论文二手房买卖之卖方违约纠纷是适合卖方违约纠纷论文写作的大学硕士及相关本科毕业论文，相关房屋买卖纠纷中卖方单方违约开题报告范文和学术职称论文参考文献下载。
摘 要：随着城市化建设进程的不断加快,我国的房地产市场也逐渐发展起来,房地产行业在我国经济增长中发挥着非常重要的作用.随着房屋交易模式的不断规范,二手房交易模式也更加完善,但房屋交易跟普通商品交易不同,具有交易内容复杂、交易价值大的特点,因此很容易发生交易欺诈行为,严重损害人们的切身利益.其中卖方违约在二手房交易中比较常见,如何保护购房者的合法权益,维护交易秩序,保障交易的正常进行,是一项需要重点探究的问题.本文结合实际案例对二手房买卖中卖方违约纠纷进行了具体分析,希望可以促进二手房交易市场的良性发展.
关键词：房地产行业；二手房买卖；买房纠纷
房地产市场的波动性比较强,每当房地产市场出现了异常的波动,就会引发大面积的房屋交易纠纷,其中以二手房交易纠纷居多.本文首先分析了二手房交易的定义以及和一手房交易的特征比较,然后结合实际案例分析了二手房买卖中由卖方违约引发的纠纷,希望给相关人员提供参考和帮助.
一、二手房交易概述
1.二手房交易的定义
通常人和人之间的经济交互活动为交易,具体是通过经济方式来处理某项事物.二手房是用户住过的房屋,已经具备了《房屋产权证》和《国有土地使用权证》,包括自建房、单位自有房、经济适用房、房改房、集资房和转让的商品房等[1].《城市房地产管理法》中有具体规定：房地产交易包括房地产转让、抵押和租赁.二手房交易是法人、自然人和其他组织转让二手房、抵押二手房和租赁二手房的法律行为.因此二手房交易可以分成二手房转让、二手房抵押以及二手房租赁三种.二手房转让跟二手房抵押和租赁存在明显的区别,二手房转让之后的房屋产权主体发生变化,这种交易行为的法律关系比较复杂,因此很容易出现欺诈现象[2].本文中的二手房买卖行为特指二手房的转让,卖方违约为二手房转让中的违约行为.
2.一手房交易和二手房买卖的不同之处
一手房也就是没有住过的新房,流通于房地产二级市场,卖方为开发商的商品房.我国的一手房主要包括两种,分别为现房和期房,現房是已经完成竣工的房屋,期房是没有完成竣工的房屋.现房交包括新房交易和二手房买卖两种,二者的不同之处包括以下几点：
第一,交易主体的地位不同.新房交易的开发商为卖方,二手房交易的卖方为房屋所有权人.开发商的专业知识理论比较强,相比于普通的购房者,具有明显的优势.
第二,法律依据不同.商品房出售不但要符合《合同法》中的有关规定,还应该遵守其他法律规范中的要求,包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等,二手房的转让只需要遵守《合同法》和《民法》中的规定就行,交易双方自由平等[3].
第三,有些二手房在转让时需要进行评估,而商品房不需要.通常交易双方如果对房屋的价格达成一致,就可以去房地产登记机构去办理登记过户.如果房屋的交易过程中出现交易价格显著比市场价低、房地产抵押、房地产保险以及买卖双方想要评估时,还需要评估房屋的价格.商品房由于在预售时,房地产管理部门已经做好了价格备案,因此房屋价格具有一定的公信力[4].
二、二手房买卖中卖方违约纠纷案例分析
1.“一房二卖”问题
案例：上诉人（卖方、一审被告）和被上诉人（买方甲、一审原告）经过A房屋 签订了房屋转让合同,买方甲支付部分房款以及 费用,买卖双方办理网上备案登记.卖方于次日又和买方乙通过B房屋 签订房屋转让合同,买方乙支付部分房款.之后,买方甲发现“一房二卖”情况,向人民法院起诉,起诉的要求为：解除买卖合同；返还已支付房款、 费以及违约金.
