论文房地产企业营运资金管理探析是关于资金管理方面的论文题目、论文提纲、企业资金管理论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文。
[摘 要]本文从房地产企业及其营运资金的特点着手,分析了我国房地产企业营运资金管理负债过度、流动资金占用过高、营运资金周转期长的现状,并从实际出发探讨提升房地产企业营运资金管理绩效的措施：一方面积极拓宽融资渠道,降低融资成本,减少融资风险；另一方面引入“零负营运资金”管理思想,加强营运资金的风险管理,加强对流动资金,包括对存货和应收账款的管理.另外,构建新型的营运资金绩效管理体系,从供应链管理和渠道控制、客户关系管理的角度改进营运资金的管理.
[关键词]房地产企业；营运资金绩效；现状；对策
[中图分类号]F293．3
[文献标识码]A
[文章编号]1006-5024(2011)11-0043-03
[作者简介]吴婷,桂林航天工业高等专科学校工商管理系讲师,硕士,研究方向为税收和财务管理.(广西桂林541004)
一、房地产企业及其营运资金的特点
(一)房地产企业.房地产企业是指进行城市土地及房屋综合开发和经营,具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织.和其他行业相比,房地产企业具有如下特征：房地产行业属于典型的资金密集行业,资金需求量大；房地产行业产业链较长,资金循环周期长,资金回笼速度慢；房地产行业受地域性、政策性影响大.
(二)房地产企业营运资金特点.营运资金是企业资产总体中流动性最强、最具活力的部分,为了适应其经营和发展的要求,房地产企业的营运资金呈现出以下特点：营运资金来源比较单一,自有资金较少,主要是银行等金融机构的按揭贷款；流动资产占总资产的比例很高,这是由于同制造业等其他行业相比,房地产行业不需要厂房、大型的生产设备等固定资产,因此其流动资产比值相对较大；流动负债占总负债的比例也很高,这是由于房地产行业可以预售的规定,企业为了尽快回笼资金,往往采取预售方式进行销售,所得收入计入“预收账款”中.因此,提高了流动负债比.流动资产周转率较低,这主要是由房地产行业产业链较长、资金循环周期长、资金回笼速度慢的特点决定的.
二、我国房地产企业营运资金管理现状
(一)负债过度.当前,我国房地产行业正处于快速成长期,企业资金需求量不断提高,而且大部分房地产企业对负债经营持接纳态度,这就导致房地产企业的负债率偏高.从2010年三季度房地产上市公司财务报告来看,我国房地产上市公司的总体资产负债率水平已达67．79％,较上年同期的63．94％上升了近4％,较2009年年底的65．03％上升了2．76％.其中有18家公司的平均资产负债率超过70％.从负债结构来看,上市房企借款占比也达到历史较高水平,借款占资产比重达到29．92％.另外,借款增速达到历史高点,2010年三季度末,借款同比增速达70．33％.借款占资产比重的提高和借款增速的提高,说明房地产企业对银行借款这种传统融资方式的依赖程度加深,将导致企业还本付息压力加大.此外,房地产企业流动负债占负债比率非常高,通常会占到50％以上,这是因为对大多数房企来说,当其开发的项目拿到商品房预售许可证后,为了尽快回笼资金便开始预售,所得收入计人“预收账款”,而预收账款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款.高额的流动负债意味着房地产企业在不远的将来要用流动资产(主要是存货,即开发的产品)偿还.如果房地产企业在项目建设过程中出现一些问题,导致产品开发无法按期完工,企业就不仅不能偿还流动负债,还会因为违约产生新的负债.
(二)流动资金占用过高.国家自2003年起出台了一系列紧缩银根、加大宏观调控力度的政策,以控制房价的过快上涨,特别是2010年出台了一系列号称最严厉的调控政策,使得房价虽总体仍在上涨但“有价无市”的现象.加上经济形势的不确定性、股市低迷等因素,使购房人对房价和收入的预期发生变化,市场观望情绪浓厚,房地产企业销售量下降.截至2010年前三季度,中国17家大型房地产企业中,一半企业的销售面积同比都下降了,只有万科、中海外、恒大地产3家完成了全年销售额目标的75％以上(见表1).也就是说,大部分的房地产企业无法达到其预定销售目标,将导致房地产企业存货积压,即主要是已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品(土地储备).由于房地产建设开发周期较长,房产单价较高,因此,存货占用的营运资金金额较大.一般来说,存货越多,流动资金越多,企业的盈利能力越强,营运资金管理的绩效就越高.但流动资金比重过大,会产生资金运作流动性和安全性的问题,一旦流动资金链出现问题,到期债务偿还的压力会对企业的正常经营造成严重影响.
(三)营运资金周转期长.由于金融危机的冲击以及大多数房地产企业还未建立起完备的营运资金预算体系和风险管理体系等原因,房地产企业营运资金周转期大幅上升.统计数据表明,2007年房地产行业的营运资金周转期为363天,2008年为488天,2009年为533天,逐年大幅上升.变动的主要原因是生产渠道营运资金周转期的大幅变动,2007年是371天,2008年是483天,2009年上升到553天.另外,采购渠道的周转期也有所上升(见表2).这些都说明房地产行业营运资金管理绩效总体水平呈下降趋势,企业的盈利能力受到影响.
三、提升房地产企业营运资金管理绩效的对策
(一)积极拓宽融资渠道.要大力发展多元化的房地产金融市场,促进直接融资.符合要求的房地产企业可以通过上市打造持续的融资平台,通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式,降低融资渠道单一的风险,并进行金融产品创新组合.在这个过程中,不同规模的房地产企业应该选择不同的融资方式,大型房地产企业可以通过上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外资金、RE-ITS等多种方式或其组合形式,而众多的中小型房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式.此外,房地产企业还可以利用自身条件积极争取外单位的投资,加强和外界的经济合作,实现新融资渠道的开发.
(二)引入“零负营运资金”管理思想.传统营运资金管理思想认为,营运资金应该维持在零以上,即正营运资金管理思想.这种管理思想的局限性在于：一是没有考虑到企业经济活动的动态性,认为企业资产和负债都是静态的.二是认为企业的盈利能力和偿债能力之间的矛盾只能调和,但无法解决.零负营运资金管理思想则认为,企业的营运资金可以为零,也可以为负,强调的是资金的使用效益,即在满足企业对流动资产基本需求的前提下,尽可能降低企业在流动资产上的投资额,并大量地利用短期负债进行流动资产的融资.这样企业的盈利能力会得到提高,但相应的企业风险也会加大,这就要求房地产企业要优化其供应链,整合在房地产项目开发过程中的投资决策、规划设计、材料采购、建筑施工、营销、物业管理等流程,集中利用有限的资源专注于核心或关键性的流程,将一些无法完成的业务或非核心的业务外包给供
总结:本文是一篇关于资金管理论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
参考文献：
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