论文探究承租人优先购买权是关于对不知道怎么写优先购买权论文范文课题研究的大学硕士、相关本科毕业论文优先购买权人是哪些人论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。
摘 要：目前中国的房地产事业处于热潮中,在城镇化速度加快,人口流动加快的今天,房屋租赁成为了大部分人的选择,由此产生的问题随之而来,此文立足于当今时代下承租人优先购买权,积极讨论相关法律性质以及构成要件,并对立法缺陷提出笔者的意见.
关键词：承租人；优先购买权；同等条件
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2015）20-0090-02
作者简介：蔡潇剑（1994-）,男,浙江温州人,西南政法大学应用法学院2012级法学专业本科生.
对于同一套房屋,大家都知道承租人有优先购买权,而事实生活中又常常会遇到房屋共有人也有优先购买权,当两者的权利冲突到了同一所房屋,如何权衡双方的权利,除此之外善意第三人或者承租人的近亲属如果也购买了这所房屋,又该如何审视和保护各自的合法权益,下面笔者就对这一系列的问题进行探究,从而更好的权衡各方利益,体现法律的公道.
一、承租人的优先购买权概述
(一)承租人优先购买权的概念的界定
哈里斯的《法哲学》中写到：法理学是个大口袋,各种法的一般思想都可以往里放.在讨论房屋承租人优先购买权之前,要先弄懂什么是优先购买权.对于优先购买权的概念,法学界有着百家争鸣的情形,下面针对几种不同的概述,展开讨论：
首先值得探究和学习的是王利明先生的定义：“特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利.”
其次值得探究和学习是蔡福华先生：“优先购买权是指特定人,依法律规定,在特定的买卖关系中,于所有人出卖财产（动产或不动产）时,依法享有在同等条件下,优先于其他人购买的权利.优先购买权的主体是特定的人,即特定的公民、法人或政府.”①王利明先生和蔡福华先生的定义中有相似的地方,两人均认为优先购买权的权利来源只能来自于法律规定,而不能由当事人约定,这一点明显区别于王泽鉴先生的定义.
然后值得探究和学习是郭明瑞先生和仲相、司艳丽在《优先权制度研究》中的阐述：“优先购买权,又称先买权,是指义务人于出卖标的物时,权利人享有在同等条件下优先购买该物的权利.即先买权利人得请求先买人义务人与之订立买卖合同并转移其标的物归己所有.”这一定义区别于以上两点,是因为这里的权利人不是特定的人,而是一般的主体.
在法律概念中较为重要的是权利、义务、责任,而在优先购买权的定义中,笔者认为应该着重定义主体、购买的对象以及实现条件.在以上四种观点中,权利主体规定为特定人比较合适,因为优先购买权作为一种优先权,其行使也因有一定的限制,之所以规定特定的人去行使优先购买权,说明特定人与出卖人之前特殊的法律关系,可以为优先购买奠定基础.其次购买对象的规定为财产,包括动产和不动产.但是在我国的《公司法》中第71条的规定：“经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权.”也就是说,现在的立法并不将优先购买权的对象限于动产和不动产,而是扩展到了权利.最后是实现的条件,在这一点上大家有着极为相似的见解,即实现条件是同等条件下.综上所述,笔者将优先购买权定义如下：对于所有权人出卖的财产（包括动产和不动产）或者转让的权利,在同等条件下,特定的民事主体享有先于他人的购买权利.因此房屋承租人的优先购买权可以定义为：对于出租人出卖的出租物,在同等条件下,承租人享有先于他人购买的权利.
(二)房屋承租人优先购买权的意义
与其说是房屋的承租人行使优先购买权的意义,倒不如说是房屋承租人有其优先购买权的价值.法律的价值有很多,如：正义、自由、平等、人权、公平等.这里所探讨的是房屋承租人优先购买权中体现的两个个法律价值：公平价值和秩序价值.
诺内特塞尔兹尼克说：“好的法律应该提供的不只是程序正义.它应该既强有力又公平；应该有助于界定公众利益并致力于达到实体正义.”在中国房地产市场过于膨胀的年代,加之城镇化的进程加快,再加之流动人口的增多,房屋租赁成为了大部分人的选择.承租人是相对弱势的群体,因此在房屋出租人出卖出租屋时,承租人优先购买权可以有效的保护弱势的一方,有利于社会公平的实现.
同时,由于经济秩序发展的基础是财产流转的有序性,如果财产的流转出现了矛盾和混乱,那么经济秩序的发展将遭到破坏,规定了承租人的优先购买权,有利于维护既有的法律关系,在此法律关系（共有关系、租赁关系）的基础上,可以转化为买卖关系,这样更有利于经济的稳定,从而体现了其秩序价值.
（三）房屋承租人的优先购买权的构成要件
1.承租人和出租人之间有合法有效的租赁合同,这是最为主要的构成要件,因为承租人的优先购买权是承租人作为特定的人基于租赁合同的成立而享有的一项特殊的民事权利.若租赁合同无效或者终止,承租人无法享有优先购买权.
2.必须是出租人将房屋出卖给第三人时,承租人的优先购买权才能实现.之所以规定这一条,是因为根据最高法的司法解释第24条第2款的规定,出租人将房屋出卖给近亲属,承租人不得行使优先购买权.我国从古至今都是靠亲情和人情等等各种人际关系为纽带从而联系起来的熟人社会,大家在社会的交往中,亲情关系往往是交换价值确定的不可替代的考虑因素,具有浓厚的传统特色,这又与单纯的的买卖关系存在着很大的区别.
3.在同等条件下购买,承租人的优先购买权不是优于第三人购买出租人的房屋,而是在同等条件下享受优先购买.在学界有两种争论即：绝对的同等条件还是相对的同等条件.关于同等条件在下面将进行专门论述.
4.必须在一定期限内行使,最高法的司法解释中对于除斥期间有着规定,《解释》24条规定：出租人履行通知义务后,承租人应当在15日内明确表示购买,否则视为放弃.由此可见,承租人行使优先购买权的除斥期间为15日,若承租人未在此期限内主张自己的权利,则丧失了该项保护利益.
总结:本论文可用于优先购买权论文范文参考下载，优先购买权相关论文写作参考研究。
参考文献：
1、 承租人的优先购买权 摘 要：承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买。
2、 论侵犯承租人优先购买权合同效力 现代各国民法大多规定出租人出卖租赁物时，在同等条件下，承租人享有优先购买的权利，我国民法也不例外。众所周知，法律关于一项权利的规定必然有其目的和。
3、 房屋承租人优先购买权适用范围 摘 要：房屋承租人优先购买权的适用范围不仅仅局限于出租人“出卖”房屋，在出租人“互易”、“代物清偿”、“以物抵债”、“法院执行拍卖或变卖”等情况。
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