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楼市新政不应止步于诉诸短期调控措施解决突出矛盾,而应通过供给侧改革
使现行“一轨”行政垄断供地向政府与市场“一主多辅”体制转变,
通过增加市场机制在土地资源配置中作用以实质性提升
房地产供给对需求变动的反应弹性
在消化房地产过量库存成为中国经济政策要务背景下,近期少数大城市楼价飙升引发广泛关注.楼市回暖本应有利于减缓经济下行压力,然而楼价过度飙升对房地产业发展和宏观经济探底回升弊大于利.新一轮楼价异动的认识价值,在于它以近乎自然试验的方式,再次提示传统行政垄断供地体制不利于中国房地产行业与宏观经济稳定发展.应对政策固然需采用短期调控措施遏制楼价过度上涨势头,同时更应坚持供给侧结构性改革方针,着力改造传统行政垄断供地体制,以实质性提升房地产供给对市场需求变动的反应弹性与效率.
楼价异动与调控政策
中国房地产市场经过一段调整,近期出现快速分化走势.尤为引人关注的是深圳2015年上半年开始的房价反弹行情,去年底向其他一线城市以及个别二线城市快速蔓延,近来出现少数大城市楼价大幅飙升的局面.
国家统计局数据显示,70个中国大中城市商品房价格呈现总体回升趋势：环比价格指数2015年5月由此前下降转变为正增长,同比价格指数变动也于去年12月由负转正.不同城市房价走势分化明显,尤其是少数大城市楼价猛涨出乎预料.如3月份一、二线城市同比增速分别上升到31.5%和5.3%,三线城市同比降幅收窄到-0.5%.从房价月度环比增速看,3月一、二、三线城市房价增速分别上升到3.5%、1.5%和0.4%.市场机构提供的百城房价也显示类似房价走势特点.
一线城市之间房价升势差别很大.北京、广州楼价从2015年底开始回升,今年1月同比增速达到10%-11%,大体属于增速较低组别.深圳在新一轮楼价上涨中一马当先,涨价最早并涨幅最高,1月楼价平均增速达到52.7%.上海处于中间状态,1月房价同比增速达到21.2%.到3月份,京、沪、广、深同比房价进一步分别飙升到17.6%、30.5%、15.3%和62.5%.
从月度环比楼价看,北京、上海、广州、深圳今年1月增速分别为1%、2.2%、0.8%和4%,3月分别为3%、3.6%、2.9%和3.7%.除了深圳环比价格略有回落外,其余三个一线城市环比价格都大幅上升,环比房价折年率都显著高于3月同比价格.可见一线城市房价猛涨势头如不加调控,还可能继续发展并面临失控风险.
伴随房价猛涨,一些城市再现销售火爆与反常抢购现象.据报道,春节前后深冬时节有的城市出现“披着棉被连夜排队买房”的情况,还有两千多人拥挤认购导致售楼酒店“出入口几乎瘫痪”和附近交通堵塞场景.在房价猛涨的背景下,为购房者调动头寸提供各类短期融资的违规市场操作滋生蔓延.房价异常波动引发社会广泛关注,并对理解与实施政府房地产去库存政策带来疑虑与干扰.
购房者售楼处排队买房
针对上述形势,3月下旬以来上海、深圳、北京、南京、武汉等城市侧重从需求管理方面出台楼市新政,内容包括提高二套房首付比例,提升非户籍人口购房缴纳个税与社保年限,下调公积金最高额度,排查监管首付贷、首付众筹、过桥贷、装修贷等楼市曲线融资交易等等.这些措施有其务实合理性,然而仍需在深入分析新一轮楼价异动原因基础上,采取供求两侧共同调节、短长期措施相互配合方法标本兼治,为中国房地产业与城市化发展行稳致远创造必要条件.
