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所谓的房地产投资信托基金,是将集众多分散资金集中到一起进行投资的体制.具体是指通过发行基金受益凭证募集资金,再将募集来的资金交由专业的投资机构进行投资运作,进而创造出更大的效益.进入21世纪以来,在以房地产投资信托基金为代表的房地产股权市场上,上市权益型房地产投资信托基金已经成为市场主流.本文从财务管理的视角出发,对房地产投资信托基金进行系统性的分析和研究.希望对房地产行业及金融行业的健康发展做出积极的贡献.
在房地產融资渠道亟需进一步多元化的背景下,房地产投资信托基金作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业和金融业所重视.对房地产投资信托基金的研究和实践越来越成为房地产界、金融行业及相关领域的热门课题.房地产投资信托基金作为房地产证券化的一个主要形式,将为投资者提供一种新的投资理财工具,为房地产商增加新的物业证券化和融资方式.它的出现将加速中国房地产结构升级和产业分工,使房地产商整幢物业的开发、转让和租赁成为新趋势,促使房地产金融工具更加活跃而且多样化,房地产投资信托基金有望在我国得到高度重视和快速发展.在我国,房地产投资信托基金是一个新兴产业,诞生之初是从税法的角度确立的.因此,完善的税收优惠政策、健全的风险防范措施以及成熟的财务评价体系,三者共同构成了房地产投资信托基金健全发展的主要驱动力和重要保障.因此,有必要对这如何完善这一必备条件进行认真的分析和研究,从而推动我国房地产业和金融业实现更快、更好的发展.
一、完善税收优惠政策
(一)确立《投资基金法》
目前,我国对房地产投资信托基金尚未给予明确的法律界定,和之相关的组织架构、投资范围、收益分配等工作,都是依托税法变更而展开的.在房地产投资信托基金发展的过程中,双重税收是亟待解决的问题之一.其主要表现为：在信托基金存续期间,由于受托人的妥善经营,使信托基金生成了一定的经济受益.此时,信托公司应向税务部门缴纳相应的企业所得税；当信托终止时,当收益分配完毕之后,再次产生了交纳所得税的义务,由此构成双重税收.对此,我国应及时确立《投资基金法》,将房地产投资信托基金从税法中独立出来,并对其法律义务及相关责任给予明确界定,使房地产投资信托基金走上法制化、规范化的道路.
(二)合理调整税收政策
在尽快立法的同时,还要合理调整相关税收政策.首先,对信托机构的企业所得税给予适当的减免优惠,避免对信托企业和投资人的双重征税,即信托企业不再缴纳企业所有税,只征收投资人的个人所得税即可.其次,根据我国现行的企业所得税和个人所得税的相关规定,不论是信托机构,还是投资人,都承担着较大的税收负担.建立在房地产投资信托基金立法的过程中,在遵循课税原则的前提下,对整体税负水平进行充分考虑,不要让信托企业和投资人对高额的税收望而却步,从而影响房地产投资信托行业的健康发展.建议在立法的过程中,推出一些税收优惠政策,加强信托企业和投资人的信心.例如免收委托人向信托机构转移资金时的 流转税,免收信托基金购买的普通住宅作为廉租房的过户契税及 .同时,租金收人的计征税收和房产税一并按综照综合税率的4%收取.这样一来,既降低了运营成本,又降低了廉租房的空置率.
二、强化风险防范措施
(一)强化董事会、监事会的职能作用
建立起科学有效的沟通机制,加强小股东在董事会、监事会当中的话语权,充分发挥出股东会的职能作用；由董事会、监事会及高层管理者共同组成风险控制体系,根据公司的发展规划及风险承受能力制定风险管理制度、风险限额标准以及风险防范措施.以上内容经董事会审批后,务必给予贯彻落实.
(二)提高管理水平
在业务审批时,通过审批委员会做出最终决策,对执行层面进行严格管理,确保各项决策执行到位,提高企业的风险控制水平；另外,借用外脑为公司提供服务,让外聘人员深入到各级委员会当中,以便于更好的挖掘高素质、高层次的管理人才；同时,将内部优秀人才充实到各级委员会当中,有利于各类公司决策在执行层面的落地生根.
