论文发现、卖空机制和房地产金融风险防范是关于本文可作为发现方面的大学硕士与本科毕业论文发现论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。
摘 要：国际经验表明,繁荣期的房价主要由看涨者决定,并以房地产泡沫破灭及其银行体系危机而结束.究其原因,在于房地产市场缺乏长期均衡发现机制和金融制度存在偏袒性问题,以致看涨者能够进行杠杆操作,从事短期性投机.据此提出,在房地产资本市场引入房地产支持证券、国房景气指数期货和卖空机制,为看跌者在繁荣期或看涨者在衰退期的套利操作搭建制度平台,从而既为房地产投资者提供长期均衡房价信号,降低房价波动性风险；又完善多层次资本市场,拓展房地产资金来源渠道,降低银行体系的风险.
关键词：房地产金融风险；制度偏袒；国房景气指数期货；卖空机制
文章编号：1003-4625（2014）09-0001-05 中图分类号：F830.2 文献标志码：A
10多年以来,市场对中国房价的变动形成了不同预期：看跌者从房地产泡沫破灭的国际经验中看到了房价上涨的金融风险,在10年前就断定,中国房地产业的冬天已经来临,房地产泡沫将在数月内破灭,甚至认为一线城市的房价应该降20%-30%之间；看涨者则认为,我国不断上涨的房价其实是城镇化、土地财政和货币超发等经济基本面决定的,在经济基本面逆转之前,房价不可能下跌,甚至会出现暴涨,全国商品房均价将会上涨每平方米9万元.从房价的实际变动来看,看跌者在过去10年节节败退,而看涨者大获全胜.
实际上,看跌者忽视了房地产泡沫的一个显著特征,即它的形成和破灭是一个长期性的过程,而中国的房地产市场化真正开始于1998年,至今也就15年的时间,所以在2000年看空中国房市也缺乏经验支持.此外,看跌者也面临一个现实问题：他们抛售房产了吗?这又引申出了另一个机制设计问题：如果看跌者可以卖空,房价是否会像过去一样高涨?因此,与看涨者从经济基本面解释高房价不同,本文在考察主要国家房价变动经验的基础上,从看涨者和看跌者的行为本身及其博弈视角探讨房价上涨及其泡沫化问题.
一、房价变动的国际经验
在1955-1990年期间,日本的房地产上涨了75倍以上.据估计,截至1990年,日本所有房地产的总市值接近20万亿美元,相当于20%多的全球财富,或相当于全球股市总市值的2倍.若以国土面积衡量,美国比日本大25倍,而在1990年,日本的房地产价值约等于美国的5倍（伯顿G·马尔基尔,2012）.但从1990年秋天开始,日本房价下跌,地价跌得最厉害,其中等六大城市尤其下跌厉害,以1993年商业地价指数为100,住宅地价1997年从峰值350跌到96.3,低于1993年的水平（徐滇庆,2006）.
亚洲金融危机发生以后,香港地区房地产从1997年最高峰开始持续下跌,到2003年累计跌幅已达65%,财富蒸发了2.2万亿港元,平均每个业主损失267万港元,负资产人数达到17万人（高颖,2010）.香港岛和新界地区70～99.9平方米私宅,每平方米售价分别由1997年的10.4万港元和7.26万港元下跌至2001年的4.94万港元和3.27万港元（周春山、李振、赵晓香,1997）.据估算,从1997年10月到2002年底,香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元,比同期香港的生产总值还要多.
在2001-2003年期间,美联储13次降低利率,联邦基金利率由6.5%降到46年来的最低位1%,美国的房价开始飙升,在2000-2006年间涨幅高达77%（刘海北,2009）.而根据全美房地产经纪商协会2008年2月公布的美国楼市状况调查显示,2008年1月美国10个主要大城市的房价较2007年同期下跌11.4%,较2008年2月下跌2.3%；另外20个大城市的房价按月下降2.4%,按年下降10.7%.2008年2月房价中值比2007年同期下跌了8.2%,仅为19.59万美元,创下该协会1968年有统计以来最大跌幅（穆一凡,2008）.
在1995-2006年,爱尔兰的住房供给增长速度是欧洲所有国家中最快的,但是房屋实际上涨幅度超过250%.截至2006年年底,代表性购房者需要支付的房款相当于年收入的10倍,在都柏林高达17倍,而在20世纪90年代仅为4.和爱尔兰的情况类似,英国房地产名义在1999-2007年上涨了122%-146%,比同期美国房地产名义86%的涨幅还高.根据IMF的研究,按照政府为危机而负担的财政成本高低排序,在所有23个遭受2007-2009年金融危机的国家中,爱尔兰排在第二,英国排在第三（詹姆斯·R·巴斯等,2014）.
在所有工业化国家中,西班牙的房地产泡沫是最严重的.据统计,在1999-2008年间,欧洲新屋建设的2/3都发生在西班牙,2007年新建住宅达80万套,相当于英、法、德三国新建住房的总和.其间,西班牙的住房平均上涨了150%,远远超过其经济发展水平.国际金融危机爆发之后,西班牙的房价开始回落,目前全国房价已经下跌15%左右,回落至2005年年底的水平,预计未来还要降30%～35%（韩俊,2011）.
当然,不是所有经历了繁荣的国家都遭受了危机的直接冲击.从1997年至2010年初,澳大利亚的房价上涨了211%,但在2010-2011年,房价只下跌了约2%.此外,在危机之前的12年里,加拿大的房地产上涨了约70%,但是在2007-2009年的危机中,加拿大成功地躲开了危机的巨大冲击,损失较少（巴斯等,2014）.
如上经验显示：就多数国家和地区的房价变动来说,房价在一段时期持续上涨,当达到一个高位之后就会出现逆转,接着出现迅速下降,直至某一最低水平,所以长期来看,房价的波动性非常大.据此推断,如果房价的波动性较小,房价始终处于均衡水平,那么房地产就不会出现泡沫,也不会出现房价陡涨之后的暴跌.从国际经验来看,保持房价稳定、降低房价波动性其实就是防止房价的大幅度上涨.对于房价上涨原因,一般认为是由“刚性需求”和投机性需求引起的,然而,即使“刚性需求”能够解释城市化尚未完成国家的房价上涨,也不能解释诸如西班牙、冰岛、爱尔兰等国家的房价上涨.实际上,刚性需求也不足以解释城市化尚未完成国家的房地产泡沫,如当前我国的一些城市存在较高的住房空置率,但房价仍然在上涨.此外,投机性需求只是指出了一个现象,没有指出造成房价上涨的根源.那么,房价大幅度上涨的根源是什么?这是下文的研究主题.
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参考文献：
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2、 我国房地产金融风险其防范措施 【摘要】伴随着我国经济的快速发展，房地产行业已经发展成为我国经济体系建设中的支柱产业，随之衍生出来的一系列房地产金融产品也日益增多，尤其以房地产。
3、 我国房地产经纪波动和金融风险防范 摘要：自改革开放以来，我国经济的快速发展促进了城市化发展的进程，房地产经济正在以前所未有的速度飞速发展。房地产业已经成为改善居民生活条件、吸纳人。
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