供地收缩是关键根源
对症下药治理楼市异动,需切实理解其发生根源.一般而言,楼价猛涨无疑是供求关系失衡的产物.具体看,房价飙升源自需求快速增长；同时,行政供地大幅收缩使得楼市供求关系脱节.供地收缩是楼市异动的关键根源之一.
多方面因素推动近年一线城市楼市需求快速增长.过去一年多,央行五次降准与六次降息,“稳健略偏宽松”的货币政策环境下市场资金充裕、利率较低.去年夏季股市调整后大量资金寻求新投资机会,楼市成为重要选择对象.尤其是2014年“930”以来,住建、央行、财政、银监等部门联手,在购房信贷、公积金、营业税等方面出台四波楼市利好刺激政策,对房地产需求回升产生重要推动作用.在房价升势已成背景下,首付贷之类新金融工具加大杠杆推波助澜.
数据显示,受大城市集聚规律与楼市购买投资力“虹吸效应”作用,近年一线城市房地产需求增速大幅高于全国平均水平.2011-2015年全国城市商品房销售额年均增幅为10.5%,一线城市商品房销售额年均增幅约为16.4%,比全国平均增幅高出一半以上.同期北京、上海、深圳、广州年均增幅分别为9.7%、18.2、27.7%、13.6%,除北京由于维持限购等原因略低,广州、上海、深圳增幅分别是全国平均水平的130%、173%和263.8%.
从本轮房价飙升根源讨论看,分析人士对需求面条件理解比较接近,有关部门官员也有类似看法.例如上海市政府“325”楼市调控新政新闻发布会上,主管部门官员解释去年“房价上涨非常快”原因时,也是列举了货币“流动性相对宽裕”、楼市“信贷税收政策”、“供求关系存在矛盾”、“部分企业违规操作”等因素.
然而需求增长需结合特定供给面条件才会导致价格飙升.上述官员从“供求关系存在矛盾”角度分析上海楼价猛涨也体现这一逻辑：他认为本地刚性需求集中释放带动一些购房者提前入市,同时投机性需求回潮,但“商品住房的供应面积和商品住房可售面积相对来说有所下降”造成供需矛盾.这个分析有道理,不过问题在于：为什么楼市需求走高之际供给不升反降?是房地产行市场机制调节失灵?还是缺失正常市场机制的反常现象?
观察房地产行业供给面条件,供应链大体包含策划设计、融资、获取土地、采购建材、施工建造、市场销售等环节,房地产企业管理协调供应链并承担财务盈亏的开发投资主体职能.一般来说,供应链竞争性越高,越可能通过自发竞争机制对市场需求与预期价格变动做出反应,越有助于通过供求互动调节促成市场比较平稳有序运行.
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参考文献：
1、 供给侧改革下陕西省房地产去库存 （西安外国语大学旅游学院 人文地理研究所，陕西 西安 710128）摘要：为了更好的解决陕西省房地产库存现状，在供给侧改革背景下对通过分析陕西。
2、 供给侧改革背景下我国房地产去库存问题 摘 要：中国房地产行业目前面临高库存、城市分化等问题，严重制约了房地产业的健康平稳发展，因此，去库存成为促进我国房地产行业发展的首要议题。本文立。
3、 经济走势和房地产供给侧改革 中国经济经过七年多的转型再平衡，由过去10%左右的高速增长转向中速增长。未来将至少有十年的稳定增长期。在这样的宏观环境下进行房地产长效机制建设，。
4、 房地产市场更需要供给侧改革 2015年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组会议上第一次指出：“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量。
5、 我国食品行业在供给侧结构性改革中和方式探究 摘要：ECR（Efficient Customer Response）有效顾客反应，是以最大限度降低物流过程费用和满足顾客要求为原则，对顾客需求。
6、 论房地产供给侧改革中的去库存问题 【摘要】在2015年，政府正式提出供给侧结构性改革。房地产业作为中国支柱产业，去库存被列为改革的重点领域。本文通过对楼市库存现象和问题的分析，认。