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深圳楼市,怎一个火字了得
深圳,这个被称为我国楼市“风向标”和“优等生”的城市,其楼市近期热得发烫：久违的“日光盘”又回来了,4000人暴雨中抢700套房子；二手房业主反价50万也被买家欣然接受,业主宁愿奉上双倍定金也要违约,法院受理的违约官司增长了10倍；6月份新房均价首次突破3万元大关,同比上涨31%,二手住房价格在上半年整体上涨20%,成交均价已经接近4万元每平方米；热点片区房价上半年上涨40%以上,龙华、宝安中心区半年内上演着“破三望四探无”的 大戏；投资投机性购房再次回潮, 统计的热点区域投资性购房比率已经达到了30%.
根据中国指数研究院的数据,今年上半年,北上广深的新房成交面积同 别增长39%、49%、29%和121%,二手住房成交面积分别增长90%、49%、67%和130%；在房价上涨方面,深圳已经遥遥领先.国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示,2014年以来,深圳新房、二手房的房价涨幅领跑全国,连续8个月上涨,连续6个月领跑全国,同比连续两个月上涨,且为全国唯一同比连续上涨城市.其中,5月份深圳房价环比6.7% （106.7）、同比7.7%（107.7）的涨幅,将北上广远远甩出了几条街（5月份北上广环比平均上涨1.8%、同比则全部下跌）.
百城房价也说明了这一点,上半年,北上广深新房价格分别上涨11%、14%、0%和20%.根据近期上海易居房地产研究院独家发布《全国35个大中城市房价收入比排行榜》,深圳已经取代北京和上海,以20.1的房价收入比（北京和上海分别为14.5和11.9）成为全国买房最难的城市.
深圳房价暴涨,待求解的“谜团”
对于深圳房价为何暴涨,想求证的人实在太多了.按照过去的研究惯性,我们往往从供求关系、政策松绑、货币宽松、预期改善等角度去探究.但是,这些因素在北上广也存在,为何单独深圳房价涨成这样?很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立,缘何偏偏上半年房价涨的如此之凶?
从供求角度考虑,2014年12月-2015年5月,深圳新房的供应环比下降了10%,而北京和上海也分别下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面积/销售面积）从“3·30”新政前的 1.78 下降到了0.79,出现供不应求,而北京、上海也分别从1.70和1.30分别下降到了0.93和0.92,同样存在供不应求；二手住房方面,深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上,只有5月才下降到0.52的水平上.因此,短期住房供求可以佐证一部分涨价,但说明不了“暴涨”,谜团解开要另辟蹊径.
先从源头上的土地说起
作为改革开放的一小块“试验田”,当初也没有料想到,深圳会从一个小渔村发展到拥有2000万人口的国际大都市.上世纪80年代批准的深圳辖区面积非常小,仅为北京的1/8、上海的1/3、广州的1/4.但外向型经济大规模“圈地占厂”,不到30年的时间,深圳近1990平方公里的空间已到了50%的开发强度,在国际上是最高的,再进行下去就触及生态红线了.
根据官方数据,深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里,现在已经用到940平方公里了.因此,深圳不像北上广一样,存在广阔的、可缓冲的 郊区或郊县,可以通过发散式的城市规划,让 成为住房市场的主力,也能够有效平滑房价.未来五年,深圳只有30平方公里新增建设用地,每年只有6平方公里.但即便6平方公里,住宅也要和产业“抢地”.
因此,住宅用地缩减就不奇怪了,这是房价长期看涨的源头.近年来,深圳商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减,推高了地价,制造了供求紧张的预期.2008-2012年,深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年,深圳仅出让3宗住宅用地,出让面积13.2万平方米,较2012年居住用地11宗和49万平方米,出让面积缩减超过70%.
城市更新“担大任”,为难它了
由于土地紧缺,作为最年轻的城市,却在全国最早走上了城市更新的道路.2015年,深圳进入销售阶段的102个新房项目中,55个为更新项目,占比58%.但是,城市更新周期长、不确定性大、成本高,房价看涨让更新成本越来越大、周期越来越长.同时,更新减少了价格低廉住房的供应,推升了租赁价格上涨（租金连续32个月上涨）,倒逼房价上涨.
此外,2015年的佳兆业事件,虽然对短期供应影响较小,但给市场传达的信号就是,深圳城市更新供应新房或将受阻、或将拉长周期.此轮楼市景气上升以来,经过2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”,深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地,待售库存最紧张时仅够8个月销售,远低于北上广14个月左右的消化周期,当前及未来供求紧张的预期,驱动恐慌性购房和房价飙升.
逐渐被遗弃的小产权房
新增住房供应无法满足,只好依赖存量住房.北上广存量住房的主体是房改房,也就是1998年房改时,政府机关、国有企事业单位集资建设的福利房,经过廉价赎买后转变成的商品房（俗称房改房）.因位置和配套优越、价格适中、适居性强,这部分老旧商品住房一直是缓冲市场需求的“蓄水池”和“稳定器”.
但是,深圳建市时间短,国有企事业单位也少,房改房体量很小.而长期以外向型经济为主的深圳,1989年常住非户籍人口就开始超过户籍人口,在相当长的时间内,深圳存量房的主体是占据存量住房51%的小产权房.
但小产权房的尴尬地位却无法发挥缓冲需求的“蓄水池”和“稳定器”作用.当外向型经济为主时,占总人口70%以上的多为外来打工者,他们不需要商品住房,那时楼市还算稳定.深圳一旦摆脱外向型经济,由代工和贸易转向制造业和现代服务业,常住人口由“候鸟”变为“家燕”,住房需求也将大规模释放.而深圳市商品住房体量太小而无法承载这一巨变,这便是目前深圳市正在发生的事情.
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参考文献：
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