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高杠杆的背后则是全社会的高额负债,其结果就是,硬生生地把中国从储蓄型经济变成了今天这样的高负债经济.中国经济正面临着自1979年改革开放以来最为严重的金融风险.
家“十三五”规划专家、复旦大学世界经济研究所教授
中国的房地产价格在最近一段时间里出现了近乎疯狂的上涨.根据国家统计局9月份的统计,全国70座大城市新建住房价格平均同比上涨9.2%,上海房价同比上涨31.2%,厦门同比上涨43.8%.这些惊人的数字告诉我们,中国的房产泡沫已经到了难以持续的地步,若是不加以控制,极有可能引发房产或金融危机.
为此,自10月份以来,房价涨幅偏高的地方政府纷纷推出了限购政策,来遏制价格上涨过快的楼市.这样的做法能否有效化解中国已经形成的、且非常严重的房地产泡沫,是一个需要认真加以研究的问题.
土地供给制度的缺陷不小
根据价格原理,任何商品的价格上涨都源于需求过剩,即供给的增加赶不上需求的增加.所以,我们不妨从供给和需求两个角度,来寻找中国中心大城市房价疯狂上涨的原因.
从供给来看,至少有以下几个因素推动了房价的上涨：第一,国家土地供应有红线约束.这个红线约束就是国家对可耕地数量的控制.由于存在这个约束,就会产生土地价格上涨的预期.这个约束越是趋于刚性,这种预期也就会变得越发强烈.因此,想要从根本上改变房价单边上涨的预期,只有适当增加红线弹性才是可取的.其实,就今天中国的情况来看,增加红线弹性的空间是存在的.
首先,中国农业生产率还有大幅提高的空间,原因就在于中国大部分农村还处在前工业化的小农生产方式,若是能够通过土地使用权流转,转变成为现代大农业,那么农业产出将会产生突破性的增长,从而就可以给红线带来弹性.
其次,中国的人口增长率已经出现下降的趋势,人均收入也在以较快的速度提升,从而对粮食的绝对需求和相对需求都有下降的趋势,这也为增加红线弹性提供了很大的空间.并且,从长期来看,随着人口增长率的下降,人们对住宅的需求也是会趋于下降的,从而耕地数量是动态可调整的.
第二,土地配置中的价格歧视.这种歧视表现为工业用地可以低价租赁,而用于住宅建设的商业用地则需高价租用.存在于不同性质用地中的价格歧视,是由中国地方政府追求政绩的目标函数所决定的.地方政府官员的职务升迁在很大的程度上取决于能力,显示官员能力的显性指标当然是“政绩”,出众的政绩表现为地方社会稳定、经济高速增长.为此,就需要招商引资发展经济,并且会选择效率较高的产业项目来增加本地税收,然后用于社会发展之所需.这是一种良性的“激励相容”机制.
但是,分税制改革后,地方政府的这种激励不再存在.在大部分税收归 政府的情况下,做大经济规模（GDP）比做好产业项目更为重要,做好项目的税收归 ,做大经济规模的政绩则属于地方.于是,通过发展房地产业来增加投资和经济规模,并借助于房地产开发来增加地方财税收入,就成为地方政府“理性”的选择.为达此目标,就必须对房地产业商业用地,推行高价拍卖的价格歧视政策.
在这种政策背后,我们可以观察到以下两个结果：一是地方政府和房地产开发商的激励相容,地价上涨带来地方政府土地拍卖收入的增加,同时也使得房地产开发商可以获得更多银行融资,因为作为银行融资抵押品的土地价格上涨了,这既是导致广义货币供应量持续上升的重要因素,也是造成全社会资源过多集中在房地产业、导致中国经济增长结构恶化和资源错配的主要原因；
二是购房居民的收入被地方政府再分配.其中的传导路径是这样的, 政府通过分税制改革对地方政府的收入进行再分配,地方政府则通过土地价格和房价上涨对居民收入进行再分配,房地产开发商通过杠杆获得了超额利润,而购房居民则因房价上涨而不得不增加负债.随着居民负债率的上升,国民储蓄持续下降,作为国内总需求的投资和消费双双趋于下降,最终带来的结果自然是经济增长的下行.
