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新常态下“惠民生”的地位日益突出,住房保障的价值日显.为此,保障性住房融资的支持应有有效匹配.客观而言,目前我国保障性住房融资还存在诸多短板,本文聚焦其中主要的短板,并提出相应的政策建议.本文所谓保障性住房主要是中等、中低、低收入者和特困人群的住房,可统称为中低收入者住房.保障性住房融资主要是指金融和财政融资.
保障性住房融资主要短板
主要发达经济体的经验表明,住房保障融资支持体系的一个重要特征是政策性金融、商业性金融和财政资金的有效组合.其中政策性金融的作用是为商业性住房金融提供流动性支持、增信支持,并促成商业性住房金融通过资产证券化,改善商业性住房金融机构的流动性,优化其风险收益结构和资产负债结构.财政的角色是通过直接（如拨款）和间接（如减免税费）的财政支出,激励私人房地产开发商和商业性住房金融积极参和住房保障建设和消费,进而降低中低收入者的购房和租房成本.商业性住房金融则是按照商业和市场规则为保障性住房的建设和消费提供融资支持,而由此形成的相关风险和收益的失衡关系则由政策性金融和财政来平衡.
从政策性住房金融、商业性住房金融和财政资金的有效匹配视角看我国保障性住房融资存在的问题,主要短板有三.
政策性住房金融对商业性住房金融的激励缺失.
就目前我国政策性住房金融所取得的进展看,我国政策性住房金融有直接支持保障房建设和消费的功能,但支持力度显然不够.就保障房建设而言,自1990年代初中国推进住房商品化改革以来,约20年的时间里,中国实际上没有关于保障性住房建设的政策性金融支持的专门机构和渠道.2014年7月,国家开发银行成立住宅金融事业部,这标志着政策性住房金融的建设取得重要进展.但其和住房保障相关的金融业务仅限于棚户区改造相关贷款业务.从住房消费端看,作为准政策性保障性住房金融的住房公积金因其在制度、机制、运作模式等方面的诸多缺陷,对低收入人群购租房的支持力度大打折扣,主要表现为个贷户率低,多数低收入者实际上无力使用公积金贷款.
另一方面,我国政策性住房金融对于商业性金融参和住房保障建设和消费的激励安排基本缺失.保障房的准公共性意味着商业性资金参和的风险较高,需要相应的风险收益平衡保障机制予以匹配.匹配的路径之一即政策性金融,如美国在1930年代中期就建立了联邦政府贷款银行体系,其角色是为住房贷款银行的流动性提供支持；其两大准政策性金融机构即“两房”的功能则是,或者直接购买相关保障房商业贷款（如在1961年肯尼迪政府推出的第211（d）3条款对于低收入住房的融资设计中,房利美负责收购商业银行贷放给私人开发商的低利率贷款）,或者通过深度参和住房贷款二级市场即住房抵押贷款证券化,支持商业性住房金融机构优化资产负债结构和风险收益结构.
目前我国还没有类似的政策性金融安排,结果是政策性住房金融力不从心,商业性资金因缺乏有效的激励机制缺乏参和保障房工程的积极动力.
财政资金和商业性住房融资的匹配缺失
由前述,激励商业性资金支持保障房建设和消费的路径之一的政策性金融.另外一个路径即财政资金.
自1990年代初房改以来,国家层面几乎每年都安排一定规模的财政资金用于保障房领域,特别是2009年以来,国家对保障房的重视程度升级,保障房规划明确量化且进一步分解到各地方政府,财政支持资金规模也持续加大.特别是部分廉租房和棚户区改造住房项目,财政资金占比达40%,但问题在于,如何有效激励另外剩余的60%的商业性资金参和支持这些保障房项目?更大的问题是,还有更大比例的保障性住房,特别是夹心层的住房项目需要更大比例的商业性资金参和,相应的激励机制如何建立?
发达经济体的经验表明,财政资金的相对稀缺性决定了其对于保障性住房支持的有限性.如在美国,即便其公共住房资金也是由各地方住房管理局在市场上发行债券来筹集的,联邦财政负责偿付债券本息,这样的安排摊薄了联邦财政支出过程,避免了联邦政府集中财政支出的压力.实际上,在保障性住房领域,财政资金的主要角色是,通过各种直接的财政支出和税收减免和补贴等方式,平衡商业资金的风险和收益关系来激励或撬动商业资金进入保障性住房建设和消费领域.如美国有一类面向低收入者的住房由私人开发商向商业银行申办低利率（如1%）贷款融资,该利率水平和市场利率（如5%）之间的差额,由联邦政府补贴承担.如此的匹配关系可以平衡私人开发商、商业银行的风险收益关系,进而降低其开发成本最终是降低其住房出售或出租的价格到低收入者可以负担的水平.再如对中低收入者首套购房抵押贷款,联邦政府没有规定商业银行实行优惠利率,而是对中低收入者缴纳的抵押贷款利息实施税收扣除政策等等,在这样的安排下,商业银行对中低收入者的购房贷款实施市场利率从而维系其风险收益关系,另一方面中低收入购房者的购房成本因利息抵税政策而下降.另外,美国有联邦住房管理局、退伍军人局等行政机构对低收入者和退伍军人的住房贷款的偿付实行免费或低费的保险和保证.
目前我国用于保障房建设的财政资金主要表现为直接拨款投入的方式,对商业性资金的参和更多借助于窗口指导甚至行政安排,财政资金对商业资金实际上缺失风险收益的平衡功能,导致商业资金的风险敞口依然存在.这样的安排无疑不利于商业资金的参和,导致保障房工程存在不同程度的资金缺口.而在对保障房工程的行政评价存在刚性约束的条件下,上述缺口在现实中以扭曲的方式呈现诸如假开工率、工程粗制滥造、借助行政权力向私人开发商转嫁负担等.
地方政府保障房建设责任大,融资自主权小
我国的住房保障建设规划和实施的基本规则是,国家层面出总规划,省一级政府总负责,市县级政府抓落实.在资金筹措上的落实责任也是地方政府,如廉租住房资金筹措的基本路径是：市、县人民政府要通过财政预算等方式,多渠道筹措廉租住房保障资金,省级人民政府要建立廉租住房专项补助资金制度, 财政对财政困难地区加大资金支持力度.
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参考文献：
1、 我国保障性住房制度约束和突破路径 摘要：为了让中低收入家庭能够“居者有其屋”，各国政府均通过各种手段来推动本国保障性住房建设。我国政府为抑制房地产泡沫和解决中低收入家庭住房问题，。
2、 推进我国保障性住房制度建设 摘要：保障性住房建设问题是政府与百姓高度关注的民生问题。目前，我国保障性住房建设方兴未艾，但顶层制度设计仍存在问题。保障性住房法律制度缺失，保障。
3、 对完善我国保障性住房政策 [摘要]随着住房制度改革的推进，中国的住房政策实现了从福利分房向市场供应的转变，随之而来的中低收入家庭住房问题日益凸显，中国政府为此逐步提出了住。
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