(三)完善内部机构
当前,房地产投资信托基金内部机构的主要问题有：没有根据企业的实际需求进行岗位设置及人员安排,导致机构设置不科学,权责分配不合理,出现工作重叠、职能缺失、推卸责任,工作效率低下等一系列不良后果.为解决这一问题,建议信托公司将内部组织机构设置成扁平化结构,可有效减少信息的流转环节,加快信息的传递速度,使公司高层管理者尽早发现各项工作中存在的问题,以便于及时采取有效措施,予以纠错.
三、财务绩效评价模式的运用
有效的房地产投资信托基金财务绩效评价,在侧重业绩评价的同时,还可以对投资决策指标、财务绩效指标进行及时修正.现结合房地产投资信托基金的主要特点,提出了三种财务绩效评价模式.具体如下：
(一)模式一
在房地产投资信托基金中,比较注重经营活动所产生的 流量.因此, 净流量可以很好的反映出企业财务绩效水平.其计算公式为：经营活动 净流量÷加权平均流通在外的股数等于每股经营活动 净流量、税后经营净利润+折旧和推销等于经营活动 净流量.从以上公式中不难发现,企业有意拉高经营活动 流量.应将其中的不合理因素剔除：首先,有些企业将装修费这类一次性费用视为固定资产,以折旧方式进行分期摊销.但是,这类资产对于企业来说,根据不具任何保值、增值的价值,却变相增加了经营活动 净流量,导致企业资产和事实不相符.因此,应将一次性费用从经营活动 净流量中剔除；其次,出租人有时会推出一些激励政策,比如免收一个或几个月的租金.此时,应根据会计准则,将租金在整个租赁期内进行分配,而不是在扣除免租期后的剩余时间内进行分配.否则,会干扰到经营活动 净流量的准确性.综合以上情况,应将以前的公式调整成为：税后经营净利润+折旧和摊销-一次性费用-免租期租金收人等于经营活动 净流量
(二)模式二
信托企业的经营主旨就是帮助股东实现财富增涨.因此,可通过市场增加值评价信托企业的业绩表现,具体公式为：总市值-总资本等于市场增加值.其中,总市值包括债权价值和股权价值,债权价值的可以接近或等于该企业的负债总额,股权价值可以用每股价值乘以总股数进行计算.房地产投资信托基金可分为上市型和非上市型两类,上市型信托基金由于受到严格的市场监管,可以较为透明的反映出信托基金的当前市值.而对于非上市信托基金来说,其市场价值可根据同类上市基金的每股价格进行估算.由于房地产投资信托基金本身就拥有大量资产,且净资产为正值.因此,适合采用市净率估价方式,即：股东收益率×股利支付率×（1+增长率）/（股东成本-增长率）×当期股权账面价值等于每股市场价值.
(三)模式三
对企业业绩进行评价,其实就是想寻找一个反映企业价值增长的指标,从而较好的反映出股权价值的增长.通过经济增长值指标的计算,可以更加直观的反映出公司业绩和股权财富增长之间的关系,其公式为：期初投资资本×（期初投资资本预计收益率-资本成本率）等于经济增加值.
在以上三种模式中,模式一是一种虽然是常见的财务业绩评价方式,且具有方便计量,信息成本低的优势,但却具有一定的局限性；模式二倾向于利用市值做估算数据,但同时也限制了非上市公司市场增加值的有效应用；模式三有效解决了前面两种模式的不足,还将资本预算、业绩评价和激励报酬结合到了一起.
四、结束语
综上所述,本文从健全法律、风险控制以及业绩评价这三个方面,对房地产投资信托基金在财务管理方面的相关问题进行了初步探析,希望能对房地产投资信托基金的未来发展有所助力,使这一行业早日走上法制化、规范化、标准化的发展道路.（作者单位为砂之船（重庆）商业有限公司）
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参考文献：
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