论文营改增对房地产企业税负影响分析是关于本文可作为税负方面的大学硕士与本科毕业论文税负率一般控制在多少?论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
摘 要：2016年5月1日起,“营改增”政策在房地产行业全面实施.本文通过文献整理分析了“营改增”及其在房地产行业扩围的必要性；通过案例分析法,根据上市公司苏宁环球的财务报表披露数据,用相关公式测算了房地产企业“营改增”后的税负变化,结果发现：“营改增”后,房地产企业在只考虑营业税与增值税和综合考虑相关税负的情况下,房地产企业的税负水平均有所降低.
关键词：“营改增” 房地产企业税负测算 苏宁环球
一、“营改增”政策及其在房地产行业扩围的必要性分析
（一）“营改增”的含义及必要性
为了降低企业的税收负担,从2012年1月1日起,我国开始试行打破两税并存制度,进行了营业税改增值税的试点工作,简称“营改增”.简单来说,就是把以前以营业额为征税对象的营业税征收方式,改为以增值额为征税对象的增值税征收方式,调整相应税率,完善消费型增值税制度.
税收收入在国家财政收入中占据相当大的比重,税收制度作为一种上层建筑设计,对国家宏观经济有着重要的调控作用.一般来说,税率越高,税收收入越多,但是供给学派的代表人物Arthur B Laffer提出：税率应该有个临界值,过高的税率会对经济产生负面影响,从而影响税收.
拉弗曲线解释了政府税收与税率的关系,也揭示了政府减税的重要性,2017年两会期间,李克强总理提出了减轻企业负担的三项措施,“营改增”税制改革正是其中的一种,是政府减轻企业税负的必要手段.
（二）“营改增”政策扩展到房地产行业的必要性
我国的房地产行业一直都是营业税和土地增值税两税兼收,由于这两种税都属于价内税,因此房地产企业的税负也就在无形之中加大.而且由于价税合一,商品的价格直接受到税负影响,这对房地产行业的生产和消费都是不利的.增值税作为一种价外税,由于税负在各个流转环节可以层层抵扣,因此可以有效避免重复征税的问题.
二、全面营改增后对房地产行业的税负影响分析
(一)理论假设
1.营改增以后商业地产的价格不变的话,推测其销售额也不会变动,因此假设增值税改革前后房地产行业的营业收入不变,用S（本文中均为含税价格）表示.
2.假设房地产行业改革前的营业税率用T营表示,改革后的增值税率用T增表示,Ci表示进项税额中第i种可以抵扣的营业成本,Ti表示第i种营业成本相对应的税率.则改革后应交增值税为：
房地产销项税额-进项税额等于S/（1+T增）×T增-∑Ci/（1+ Ti）×Ti
（1）
3.房地产开发成本中,主要是土地成本和建筑安装成本,为了简化计算,其他成本暂不考虑.根据全面实行营改增的文件规定,房地产行业和建筑安装业税率11%,金融保险业和生活服务业税率6%,令C等于∑Ci,表示总的营业成本,则（1）式可简化为：
S/（1+11%）×11%-C/（1+11%）×11%等于（S-C）/1.11×0.11≈0.09×（S-C）
（2）
4.假設可抵扣项目均取得增值税.
(二)税负测算——以苏宁环球股份有限公司为例
1.样本公司介绍.苏宁环球股份有限公司归属于苏宁环球集团,主要经营房地产业务,2005年在深市上市交易.根据公司年度报告披露,2015年营业收入约73.75亿元,其中来自房地产开发的主营业务收入约71.34亿元,占到全年营业收入的96.72%.房地产业务收入占比较高,因此选取苏宁环球股份有限公司相关数据测算增改增前后税负变化,比较具有代表性.
2.公式测算.本文中城建及其附加税率为7%+3%等于10%（暂不考虑地方教育费附加）0,企业所得税税率为25%.由于契税和印花税比例较小,在文章税负测算中暂不考虑.用U表示企业总税负,M1表示营业税,M2表示增值税,X表示城建税及其附加,Y表示土地增值税,Z表示企业所得税.则：
房地产行业实行营改增前,企业总税负U1等于M1+X1+Y1+Z1.
实行营改增后,企业总税负U2等于M2+X2+Y2+Z2.
一种是只考虑营业税和增值税的情况：
税负增减额等于营业税-增值税等于5%S-公式（1）等于0.05S-0.09×（S-C）
（3）
假设营改增前后,房地产行业的税负没有变化,则（3）式等于零得到营业税和增值税税负相等时,营业成本和营业收入的比值等于44.44%.也就是说,当营业成本与营业收入的比值大于44.44%时,营业税税负大于增值税税负,营改增对房地产企业有减税效果.
测算苏宁环球股份有限公司相关数据,根据年报数据知：S等于73.75亿元,C等于47.01亿元,C/S等于71.42%>44.44%.因此可以判断,营改增后,当只考虑营业税和增值税的情况时,苏宁环球股份有限公司的税负降低.
二种是综合考虑相关税负：
假设C地为房地产开发支付的土地成本,C开为开发成本,C期为期间费用（C期等于销售费用+管理费用+财务费用）.下面测算苏宁环球股份有限公司相关数据,根据公司年报知：
C地等于14.75亿元,C开等于32.26亿元,C期等于销售费用+管理费用+财务费用等于1.73+1.39+1.07等于4.19亿元.
营改增前：
营业税：M1等于5%S等于3.6875亿元,城建税及其附加X1等于M1×（7%+3%）等于0.5%S等于0.36875亿元
土地增值额：S-（C地+C开）×1.2-C期-M1-X1等于73.75-（14.75+32.26）×1.2-4.19-3.6875-0.36875≈8.69亿元
土地增值率等于土地增值额/可扣除项目等于8.69/65.06≈13.37%
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参考文献：
1、 营改增对供水企业税负影响应对措施 摘要：营改增对我国经济体制改革具有重要意义，不仅促进了各行业的均衡发展，也解决了重复征税问题，并且促进了增值税抵扣链条的不断完善。由此可见，营改。
2、 营改增对房地产企业税收影响筹划 【摘 要】在市场化经济时代，社会经济快速发展，为了适应新的经济形势所带来的机遇与挑战，我国在相关方面做出了重要调整，如产业结构、发展策略以及相关。
3、 营改增对房地产企业税负影响和分析 【摘要】本文基于营改增”政策，通过对国内中小企业房地产企业的现状进行了分析与整理 探究了在该政策下房地产企业前后税负与市值变化的原因，根据内外部。
4、 营改增对房地产行业税负影响应对措施 摘要：“营改增”是我国确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重点举措。在2016年政府工作报告中提出的第一项改革措。
5、 营改增对房地产企业税负和盈利影响 摘要：营改增”是我国为完善税制，消除重复征税的问题，促进社会经济结构调整而实行的税收体制改革。目前有很多行业已经实施营改增，根据国家统一的部署，。
6、 营改增对建筑企业税负影响 【摘 要】 2016年5月1日起，建筑业开始实施营改增。国家实施营改增的目的是为了解决营业税体制下重复征税的问题，完善抵扣链条，降低企业税负。文。