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摘 要：作为一种特殊的城市用地类型,高校用地开发强度历来严格受制于城市规划.加之,在现有土地资源有限的前提下,招生规模以及师资队伍的擴大对高校土地的集约利用提出了更加严苛的要求.于是,土地存量挖潜和综合整治就成为释放高校存量土地潜力更为便捷的方式.针对高校划拨用地利用低效等特点,危旧房改造逐渐成为了用地方式由外延扩张向内涵挖潜的绝佳选择.可从规避政策风险以及防止国有资产流失的角度出发,以国内具有代表意义的高校改造模式为鉴,提出相应的对策及建议.
关键词：高校,危旧房改造,对策建议
中图分类号：F293文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2017）04-0008-13收稿日期：2017-01-101 引言
伴随着新一轮高等教育的跨越式发展,高校用地需求激增.无论是异地新建、整体搬迁、多校区并存,抑或大学城建设,普遍都存在着土地利用率低等问题.例如,郑州大学新校区的生均用地面积约为80.7平方米,超出教育部《普通高等学校基本办学条件指标（试行）》中所规定的54平方米；作为全国高等教育中心之一的武汉,市内57.58% 的高校建筑容积率小于市平均容积率.
高校教职工收入普遍偏低,短期内购房存在困难.受学校土地资源所限,不能为职工提供足量的经济适用型住房及周转房.根据2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》的文件精神,控制增量用地、盘活存量用地已经成为城市土地利用管理的重点.那么,高校危旧房改造就成为尽快解决教职工住房困难的不二选择.本文所研究的高校危旧房涉及教学、科研及教工宿舍等.
2 高校危旧房改造困境分析
2.1 政策风险分析
由于缺乏相应政策指导以及涉及土地变性等问题,高校危旧房的综合整治是高校建设和管理的薄弱环节,拆旧改造工作困难重重.
一是政策缺乏.虽然国家和地方政府先后出台《加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》等一系列政策用于指导危旧房改造,但高校危改尚未明确列入政府改造范围.
二是土地性质受限.高校用地为教育用地,属国有划拨土地.土地性质不转变,划拨用地就无法退出,其上建设的房舍受土地性质所限,将无法办理合法合规的相关权证,导致高校的危旧楼改造难以走商品房开发、市场化运作的道路.
2.2 高校校属资产流失风险
目前,普通高等院校普遍拥有部分存量土地.在城市建设用地不足、校内土地资源需重新整合的背景下,若对这部分存量土地进行商品房开发建设,土地变性转让的收益主要归当地政府、开发商和职工个人,会形成校属资产的流失.而高校受到利益驱动,容易催生划拨土地使用权非法转让、出租、抵押；或以土地使用权为作价入股的条件,改变土地用途,从而非法获取土地收益的现象.
2.3 危旧房改造和廉政
危旧房改造作为高校一项重大的民生工程和发展工程,密切关系着校内各方利益,自然是廉政风险专项防控对象.其中,高校危旧房改造项目主要有改造范围广、组织风险高、牵涉金额大的特点.
其一,危改工作涉及多个职能部门,各方参和其中的深度和关注重点都不尽相同.项目决策、地块上市、投资建设、安置房分配中存在多个环节,经历多方操作,容易产生干涉工程建设的违规行为,从而滋生腐败.
其二,危旧房改造工作涉及土地使用权出让金、拆迁费、安置补偿费、融资成本等,牵涉数额巨大.从拆迁腐败案件发生的过程看,在决定被拆迁人利益的重要环节,如审批、洽谈补偿、房屋确权等环节发案较为严重.
2.4 资金平衡问题
危旧房改造所面临的一大难题就是建设资金来源渠道匮乏.当前,危旧房改造政府资金偿付渠道单一,几乎各高校改造资金都是来自于土地出让金和剩余房屋销售款及部分租金.而且受经营性质所限,高校危改商业化运作价值较低,只能由政府主导改造.
当前, 政府规定对危旧房的改造补助资金要求用于基础设施建设.但是危旧房改造工程中除了配套设施费用外,还包括了房屋拆迁补偿费、搬迁补助费、拆迁奖励费、拆迁 费、拆迁评估费及其他补偿费等.危旧房改造项目所需资金数量庞大,而补助资金明显不足.
由于危改后开发用地容积率受到严格限定,导致开发商无法通过提高建筑容积率来保证资金平衡,并且危旧房改造项目拆迁可能引发高额补偿以及群体事件,所以房地产开发商不愿意将资金投入到危旧房改造项目中来.
由此可见,在高校危旧房改造中,资金主要来源只有 补助和政府出资两种形式.但 政府补助资金有限,地方政府负担重,庞大的资金需求给高校造成了巨大的资金压力.
3 高校危旧房改造模式借鉴
针对高校危旧房改造,徐顽强教授曾建议参考国内发达地区“旧城改造”的思路逐步实施“旧校改造”策略,在现状的基础上重新合理规划土地,在对生态环境破坏较小的前提下,提高高校土地利用率.
就国内而言,以用地性质及开发强度为衡量标准,主要存在三种典型的模式.一是在不改变用地性质和开发强度的前提下进行功能整治；二是改变用地性质和开发强度的改造模式；三是改变开发强度,不改变用地性质的改造模式.本文根据以上三种改造模式,选取国内改造流程较为规范、完整且具有上述模式特征的南开大学、广西师范大学以及安徽大学作为范例.
3.1 以功能整治为主的南开大学模式
改造背景：为改善并提升旧楼区的居住功能,改善居民的居住条件和居住环境,在天津市委、市政府的领导和南开区委、区政府的争取下,南开大学38万平方米的住宅楼被纳入天津市2014年中心城区旧楼区居住功能综合提升改造工程（以下简称旧楼区提升改造）范围,涉及南开大学产权的小区6个,包括114幢楼房,376个单元,5557户居民.
总结:本论文可用于危旧房改造论文范文参考下载，危旧房改造相关论文写作参考研究。
参考文献：
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