论文我国城市土地供应制度缺陷矫正建议是关于对写作制度缺陷论文范文与课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文社会制度缺陷论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料下载有帮助。
[摘 要]通过对中国土地供应制度的发展演变、当前特点及存在问题的分析,提出完善城市土地供应计划,改变当前以招、拍、挂为主的出让制度,尝试最高价密封拍卖方式,打破城市政府对土地一级市场供应的垄断,实施多元化供应主体的土地供应体系.
[关键词]土地供应制度；招拍挂；房价；地价
[中图分类号]F293.2[文献标识码]A[文章编号]1671－8372(2010)04－0001－05
一、引言
1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号),明确提出停止住房实物分配,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系,最低收入家庭租赁由政府提供的廉租住房,中低收入家庭购买经济适用房,其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房.根据当时的有关文件表述分析,当时公共住房的保障范围设定的目标约占城市居民的80％,分别采取租赁(廉租住房,约占城市居民的10％)和销售(经济适用房,约占城市居民的70％)的方式.
但实践表明,保障性住房的范围日趋缩小.以经济适用房为例,2000年经济适用房占住宅销售面积的比重为23％,到2008年这一比例只有6％,绝大部分居民住房问题的解决被推向了商品房市场.然而近年来伴随着房价的飞涨,越来越多的人被排斥在市场之外,又得不到保障性住房惠泽,住房问题日趋严重,对和谐社会的建设形成了很大的挑战.
和此同时,作为住房建设“面粉”的土地市场“地王频出”,很多“面粉”价格屡次超过“面包”价格,地价和房价搅在一起不断挑战政府和民众的敏感神经,招、拍、挂的土地出让制度因此备受诟病,并成了住房问题的焦点.
本文将剖析我国土地供应制度存在的问题及深层次原因,并针对性地提出改革对策及完善建议.
二、我国城市土地供应制度演进及现状分析
(一)城市土地供应制度演进
1978年以来,伴随着我国改革开放的不断深化,城市土地市场从无到有、从小到大,土地供应也经历了从无偿、无限期使用到有偿、有限期使用,从行政划拨到公开出让的过程.和此同时,土地供应的市场化程度以及价格机制的作用不断提高,土地资源配置效率逐步改善.
我国土地供应制度1978年以前基本上属于划拨,不存在土地市场,改革开放以后,随着经济体制改革的深入,土地市场经历了萌芽启动(1978－1987年)、初步发展(1988－1997年)和快速发展(1998年至今)三个阶段,土地供应方式也从行政划拨、协议出让逐渐演变为以市场调节为主的招标、拍卖、挂牌的土地供应制度.和此相对应,土地价值也逐步得到体现,从无偿使用、征收土地使用费发展到目前的市场竞价机制.
(二)当前城市土地出让制度特点
1．政府垄断
我国《宪法》规定,城市的土地属于国家所有.《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)规定,城市土地由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地.因此,无论是作为城中村、城郊等集体土地所有者代表的农村集体经济组织,还是实际占有国有土地的企业单位都不能自行出让土地,必须通过城市土地储备中心,“一口进一口出”地垄断土地一级市场的供给.我国城镇国有土地供应制度的基本程序如图2所示.
2．价格主导
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令),商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让.对于符合条件的竞买者,价格是拍卖和挂牌方式中惟一决定因素,招标方式中价格高低一般也占决定性因素.
从实际操作来看,各地政府更倾向于拍卖而不是招标.以北京为例,2009年招标出让所占的比例仅为10％,较前几年大幅萎缩,大有退出之势(见图3).
3．制度双轨
虽然国家规定,经营性用地的出让必须采取招标、拍卖、挂牌方式,但可谓上有政策,下有对策,很多地块通过设置进入门槛、限制条件等规避其他竞买者,使土地招、拍、挂流于形式.
例如长沙某地块出让招标文件中规定“该宗土地招标出让应优先考虑‘深洽会’签约项目,投标单位必须编制该宗用地概念性规划初步方案,并经区规划分局文字认可”.北京某地块挂牌出让公告中规定“本次挂牌出让宗地的竞买人须为金融机构和房地产开发企业组成的联合体.金融机构注册资本不少于50亿元人民币,并在联合体中绝对控股；房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元人民币.”
同时,大量的工业用地在一些地方还沿用协议方式出让,使得土地多占、滥占、浪费严重,特别是在开发区用地上表现得尤为突出.另外,由于大量市政用地的非市场化利用,缺乏约束机制,地方政府为了形象工程,导致道路过宽、广场超大、行政办公楼超标,占用了大量宝贵的土地资源.
三、当前我国城市土地出让制度存在的缺陷
(一)导致市场垄断
在北京市2007－2009年出让的非工业用地中,以规划建筑面积计算,前10位开发商拿地规模占全市比例高达40％以上,2007年甚至接近60％(见表1－表3).上海市2003－2008年出让的住宅用地中,前10位开发商拿地面积占全市比例分别为28％、53％、62％、53％、86％,且呈逐年上升趋势.
导致土地市场高度集中于一些大型开发商手中的主要原因为招、拍、挂出让方式抬高了开发商拿地的资金门槛,一些中小开发商拿地的机会越来越少,不得不向中小城市发展,甚至退出市场.
以“价高者得”为原则的土地招、拍、挂出让制度,使得土地的争夺成为资金雄厚的大开发商的游戏,中小开发商被排斥在土地市场之外.以北京为例,平均每个地块(非工业用地)的成交额从2004年的1.08亿元上升到2010年的15.03亿元,土地市场的资金门槛逐年显著提高(见图4).
单个地块总价的不断提高,再加上付款方式严格以及拿地贷款的限制,导致有实力拿地的开发商越来越少,土地市场的资本化趋势严重,少数开发商对土地的寡头垄断地位日趋明显,并进一步提高其日后在市场中的份额,强化房地产市场的寡头垄断特征(见图5).
(二)抬高地价,助推房价
我国现行的土地招、拍、挂制度,在很大程度上推高了土地价格.以北京为例,2004年以来出让的非工业用地平均楼面地价5年间上涨了187％,土地溢价率(成交价／起始价)从2004年的11％上升到2009年的117％.
关于房价和地价之间的关系,社会各界的认识有一定的分歧,主要有三种不同的观点：一种观点是“成本推动论”,认为地价是房价的决定性因素,地价的上涨推高了房价；另一种观点是“需求拉动论”,认为对土地的需求是由对房屋需求的引致
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参考文献：
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