法院判决结果：解除买卖合同；返还已支付房款和违约金,驳回了其他的诉讼请求.二审的审判结果不变.
案例分析：一房二卖主要包括两种情况,第一种是第一次交易和第二次交易中只给一方办理了房屋产权转移登记手续,没有给另一方办理.我国物权法中有相关规定,房屋办理了产权转移登记手续之后,房产所有权已经变化,这时买方获得了房屋的所有权,这所房屋的合同债权只能由买方享有.第二种为房屋第一次交易和第二次交易的双方都没有办理房屋产权登记手续,任何一个买方都处于债权人地位,买方没有权利支配买卖标的物,只有经过卖方的允许,才能获得标的物的所有权.实际履行可以在一定程度上补救违约.其中《合同法》中的第110条描述了三种情形,分别为：①“法律上不能履行,事实上也不能履行”；②履行费用比较高、债务不适合强制履行；③债权人没有在约定的期限内履行.如果买卖合同都能够实际履行,买方是否获得房产的表现为：①买方是否已经实际占有了房屋；②买方的房款是否已经全部付清；③房产中有没有买方附加的价值.④履行的成本问题.如果实际一方履行了,另一方同样也可以要求卖方进行相关的经济赔偿.
2.卖方隐瞒房屋存在抵押
案例一：原告（买方）和被告（房屋 公司）签订《房地产买卖合同》,房屋 公司向原告推荐李某的房屋,房屋 公司的员工和房屋所有人李某告知原告,房屋只有一个抵押权人,原告支付了第一笔款项之后,抵押权人可以将抵押权撤销,房屋可以正常的进行交易.原告支付了 费和首付,之后发现银行是房屋的另一位抵押权人, 公司主动要求解除合同.原告向法院起诉被告,要求返还 费以及代收定金.
法院判决结果：判令被告返还给原告 费,驳回了其他诉求.
案例分析：存在抵押的房屋由于抵押权无法进行正常的交易,这对于买方来说是一件非常重要的事项,如果卖家隐瞒了房屋抵押的事实,要承担起相应的责任.
案例二：原告（买方）和被告（卖方）签订了《房屋转让合同》,原告履行了合同中的义务,但是房屋存在抵押贷款,被告没有按照约定时间还清抵押贷款,导致房屋一直不能转到原告名下.买卖双方经过多次协商之后始终没有达成统一意见.原告向人民法院起诉被告,要求解除合同,并返还已经支付的房款、房屋装修费用,并支付违约金.
总结:本论文主要论述了卖方违约纠纷论文范文相关的参考文献,对您的论文写作有参考作用。
参考文献：
1、 二手房短缺，卖方强势提价 北京新房市场的全面豪宅化和郊区化，将刚需和改善型购房人推向了二手房市场。在刚结束的8月，北京二手房成交量再次回到2 9万套的高点，而今年前八个月。
2、 京二手房现退烧迹象 伴随着北京二手房网签量价的逐步攀升，市场上的观望声音却在增强。根据机构统计，3月份，市场上的新增房源和新增客源量正在呈下滑趋势。部分购房者也表示。
3、 北京二手房唱主角 进入5、6月，北京的二手房市场终于从沸腾中冷静下来，第二季度网签量持续回落。虽然整体降温明显，但并不妨碍二手房对整个市场的主导。根据中原地产研。
4、 二手房交易中常见法律问题 摘 要：随着近年房地产行业的繁荣发展，二手房也受到广大消费群众的喜爱，由于目前我国二手房交易的管理制度及相关法律法规不是很完善。近年由二手房交易。
5、 二手房抵押若干法律问题探析 摘 要：虽然司空见惯，但是婚姻家庭诚属极为别致的法律关系，因系亲密无间、遂或少有计较而产出太多计较。假如要讲世上最易于健全、事前却最难致于预防的。
6、 二手房交易营改增需防范推高房价 今年两会的《政府工作报告》提出，从5月1日起，将营业税改增值税（即“营改增”）试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新。