的成本占营业收入的比例大于49.55%时,“营改增”后企业的流转税金及附加将会下降；当a÷x1<49.55%,即可取得增值税专用发票并抵扣的成本占营业收入的比例小于49.55%时,“营改增”后企业的流转税金及附加将会增加.49.55%就是“营改增”后理论上的无差别平衡点抵扣率.“营改增”后,可获得的增值税专用发票并抵扣的成本占营业收入的比例越低,房地产企业的流转税负越重；与之相反,可获得的增值税专用发票并抵扣的成本占营业收入的比例越高,房地产企业的流转税负越轻.
(二)税负转嫁效应
房地产行业的发展涉及大量资源和资金,同时随着整个行业的不断成熟以及居高不下的房价,行业对于土地资源以及融资贷款表现出需求刚性,对政府和金融机构具有较高的依赖性.房地产业营改增的税负不易转嫁到政府机构,如土地资源管理部门等,也难以转嫁到产业链上游的金融机构,如银行、信托公司等.房地产业营改增后,因为税负转嫁效应的存在,房地产业通常将税负转嫁给在谈判中处于弱势的建筑行业,但在建筑业也实施“营改增”改革的情况下,两个行业形成内在制衡机制.
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参考文献：
1、 小议营改增对建筑业影响 [摘要]从2012年初我国首次在上海对交通运输业和部分服务业开展了营改增试点工作，到2016年李克强总理的《政府工作报告》宣布四大行业全面实施营。
2、 营改增对建筑业影响应对措施 摘要：“营改增”税制改革是我国进行结构性减税，避免重复征税，完善增值税抵扣链条的重要举措。在交通业、铁路运输业、邮政服务、电信业等先后作为“营改。
3、 营改增对建筑业影响分析 [摘 要] 营改增是国家立足于减轻企业税负而实施的一项税制改革。自建筑业营改增全面推开后，对建筑企业的税务、财务管理等方面都产生了一些影响。营改。
4、 营改增对建筑业影响应对措施 摘 要 全面实施营改增，是国家推动经济结构调整，促进企业发展转型的一项重大税制改革。国务常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确2016年。
5、 论全面实施营改增对金融业影响 摘要：2016年5月1日起我国将全面实施“营改增”的税收改革，营业税或将退出历史舞台，增值税将继续扩大改革适用范围。对于原采用营业税法管理的部分。