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长期以来,伴随着部分城市房价周期性持续大幅上涨,人们热切期盼房地产调控长效机制尽早出台.但迄今为止,依然是“只听楼梯响,不见人下来”.
2000年以来,中国房地产行业的历史可以说是一部有节奏的涨价史,也是一部左右为难和被动少效的价格调控史.在需求方的调控来看,可以说十八般兵器都已上阵,但效果却依然十分不如人意,而调控仍乐此不疲.事实已经证明,部分城市房价持续大幅上涨的主要问题并不在于需求方面,而在于供给侧.
一、房价高涨的实质问题是供给侧“作茧自缚”
伴随着城镇化发展和居民收入水平的提高,城市购房需求必然持续大幅增长.一、二线城市产业基础较好,市场经济发达,就业机会多且工资水平相对较高,通常是城镇化过程中人口流动的主要方向,首次置业需求通常会持续较为旺盛.在经济持续高速增长的条件下,大城市居民通常收入增长显著且平稳,改善性购房需求也会持续增长.
而房价长期以来居高不下且周期性大幅上涨,加上货币投放过度,又刺激了较大的交易性和投资性需求,对房价上涨推波助瀾.上述需求方面因素及其变化对房价的推动作用是显而易见的,也已成为了市场的共识.十多年来,有关方面在抑制需求方面已经采取了一系列措施,从市场实际运行情况来看,虽不能说收效甚微,但却是很不如人意,这似乎也是市场的共识.
既然如此,那为什么就不能顺应市场供求关系,在合理管理需求增长的同时,有效地增加住房供给,平抑房价过快上涨呢?近年来我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多.2013-2016年,房地产用地占供地面积的比例逐年下降,分别为27.4%、24.8%、22.5%和20.8%.但事实上,迄今为止的供给问题并不是个总量问题,而是个结构问题.
一直以来存在着一种观点,就是中国人多地少,房价上涨的根源在于部分城市土地稀缺,北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等.从全国范围看,中国人均拥有土地并不富裕,但房价上涨的主要表现在于经济发达的一、二线城市房价上涨过快.过去两年内,国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅价格累计上涨了11.87%,其中一线和二线重点城市涨幅分别达到了40.3%和23.4%,四个一线城市的累计涨幅由大到小分别为深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、广州 30.6%.今年以来在政策严控下,需求呈现出由热点城市向非核心城市外溢的效应,一季度涨幅排行前十的城市中,热点城市三亚、广州仍雄踞榜首,呈现核心和非核心城市联袂上涨的格局.虽然城市群内的三线城市房价在一、二线城市房价大幅上涨的外溢效应推动下出现上涨,但总体看来,仍是一、二线城市房价上涨压力较大.
那么这些城市土地真的很缺吗?土地的使用效率又如何呢?
以北京为例,辖区面积1.6万平方公里左右,迄今建设总面积仅3480平方公里,城乡建设用地占土地面积15%左右,也就是说北京绝大部分土地仍处于农村状态.而在城市建设用地中居住用地只占28%,70%以上却用于非居住用途.于是,我们就看到了一幅既令人匪夷所思、又让人啼笑皆非的景像：一方面是房价持续大幅上升,居民购房成本大幅增加；劳动力成本和租金等成本持续大幅上升,导致城市竞争力被不断地吞噬.另一方面则是大片郊区土地种植玉米和小麦等农作物,默默地在为我国的农业贡献着绵薄之力.
一、二线城市可以说是中国经济的栋梁.这些城市汇聚了国民经济的主要产业,产出了中国约38%的GDP：尤其是这些城市在聚集大批人才的基础上,成为中国技术创新的发源地：这些城市拥有较为完整的金融体系和充沛的金融资源,它的金融安全意味着国家的金融安全.尤其是北京、上海等特大城市还承担了建立国家科创中心的重任,肩负着引领中国科技发展的职责.
守住部分大城市郊区耕地的防线,不能越雷池一步,比起这些城市的长期健康发展和国家战略目标的实现,究竟孰轻孰重呢?为什么不能实事求是地解放一下思想,通过改革将这些一、二线城市中的部分农田用某种形式释放出来?如重庆推行的地票制度将耕地置换出来,就是一种十分有益的探索.
中国有句俗话叫“堤内损失堤外补”.近年来,全国每年大约消失6万个自然村.为什么不能站在全国统筹的角度、通过这些自然村的复垦来置换大城市合理地占用农田、平抑城市过高的房价呢?退一步讲,即使是减少一定数量的耕地来换取部分核心城市竞争力提升和国家科创中心的确立,又何乐而不为呢?
国际上大城市的土地利用结构和我国大城市相比明显不同.纽约和东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%,而工业用地占城市建设用地面积分别仅为3.9%和5.1%.而北京、广州和深圳这两个数字分别为28%、29%和26%：22%、32%和36%.大城市居住用地占比较高既是城镇化的必然结果,也是产业结构高级化和经济发展水平提高的客观表现.该占比持续提高是通过工业用地和农村用地占比逐步缩小来实现的.如果一个城市不能伴随经济发展规律同步适时调整这一占比,那么住房价格持续上升就难以避免,因为市场供求关系会长期处在供不应求的状态.
十多年来市场变化已清楚地证明了,我国房地产市场的供求失衡主要不是需求侧问题,而是供给侧问题：房价持续大幅上涨主要不是全局性问题,而是部分大城市的问题；投资和投机交易活跃主要是在少数大城市,而没有发生在全国广大地区.
而发生在部分大城市的供给侧问题的实质是政策和制度僵化,调控和管理未能针对供求关系变化实事求是地进行前瞻和及时的调整：导致土地资源被人为地束缚,得不到合理地运用,其结果是部分大城市的供求关系被长期扭曲.
建立房地产市场管理长效机制,必须真正解放思想,突破传统思维,站在战略高度和更大格局来看这一问题,一切从实际出发,摒弃“作茧自缚”；从供给侧入手建立长效管理机制,保障土地供给,在动态中形成合理的供求关系,从本源上解决这一“世纪难题”.
一种观点认为,大城市增加居住建设用地会导致大城市人口增长过快.我认为大可不必如此担忧.供给只是一方面,供给增加并不意味着需求管理完全放开,需求方面的管控仍将继续实施.可以通过严格的外来人口购房管理,控制人口流入的规模、速度和节奏.北京、上海和深圳l等大城市近十年来对人口流入的管理已积累了不少经验.
现在的问题是,仅靠需求侧管理不足以有效平衡大城市住房的供求关系,需要供给侧同步进行改革,以增加有效供给,实现供求关系基本平衡.城市群发展已经成为下一步城镇化的主要途径.伴随着高铁的快速发展,城市群内中小城市的迅速崛起将在一定程度上减轻大城市人口流入的压力.因为伴随着地理空间的收缩,城市群中的小城市居民其实在一定程度上已经享受到了大城市的教育、就业、收入和消费等多方面的好处,但居住成本却依然低廉.这也就是去年以来一批城市群中三、四线城市房价较快上涨的缘由.更何况部分一、二线城市房价已经高得离谱却依然高烧难退,导致部分外来人口已经望而却步.（未完待续）
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参考文献：
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