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今年两会的《政府工作报告》提出,从5月1日起,将营业税改增值税（即“营改增”）试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围.鉴于“营改增”即将全面铺开,其中涉及房产交易的个人缴税部分已成为各方关注的焦点.
一、“营改增”后对楼市健康发展是利好
实行“营改增”之后,是否会增加税负负担?这是纳税人最担心的事.对此,国家税务总局局长王军回应称,税务部分已经在方案制定中,会考虑到政策的延续性,并在此基础上根据不同行业的特点和情况,制定过渡措施,确保所有行业的税负只减不增.
王军还表示,此次“营改增”确实面临诸多挑战,比如二手房交易就要面临前所未有的自然人需缴纳增值税的情况.虽然从税率角度分析,“营改增”后二手房交易的税负应当有所增加,但由于所有行业税负只减不增是本轮“营改增”的主要目标,因此,改革后的二手房交易税负应当不会高于当前.
目前,个人买卖二手房,需缴纳总房价5.6%的营业税.去年的“3·30新政”对免征条件有所放松,从“满5年以上（含5年）”,调整为“满2年以上（含2年）”.今年2月又进一步“松绑”为除北上广深外,所有住房只要满2年（含2年）对外销售的,均免征营业税.北上广深仍执行非普通住房满2年（含2年）,按销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；普通住房满2年（含2年）免征营业税.
个人住房持有不满两年的,一旦出售,不论是否增值都要全额征收营业税.“营改增”后,只对增值部分征税,预计税率是按房地产业通用的11%来征收.例如,个人出售购买两年内的住宅,按5%的营业税税率,售价为100万元的话,需缴税5万元.“营改增”落地后,按11%的税率,若售价100万元的住宅买入价40万元,则需缴增值税约6万元,超过营业税；如果买入价为90万元,增值税只需缴1万元,远低于营业税.
当然,由于“营改增”具体政策尚未出台,对购房者而言,到底是增税还是减税尚不能断言.不过,“营改增”后,通过对部分增值收益进行课税,能在一定程度上打击二手房投机倒卖,对楼市健康发展是利好.
二、二手房交易过程中整体税费稳中有降
二手房交易征收增值税,是营改增“一揽子”改革方案中的一个内容,在整个营改增改革方案中并不占有重要内容.但是,针对目前我国房地产市场出现的变化,三四线城市去库存和一线城市控房价的压力并存,这一政策将对这种分类调控产生什么影响,自然引起了广泛关注.
随着房地产行业逐步靠近营改增,个人之间的二手房交易在税负上又将呈现出怎样的变化?仅从数值推演上来看,二手房交易的税负相比以前确实要有所增加.据测算,如果按照5.6%的营业税来征收,那么一套成交价为50万元的普通住宅需缴纳2.8万元的营业税.而如果按照业内普遍认同的11%的增值税率来征收,那么同为50万元的一套普通住宅则需上缴近5万元的增值税.最为关键的是个人住房交易并没有抵扣项,这也就意味着卖房一方要多承担2万多元的缴税压力.
有关人士表示,此次“营改增”的一个首要原则就是税负只减不增,因此看来,二手房交易应当不会沿用房地产行业通用的11%的增值税率.二手房交易的增值税率应当不高于当前5.6%营业税的税率,是否会低至小规模纳税人3%的增值税率目前还不好说,这还需要相关政策对于二手房交易双方的性质进行单独说明.从中央“营改增”的大方向上来看,改革的最终目的应该还是降低个人、企业的税收负担,因此个人二手房交易征收增值税后,交易过程中的整体税费缴纳额度应该是稳中有降的,但在具体操作过程中应该也会根据具体城市不同采取差别化政策.
其实,对于北上广深满两年的非普通住房,现有政策已经是差额征税,即分不同区域按照售出价和买入价差额的5.5%或5.6%征收营业税,借鉴了增值税只对增值部分征税的原理.目前,由于具体政策尚未出台,对于单个购房者而言,到底是增税还是减税还不能断言.
三、警惕“增值归房主,税压买房人”
如果我们不是拘泥于它对目前三四线城市去库存和一线城市控房价的作用,而是站到一个更高的角度,就可以对这一税制的改革提出更高的期望.目前,即使是去库存压力很大的城市,其房价也普遍超过了当地居民的平均收入水平,也就是普遍超高,这也正是去库存的难度所在.而构成这种高房价的一个重要因素是政府收取的各类税费名目繁多,加上政府收取的土地费用,占到了整个房价的六成左右,这也是前几年遏制房价过快上涨的调控难以见效的一个根本原因.
这种情况的出现,是长期以来我国税收制度不够规范在房地产市场上的一个表现.因此,在此次推行向二手房交易征收增值税的时候,应该考虑归并一些税种,特别是取消住房流通环节的一些收费项目,总体上不增加交易双方税负.
税收的基本功能,除了保证国家财政收入以外,还有一个重要作用是调节市场.前几年之所以决定对二手房交易征收营业税,其目的是为了通过减少投机者收益来限制这方面的交易,但实践证明这方面的效果并没有体现出来.这是因为,在房地产市场活跃的一线城市,住房供不应求是一种长期性趋势,卖房者在市场上的话语权远远高于购房者,卖房者可以轻而易举地将这项税负转移到购房者身上,从而进一步推高房价.而将要征收的增值税,是“营改增”这一总体税改方向的一项内容,尽管并不以调控房价为目标,但也应考虑到它对房价的影响.
在目前的二手房交易中,大量出现的是20世纪90年代住房制度改革起步时的房改房和建造的商品房,尽管已经陈旧,但其房价上涨也很可观,在目前的交易中是不征收它们的营业税的,如果“营改增”以后需要征收增值税,而卖房者仍然可以将这笔税负转移给购房者,房价进一步上升,购房者的压力势必会大幅增加.
全面深化改革,要让民众产生获得感.我国房地产市场目前出现的情况在很大程度上挫伤了民众的获得感,因此二手房交易“营改增”需要防范其产生进一步推高房价的作用.让民众认同这项改革,让市场接受这项改革,这才是当前进一步深化改革的目的.基于此,二手房交易“营改增”需要防范推高房价,这已成为业界及老百姓关心的主要问题.
作者系山东省临沂市兰山区财政局办公室主任
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参考文献：
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