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摘 要：自地票2008年重庆地票拍卖截至今年1月,累計成交地票20.24万亩、401.75亿元,惠及农户24.34万户；成交其他农村产权18.56万亩、10.28亿元,惠及农户4.88万户.然而,在重庆地票交易总额增加的同时,也存在着一些问题.为此,从地票制和地票作为城市建设用地指标凭证出发对实施过程中出现的问题以及制度本身设计缺陷和出现的相关问题进行分析,并就如何规范进行讨论.
关键词：重庆；地票
中图分类号：D9 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2017.21.064
随着我国济的不断发展,城镇化中凸显出了不少问题.到 2015 年底,重庆市城镇常住人口已达 1838.4 万人,城镇化率达到 60.9%,城市用地指标短缺和巨大的用地需求间产生了巨大的矛盾；我国农村土地流转多局限在同一区域的集体组织中,无法大范围、跨区域流转.农村无法形成土地市场城市建设用地指标短缺、农村建设用地不增反减、农村土地流转制度缺失等问题亟待解决,因此笔者认为实施地票制的功能,有助于解决城镇化进程中的一系列问题.
2012年11月,党的十八大报告中突出强调,要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路.土地作为社会上一种宝贵的自然资源,和人们的生活息息相关,对我国人们生活和经济发展有重要影响,在新型城镇化中占有不可忽视的地位.针对我国流转机制不健全,所有权和使用权分离的情况,重庆从实际出发进行土地改革——地票制.近年来,重庆、成都、郑州、浙江省诸暨等城市相继试点地票制度,均引起了社会的广泛关注.
1 地票制的产生及意义
地票是指在农民自愿的情况下,实行“增减挂钩、耕地占补平衡”的原则,将农村空置的宅基地以及闲置的集体用地复垦为耕地,通过验收后增加的耕地数量可兑换为城市建设用地指标,指标可以公开拍卖.2008年12月4日,标志着重庆地票制正式形成的重庆农村土地交易所挂牌,重庆的土地改革在探索中前进.
1.1 使农民实现了土地财产权
我国非农业产业的增多和发展,城市资源优于农村的情况下,大量农村人口来到城市,农村建设用地空置,无法得到有效利用.在地票出现之前,农民的宅基地和集体建设用地只能在小范围低价值流转,缺乏市场化的环境和平台,不能给农民带来高收入,农民交易意愿低.在农村土地流转受到约束的情况下,农村居民相比城市居民无法从转让土地使用权上获得公平的收益,在土地财富上两者差异大,使农村居民和城镇居民贫富差异大,不利于社会和谐.在地票交易中从上报交易意愿到交易完成,有政府监督,使农民的权益实现了兑换.
1.2 高效配置城乡资源
我国的城市和农村发展不均衡,城市迅速发展的同时,农村人才和资源流向城市,农村土地荒芜.地票给农民增加收入提供新的途径,增加农民收入,政府收益又反哺社会,共同促进城市和农村协调发展.地票制运行几年来,地票收益推动新型城镇化建设,使户籍改革资金得到落实,又使350多亿城市资金反哺农村推动农业现代化,贫困地区特殊旅游,例如“巴渝农村”项目,先后推出城口亢谷、巫溪长红村、彭水丹阳寨的巴渝特色民宿.
1.3 合理调控房地产市场
我国经济发展中房地产占比大,房地产业和我国产业发展和民生问题都息息相关.地方房价不合理,不仅影响人民的生活和幸福感,也会引起人才流失问题.重庆政府对房地产业源头——土地供给进行了有效控制：重庆政府规定通过出让土地的收入在政府收入中的合理占比在25%左右.在建设用地拍卖地中只有取得地票的企业才有准入资质,缩小了拍卖中政府监管的范围,降低了政府调查企业资质的难度.
1.4 助推户籍改革
地票制推动户籍制度改革,保障农村居民的权利.新型城镇化下加快户籍改革,地票收益解决了户籍改革中费用问题,农村居民变更户籍后,我国的社会福利和保障体系更容易覆盖到原来缺少公共服务保障的原农村居民.重庆在推动户籍制度改革中没有把退地作为加入社保的条件,已转户为城镇户口的原农村居民继续拥有农村居民的土地权益.重庆实施的户籍制度给转户居民带来利益,但是也导致了农村土地闲置、资源浪费问题严重.至2014年重庆市共有9.67万户转户居民申请退出宅基地及附属设施用地,地票制度的探索实行,逐渐填补农村土地流转的缺陷.
2 地票制的现状
2.1 地票拍卖市场发展迅速
自2008年12月重庆农村土地交易所地票的第一次公开拍卖以来,重庆市地票交易日益增加.据重庆农村土地交易所数据显示重庆地票刚开始实行的2008年仅12月一个月交易1100亩,成交单价为8.16万元/亩,2009年全年交易12400亩,成交单价为9.67万元/亩,成交单价同比增长18.5%,2016年全年地票交易26614亩,成交单价为18.99万元/亩.用2009全年的数据和2016全年数据做比对,地票交易量增长了114.6%,成交单价增长了96.4%.由此可以看出,交易量和交易价格大幅度增加,地票市场的活力非常大.
2.2 地票市场逐渐成熟
据重庆市地票交易所数据显示,2008年至2011年地票成交单价大幅度上涨,2012-至2014年年重庆市农村建设用地复垦实施规模较大,市场呈现供大于求的态势,导致地票复垦项目实现地票成交的时间较长.2016全年交易地票共计26614亩,交易量同比增长26.9%,成交单价为18.99万元/亩,成交单价同比增长1.6%.在2016年重庆地票交易价格较为稳定,2012年至2016年成交单价在小范围内波动.说明地票市场经过一个阶段的火爆期后趋于平稳,逐渐成熟起来.
地票的扶贫功能明显.
据重庆地票交易所数据显示截至2016年渝东北生态涵养发展区成交面积为91021 亩,渝东南生态保护发展区累计成交面积为50699亩,在地票交易中有70%左右的地票都出自渝东南生态保护发展区、渝东北生态涵养发展区.渝东南、渝东北是重庆相对贫困地区,大量的地票交易现象充分体现出地票的扶贫功能.
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参考文献：
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