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在一线城市首先祭起加码楼市调控大旗后,一股加码调控的大潮在全国汹涌蔓延开来.武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州等十几个二线城市,相继出台升级版的楼市调控政策,堪称点数密集.在年底房价目标完成无望的前提下,各地纷纷摆出调控的姿态,充满应付考核而“临时站队”的色彩.
温和版调控
截至12月7日,北京、广州、上海、深圳、武汉、南昌、厦门、南京、长沙、沈阳、杭州、福州、太原、哈尔滨、西安、乌鲁木齐、郑州十七个城市均已“加码”调控.
此次地方新政总体呈温和表现,包括限购、限贷升级等常规手段,内容大同小异.如二套房贷首付进一步提高,由六成提至七成.南京二套房首付款比例将从60%提高到70%.长沙也规定,提高在主城区购买二套新建商品房的首付比例.
不少城市的购房门槛进一步提高.如郑州、南昌等城市禁止未成年人购房,上海浦东则收紧了单身限购政策.许多城市还提出,非本市户籍居民家庭购房缴纳税收或社保年限,大多数由1年提升至2年,个别城市提升为3年.
“在一线城市表态后,二线城市全面接棒,但从各个城市限购限贷升级的角度看,基本都按照以往调控思路进行.”链家地产市场研究部张旭认为,这和近期房价上涨速度快,以及年底完成任务的压力有关.
近几个月来,房价上涨引发关注.国家统计局的数据显示,加码调控的十七个城市10月份新房价格同比涨幅均超过10%；其中,“北上广深”四个一线城市的涨幅超过了20%.
上海易居房地产研究院研究员严跃进分析指出,此次出台政策的省会城市居多,这类城市楼市需求旺盛,房价也较高,如果进入前十的名单,会招来问责.
年初新“国五条”发布时,并没有立即引发全国范围内的政策跟进.随着年末临近,任务压力迫在眉睫,多数城市完成目标几近无望,出台政策来稳定市场预期,并表明调控的决心.业内人士预计,接下来加码的调控城市还会继续增加.
热点城市成交量下滑
随着调控蔓延,多个城市楼市成交出现下滑.张旭表示,二套房贷首付和购房门槛提高,一定程度上打乱了部分购房者的购房计划,增加了购房成本,房贷政策收紧,银行更加惜贷.同时,购房者预期发生变化,部分购买力陷入观望中.
从各大机构11月及12月第一周的数据来看,各地成交量下滑已是铁板钉钉的事实.北京中原地产统计,11月全国主要的54城市,合计新建住宅签约套数为26.8万套,环比下调幅度为3.2%.
连 的北京楼市成交同样有所降温.根据北京市住建委网站数据统计,11月北京新建商品住宅（含保障房）网签总量7370套,环比下降21.3%,同比下降43.3%；二手住宅网签总量为11355套,环比上涨5.2%,但周成交量已连续4周下滑.
在价格方面,一线城市虽未明显下调,但挂牌均价则呈现见顶趋势.二三线城市多地房价出现松动迹象,部分房企开始打折促销.12月份西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市开始出现打折力度不一的在售楼盘.连一向嘴硬的“挺涨派”华远地产董事长任志强近期也不得不承认,明年房价上涨增幅可能放缓.
但严跃进提醒,尽管政策短期内会有影响,但热点城市如南京、福州、厦门等地今年去化效果都不错,目前反而存在库存不足的风险,楼市供不应求局面仍然没有太大改观,房价上涨压力依然比较大.从开发商角度来说,部分房企今年销售状况良好,降价动力不足,不少项目可能会选择暂缓入市.
楼市分化
业内人士认为,明年楼市将趋于降温,但绝大多数城市的房价不会出现大跌,依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早.由于历次政策的执行时效性周期为4-6个月,预计此次阶段性收紧的政策效力会在明年第二季度逐步化解.
相对于限购限贷等短期政策的加码,长效类政策未来会发挥持久作用.张旭认为,过去打压房价,现在 要求增加保障和商品房供应,多数城市表态将会扩大土地供应规模,尤其是普通商品住房土地的供应规模,市场对明年房价上涨预期或会有所降温.长期来看,房价上涨的空间将会受限.
此外,随着房产税、增加供应等楼市长效机制的措施逐步形成落地,楼市有望回归平稳.近期,备受关注的 经济工作会议也指出,要努力解决好住房问题,加大保障性住房供给等.
值得注意的是,在这一轮楼市调控中,全国各地楼市分化较为严重.面对二线城市密集发布调控政策,楼市增长乏力的三四线城市只能淡定 “按兵不动”,温州、芜湖、徐州甚至传出了“放松”调控的消息.
严跃进表示, 允许地区之间政策力度差异化,2014年把控供需关系、满足各类需求将成为楼市长效发展的关键一步.未来的楼市调政策将会由地方政府根据当地情况进行权衡,全国政策“一刀切”的局面将不复存在.
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