第三,现行的土地拍卖制度也是推动房价上涨的动力所在.曾经采取过的土地批租制度产生了严重的腐败问题,为了解决这个问题,便采取了市场化的土地拍卖制度.但是,这又产生了两个新的问题：一是在土地供给被卖方（政府）垄断的情况下,不可能形成真正的市场化交易,地方政府可以通过控制土地上市的数量,以及由其控制的城投公司等机构进场托市的方法来推高地价；
二是在房价预期看涨的情况下,推行市场化拍卖制度,会带来土地价格自我实现的上涨效应.由此产生的后果是,腐败变成了垄断,由垄断造成的地价上涨带来了更大的社会福利损失.所以,正确的做法应该是按照公允会计价格来拍卖公共土地,在公允会计价格形成的过程中,至少需要导入经济长期增长、居民收入的动态变化,以及土地的开发成本等因素,现在这种卖方垄断、买方“自由”竞价的方法,并不是真正的市场化土地拍卖制度,由这种制度带来的只能是地价暴涨.
是金融危机,而非经济危机
现在我们再来分析需求方面的问题.从需求角度来看,房价上涨和以下几个因素有关：
第一,2008年危机以来,世界进入廉价货币时代.2008年的危机是金融危机,金融危机和经济危机并不完全一样.经济危机大都是周期性的,由于储蓄还在,只要有企业家精神,危机很容易恢复.但是,金融危机就不同了,这种危机在本质上是债务危机,造成危机的原因就是资不抵债,因此,危机发生就意味着储蓄的耗尽.
所以,为了恢复危机,就必须增加广义货币的供给,否则,即使企业家想要通过创新来摆脱困境,也会面临难以逾越的 预付约束.从2009年美国开始的量化宽松货币政策,到今天全世界央行的负利率政策,不仅告诉我们克服一场金融危机有多难,而且再也清楚不过地表明世界确实已经处于廉价货币时代.随着货币供应量的增加,包括房价在内的资产价格自然会趋于上涨.
第二,央行货币政策的目标过于狭义.根据早已深入人心的惯例,世界各国央行的政策目标是保持价格稳定、控制通货膨胀.这种过于狭义的货币政策目标,既是2007年美国次贷危机发生的重要原因之一,也是今天世界各国央行继续执行过度宽松货币的根源所在.资产价格一旦处于央行政策视野之外,那么房地产价格上涨不仅不会引起央行的重视,反而会被货币当局当做一个安全的货币池,从而会诱惑央行进一步增加货币供给.
总结:本文是一篇关于房地产泡沫论文范文，可作为相关选题参考,和写作参考文献。
参考文献：
1、 大数据时代互联网金融风险防控 摘 要：近年来随着大数据技术的更新进步，我国的互联网金融模式也在不断创新中发展。大数据背景下互联网的开放性给金融企业和投资者带来产品多样化和收益。
2、 房地产经济管理过程中如何应对金融风险的冲击 摘 要：房地产业作为我国国民经济的支柱型产业和主要经济增长点，为国民经济的快速发展做出重要贡献。房地产经济管理是以房地产为核心，展开的生产、分配。
3、 我国房地产经纪波动和金融风险防范 摘要：自改革开放以来，我国经济的快速发展促进了城市化发展的进程，房地产经济正在以前所未有的速度飞速发展。房地产业已经成为改善居民生活条件、吸纳人。
4、 大数据在互联网金融风险防控中应用 [摘 要]在21世纪的今天，互联网技术得到了普及，网络信息技术发展势头正盛。为了促进网络银行的快速发展和金融合并迅速普及，快速发展的数据技术支援。
5、 大数据金融风险和挑战分析 在金融活动中，风险问题是影响金融活动高效开展的重要因素，一旦金融活动出现风险，就必须造成不可估量的后果。因此，做好金融风险管理格外重要。大数据时。